Giới đầu tư "vỡ mộng"

Mua hoặc mướn căn hộ rồi cho thuê lại trước đây là cách thức kinh doanh mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trước tác động của dịch COVID-19, phân khúc căn hộ cho thuê đang phải rơi vào tình cảnh "điêu đứng" trong thời gian qua. Đặc biệt, tại TP.HCM, lần dịch thứ 4 bùng phát, đã làm số lượng căn hộ trống không ngừng tăng lên, giá thuê cũng theo đó liên tục giảm mạnh khiến nhà đầu tư đang "vỡ mộng" ở phân khúc này.

Chia sẻ với Nhadautu.vn , chị Vũ Yến một người chuyên môi giới căn hộ cho thuê, cũng như đang là chủ cho thuê của nhiều căn hộ trên địa bàn quận 8 và huyện Bình Chánh (TP.HCM) cho biết, trước khi dịch COVID-19 bùng phát, trung bình mỗi tháng chị giao dịch chốt với khách hàng thuê từ 8-10 hợp đồng/tháng, tuy nhiên, thời gian gần đây do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp khách thuê đã giảm mạnh, chỉ rơi vào tầm 2-4 hợp đồng/tháng.

Theo chị Yến, nhiều chủ cho thuê căn hộ đã chủ động giảm giá từ 20-30%, nhưng lượng khách thuê vẫn không mấy khả quan, thậm chí nhiều khách hàng đã trả lại căn hộ vì không đủ khả năng chi trả tiền thuê.

"Mới đây, hai căn hộ của tôi ở chung cư Mizuki Park Bình Chánh (huyện Bình Chánh) cho thuê vừa bị khách hàng trả lại do dịch bệnh COVID-19, dù đã giảm đến 30% số tiền thuê, nhưng họ vẫn trả để chuyển sang thuê nhà trọ. Hiện hai căn này đang phải bỏ trống, không biết đến khi nào mới có khách thuê lại?", chị Vũ Yến chia sẻ.

Ảnh hưởng của dịch COVID-19, khiến nhu cầu thuê căn hộ tại TP.HCM giảm mạnh trong thời gian qua, gây ảnh hưởng không nhỏ đến giới đầu tư phân khúc này. Ảnh minh họa: Huy Ngọc.

Tương tự, ông Hoàng Thông một người chuyên cho người nước ngoài thuê căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 (TP.HCM) cũng tỏ ra lo lắng khi lượng khách thuê căn hộ đang ngày một giảm đi, thậm chí nhiều căn phải bỏ trống vì khách thuê trả lại.

Ông Thông cho biết, quận 7 là một trong những khu vực tập trung khá đông người nước ngoài sinh sống phần lớn là người Hàn Quốc, tuy nhiên, từ giữa năm 2020 đến nay, lượng khách thuê đã giảm đến 40%, nhiều khách thuê trở về nước đã không thấy quay trở lại. Số còn lại thuê dù đã giảm từ 10-20% giá thuê nhưng họ cũng lần lượt trả lại để tìm kiếm căn hộ ở khu vực khác.

"Số căn hộ tôi đang làm chủ cho thuê thì còn cầm cự được, nhưng số tôi mướn lại để cho thuê thì đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng vì chính tôi cũng phải trả phí thuê lại, nếu hoàn trả thì mất trắng, do đó, để kiếm người thuê, hơn 2 tháng trở lại đây, dù đã đăng bài PR (quảng cáo) trên các trang điện tử, Facebook,… nhưng chẳng thấy ai hỏi han, căn hộ thì đang để trống khá nhiều, giờ chỉ mong dịch sớm được kiểm soát để vớt vát lại phần nào, chứ lỗ thì đã lỗ rồi", ông Hoàng Thông bày tỏ.

Có thể nói, đây cũng là thực trạng chung của nhiều nhà đầu tư ở phân khúc này đang phải đối diện trong thời gian hiện nay. Theo số liệu nghiên cứu thị trường quý II/2021 vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại TP.HCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê, khi từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017 -2018, đến 2019 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đặc biệt, trong 2 năm gần đây, con số này tiếp tục hạ xuống mức 4,5% trong năm 2020 và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng năm 2021.

Đối với từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%; với căn hộ trung cấp, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê có cao hơn, nhưng cũng chưa đến 4,1%; còn dòng sản phẩm căn hộ bình dân có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5 -4,8%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TP.HCM như quận 2, Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7 -3,8%, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,4 -4,8% của các dự án trung cấp bình dân tại khu vực quận 7, Bình Chánh và Nhà Bè.

