Covid-19 làm thị trường bất động sản thế giới thay đổi

Lạc Diệp

(KTSG) - Giá bất động sản thế giới đang gia tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Từ Mỹ, châu Âu cho đến châu Á, người dân và nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền mua nhà. Làn sóng đầu tư “điên cuồng” hậu đại dịch Covid-19 này đang góp phần tạo ra những xu hướng thay đổi lớn trên thị trường bất động sản toàn cầu.

Bất động sản tại Boise Mỹ. Nguồn: Bloomberg

Những thương vụ giao dịch “điên rồ”

Theo khảo sát của công ty tư vấn bất động sản thương mại Knight Frank, tính đến tháng 3-2021, giá nhà thế giới đã tăng trung bình 7,3% trong vòng 12 tháng - tốc độ tăng nhanh nhất kể từ năm 2006. Một phân tích của Bloomberg cho thấy, các cảnh báo về tình trạng bong bóng đang được đưa ra tại nhiều thị trường, với mức độ chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009.

Các động lực cho làn sóng này là rất nhất quán ở mọi thị trường: các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp, nhu cầu có một không gian nhà ở rộng rãi hơn... Và quan trọng hơn cả, là nỗi sợ hãi đang ngày càng lan tỏa của nhiều người về việc, nếu không mua nhà ngay bây giờ, họ sẽ không bao giờ còn có cơ hội nữa.

Chị Kristin Cripps, một nhân viên kinh doanh bất động sản tại Barrie - thành phố nhỏ cách Toronto (Canada) khoảng một tiếng rưỡi chạy xe cho biết, giá nhà đang bị đẩy lên mức cao ngất ngưởng. Mới đây nhất, một căn nhà một phòng ngủ gần hồ, “một tài sản không có gì đặc biệt, và trông giống như một chiếc hộp nhỏ” đã nhận được tới 192 lượt đăng ký mua chỉ trong vòng 24 giờ sau khi được rao bán.

Vào thời kỳ đỉnh điểm, Cripps ước tính cứ 20 phút chị lại nhận được khoảng 75 thư điện tử hỏi thăm về căn nhà. Cuối cùng, căn nhà có giá khởi điểm là 399.000 đô la Canada (328.655 đô la Mỹ) rốt cuộc đã được bán với mức giá cao gần gấp đôi là 777.777 đô la Canada.

“Khi xem các đoạn video về ngày Thứ Sáu Đen, bạn sẽ thấy mọi người đổ xô tới cửa hàng và giành giật nhau mọi thứ. Họ đánh nhau, giật tóc nhau tới mức nhân viên an ninh phải tới bắt họ lại. Tình cảnh ở đây cũng giống y như vậy đó. Ai cũng rất nóng lòng và muốn mua được một căn nhà”, chị Cripps chia sẻ.

Tình hình tương tự cũng diễn ra tại Úc khi một căn nhà gần như vô chủ, nằm cách trung tâm thành phố Sydney 7 ki lô mét về phía Nam, vẫn được bán với giá 4,7 triệu đô la Úc (3,5 triệu đô la) sau một cuộc cạnh tranh gay gắt, dù không có nhà bếp, nhà vệ sinh hay nguồn điện, chứ chưa nói đến đá lát sàn hay sơn tường.

Đây chỉ là một trong những vụ bán nhà đáng kinh ngạc ở thành phố cảng này, nơi mà hơn một nửa số nhà bán được trong năm nay có mức giá ít nhất 1 triệu đô la Úc. Các số liệu công bố hồi tuần trước cho thấy, giá nhà tại Úc trong tháng 5 đã đạt mức tăng 1.263 đô la Úc mỗi ngày.

“Tôi làm việc trong ngành này được 25 năm rồi mà chưa bao giờ chứng kiến điều gì tương tự như vậy. Chúng tôi nhận được 30.000 yêu cầu mua nhà trong bốn tuần, từ UAE, Mỹ, New Zealand và tất cả quốc gia châu Á”, anh Joe Recep - nhân viên công ty môi giới bất động sản NG Farah Real Estate cho hay.

Người mua nhà sẵn sàng “nắm dao đằng lưỡi”

Không chỉ chấp nhận mua những căn nhà với mức giá điên rồ, khách hàng còn sẵn sàng đồng ý với những điều khoản không mấy thuận lợi.

Những người mua với tâm lý tuyệt vọng đang làm bất cứ điều gì có thể để đảm bảo ký được hợp đồng mua nhà, bao gồm cả việc cam kết sẽ không chuyển đến ở ngay. Shauna Pendleton, nhân viên môi giới của Redfin, cho biết một người bán nhà đã đàm phán được quyền ở lại căn hộ của họ trong năm tháng với giá thuê không đáng kể cho tới khi nhà mới của họ xây xong.

“Người bán biết họ có quyền lực trong bối cảnh thị trường hiện nay. Họ biết họ đang nắm đằng chuôi và có thể đưa ra khá nhiều quy định”, ông Pendleton nhận định.

Còn tại Anh, việc mua nhà giờ đây cũng là một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Theo công ty bất động sản Hamptons International, gần một phần tư lượng nhà ở được bán trong vòng một tuần, nhiều căn trong số đó thậm chí được bán trước khi thông tin được đăng trên sàn giao dịch.

Thị trường bất động sản bùng nổ dẫn tới gia tăng tình trạng người bán không giữ đúng cam kết với người mua. Các giao dịch mua bán bất động sản ở Anh không bị ràng buộc pháp lý cho đến khi hợp đồng được chính thức ký kết.

Trong thời gian chờ ký hợp đồng chính thức, người bán có thể chấp nhận một giá mua khác. Đó là điều đã xảy ra với bà Charlotte Howard, 46 tuổi, hồi tháng 2.

Sự phân hóa nhu cầu giữa các khu vực

Theo SCMP, tại Bắc Mỹ và châu Âu, đại dịch Covid-19 đã dẫn tới sự dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ các thành phố đông dân cư sang các địa điểm ngoại ô và vùng nông thôn.

Giá nhà tại Mỹ trong tháng 4-2021 đã tăng mạnh nhất 30 năm qua, đặc biệt là ở khu vực ngoại ô và nông thôn. Vào thời điểm đỉnh dịch Covid-19, Greenwich (bang Connecticut) thu hút được cả người mua từ thành phố New York. Theo công ty thẩm định Miller Samuel và công ty môi giới Douglas Elliman Real Estate, số lượng các hợp đồng đã ký để mua căn hộ dành cho một gia đình trong tháng 5 cao gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái, ngay cả khi giá bán nhà trung bình đã tăng 31% lên 2,24 triệu đô la.

Mọi thứ thậm chí còn “nóng” hơn ở những khu vực xa xôi hơn. Boise, bang Idaho, một thành phố đẹp như tranh vẽ với khoảng 225.000 dân nằm ở chân núi Rocky là một ví dụ. Theo công ty môi giới Redfin, hồi đầu tháng 6, giá nhà tại đây đã tăng 42% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, tại các quốc gia châu Á, nơi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, còn cơ sở hạ tầng ngoại ô lại thiếu thốn, nhu cầu của người mua nhà vẫn chủ yếu tập trung vào các căn hộ ở trung tâm thành phố. Điều này đặc biệt chính xác tại Trung Quốc, khi người dân tiếp tục đổ dồn về các thành phố thuộc tốp đầu - nơi họ có thể tìm được công việc và trường học tốt nhất. Giá nhà cũ ở những thành phố này đã tăng 10,8% trong năm tháng đầu năm.