Lý giải nguyên nhân khiến tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM liên tục sụt giảm trong thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM cho biết, có 2 nguyên nhân chính gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn hộ là giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.

Theo ông Tuấn, chỉ tính riêng trong 6 tháng năm 2021, dù phải đối mặt với 2 đợt COVID-19 liên tiếp, những giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng. Nếu quý I/2021 giá chung cư TP.HCM tăng thêm 2-3% thì bước sang quý II/2021, mức tăng này vẫn tiếp tục được duy trì thậm chí là tăng dù giai đoạn này dịch bùng phát mạnh, đặc biệt, một số khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Thạnh còn ghi nhận giá bán căn hộ tăng 4-6%.

"Chi phí bỏ ra để mua căn hộ tại TP.HCM ngày càng tăng cao, trong khi giá thuê trong 3 năm gần đây gần như không tăng trưởng, thậm chí là từ thời điểm 2020, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh mà giá thuê còn phải giảm từ 30 -50%. Sự chênh lệch cán cân này đang khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư", ông Tuấn phân tích.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam chỉ ra rằng, do ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19 đã khiến các hoạt động kinh tế giảm sút, việc dịch chuyển lao động người nước ngoài, các chuyên gia vào nước ta cũng gặp khó khăn, dẫn đến nhu cầu thuê căn hộ, nhà ở theo đó giảm, trong khi lượng căn hộ hoàn thiện đưa vào sử dụng lại tăng thêm khiến số lượng căn hộ trống càng nhiều hơn.

Thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn

Với loại hình căn hộ cho thuê, ngoài tác động của dịch COVID-19 làm ảnh hưởng đến khách thuê, giá thuê thì những đề xuất liên quan đến việc đánh thuế cũng khiến nhiều nhà đầu tư ở phân khúc này cảm thấy "nhụt chí".

Mới đây, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 40/2021/TT-BTC về việc hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2021 (Thông tư 40/2021/TT-BTC đã bãi bỏ Chương I, Chương II của Thông tư 92/2015/TT-BTC). Theo đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 5%, thuế giá trị gia tăng (GTGT) 5% (tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu).

Trước vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét có thể tạm hoãn chưa áp dụng Thông tư 40/2021/TT-BTC trong năm 2021, để hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch COVID-19.

HoREA cho rằng, hiện nay, tại các quận ven trung tâm TP.HCM một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75m2 có giá bán khoảng 3,5-4 tỷ đồng, chỉ cho thuê với giá khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144-180 triệu đồng, thì thời gian thu hồi vốn gốc khoảng từ 19-24 năm, trong lúc chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.

"Quy định đánh thuế GTGT, thuế TNCN đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm sẽ còn không khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, vì hạn mức này quá thấp, do đó, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính nên xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế GTGT, thuế TNCN thì hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê", HoREA đề nghị.

Trong khi đó, nói về những khó khăn của thị trường căn hộ cho thuê trong thời gian tới, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường sẽ còn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi chênh lệch cung – cầu ngày càng nghiêm trọng.

Theo ông Tuấn, sự biến mất của loại hình căn hộ bình dân và sự dư cung sản phẩm căn hộ cao cấp đang khiến nhu cầu thuê không tìm được sản phẩm phù hợp. Trong khi nhu cầu tìm thuê căn hộ tại TP.HCM chủ yếu là đến từ người lao động với mức giá chào thuê rơi vào khung từ 5-8 triệu đồng/tháng, còn lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường lại chủ yếu là sản phẩm trung - cao cấp với tầm giá thuê 10 -20 triệu đồng/tháng.

"Giá bán một căn hộ tầm trung hiện nay đang rơi vào khoảng tầm 2 -3 tỷ đồng/căn. Do đó, nếu muốn có lời chủ nhà phải chào thuê giá thấp nhất vào khoảng 10 -15 triệu đồng/tháng, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động đi thuê", ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Batdongsan.com.vn cũng đánh giá, không chỉ riêng căn hộ cho thuê, mà tỷ suất lợi nhuận chào thuê nhà riêng tại TP.HCM hiện nay cũng rất thấp, thậm chí thấp hơn cả mức lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện nay, tức tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà riêng chỉ đạt tầm 2,3%/năm.

"Trong thời gian tới, trước sự ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM dự kiến sẽ còn phải đối mặt khá nhiều khó khăn, do đó, hy vọng lớn nhất hiện nay là việc dịch bệnh được kiểm soát tốt, cũng như tiêm chủng đạt hiệu quả cao, khi đó thị trường mới có thể tái khởi động trở lại để kinh doanh và làm việc bình thường", ông Đinh Minh Tuấn nhận xét.

Lý Tuấn