Các nỗ lực kiềm chế giá chưa mang lại hiệu quả

Theo Bloomberg, giá nhà ở tăng sẽ kéo theo những rủi ro lớn hơn cả về mặt cá nhân và xã hội. Ngay cả khi không có một sự cố bất thường, các khoản vay thế chấp lớn đồng nghĩa với việc người đi vay dễ bị tổn thương nếu lãi suất tăng, có thu nhập khả dụng ít hơn để chi tiêu trong nền kinh tế chung của quốc gia, và nhiều khả năng sẽ phải đối mặt với tình trạng nghỉ hưu trong cảnh nợ nần. Đối với những người trẻ tuổi, việc mua nhà ngày càng trở nên khó khăn hơn sẽ làm gia tăng sự bất bình đẳng giữa các thế hệ.

Trong khi các cơ quan quản lý đã bắt đầu tỏ ra lo lắng, có rất ít dấu hiệu cho thấy họ đang triển khai những động thái thực sự có ý nghĩa. Giới chức tại hầu hết các quốc gia vẫn kỳ vọng thị trường sẽ tự hạ nhiệt, và cho rằng những nỗ lực trong hàng thập kỷ để nâng cao tiêu chuẩn cho vay kết hợp với triển vọng lãi suất thấp trong một thời gian dài sẽ không khiến thị trường sụp đổ. Mặt khác, phần lớn giới chức các nước cũng nghĩ rằng đà tăng của giá nhà hiện nay chủ yếu là do các chủ sở hữu cá nhân thay vì các nhà phát triển bất động sản, những người thường có kế hoạch đầu tư dài hạn.

Những hành động quyết liệt hơn cả đang được triển khai tại Trung Quốc. Trong bối cảnh các biện pháp kiềm chế trước đây không thể ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, giới chức Bắc Kinh đã hồi sinh kế hoạch áp thuế quốc gia đối với quyền sở hữu nhà. Điều này có thể được thử nghiệm tại các thành phố nơi giá nhà tăng nhanh nhất như Thâm Quyến hay Quảng Châu.

Nhiều biện pháp thắt chặt kiểm soát đối với người mua cũng được đưa ra. Tại một dự án bất động sản mới ở phía Tây Thâm Quyến, những ai quan tâm tới một căn nhà nào đó đều phải tạm thời chuyển trước 1 triệu nhân dân tệ (157.000 đô la) và đăng tải hồ sơ tín dụng cá nhân trước khi đưa ra giá thầu mua.

Dưới áp lực từ phía cơ quan quản lý nhà ở, công ty bất động sản Coaster Group quyết định điều tra về hồ sơ nộp thuế của những người muốn mua nhà.

Một số quốc gia khác tại châu Á - Thái Bình Dương cũng đang có những bước đi cụ thể. Tại New Zealand, nơi giá nhà tính đến cuối tháng 3 đã tăng 22% so với cùng kỳ năm trước, chính phủ đã chỉ thị ngân hàng trung ương quan tâm hơn đến thị trường bất động sản khi thiết lập chính sách và giảm các khuyến khích tài chính đầu tư vào nhà ở.

Chính phủ Singapore đang xem xét can thiệp một lần nữa sau khi giá nhà trong quí 1-2021 tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2018. Còn tại Hàn Quốc, sự bất bình của công chúng về bong bóng bất động sản kéo dài đã lên đến đỉnh điểm khi giá nhà ở Seoul đã tăng đột biến trong năm năm qua, bất chấp hơn 20 vòng biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường.

Theo SCMP, cho đến nay, phần lớn nỗ lực của các chính phủ và ngân hàng trung ương trên toàn thế giới vẫn đang tập trung vào việc hạn chế các nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, cho dù là Seoul hay Vancouver, Thâm Quyến hay Stockholm, vấn đề cơ bản vẫn là tình trạng thiếu nhà mới trầm trọng. Những cải cách vốn đã bị trì hoãn từ lâu, đặc biệt là việc đại tu các quy định về quy hoạch và tăng nguồn cung nhà giá rẻ, cần phải được ban hành khẩn cấp. Nếu giới chức các nước tiếp tục bỏ qua vấn đề nguồn cung của thị trường nhà ở, giá cả sẽ tiếp tục tăng, cho dù có đại dịch Covid-19 hay không đi chăng nữa.

Nguồn: SCMP, Bloomberg