Ảm đạm thị trường nhà cho thuê

V.Dũng

(KTSG Online) - Thị trường nhà cho thuê khá ảm đạm sau thời gian dài chịu tác động của dịch Covid-19, nhu cầu thuê giảm mạnh, lợi nhuận từ cho thuê nhà teo tóp.

Nhà cho thuê đang đối diện với nhiều khó khăn trong dịch bệnh. Ảnh minh họa: TTXVN

Đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn đã đẩy thị trường nhà cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới. Hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có những nhận định tương đối tiêu cực về loại hình bất động sản này. Hiện tỷ suất sinh lời của các phân khúc như nhà phố, căn hộ cho thuê đã xuống mức thấp nhất trong 3 năm qua

Nhu cầu thuê giảm mạnh

Theo Savills Việt Nam, trong quí 2-2021, công suất cho thuê căn hộ tại TPHCM dù đã tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái nhờ vào các hợp đồng lưu trú dài hạn trở lại và các chuyên gia nước ngoài quay lại Việt Nam, nhưng cũng chỉ ở mức 64% so với tổng nguồn cung là 6.200 căn.

Mức giá thuê trung bình là 20,8 đô la/m²/tháng, giảm 4% so với quí trước đó và giảm 11% so với quí 2-2020. Trong đó, giá thuê hạng B giảm nhiều nhất do đối mặt với việc chấm dứt hợp đồng sớm, gần 30% dự án giảm giá tới 30% cho các hợp đồng thuê dài hạn.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, Savills TPHCM, cho biết trong thời gian tới thị trường nhà phố, shophouse cho thuê tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ khách thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ thuê sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng.

Không chỉ phân khúc căn hộ hay shophouse, nhà phố riêng lẻ hay dịch vụ phòng trọ cũng đang đối diện với nhu cầu sụt giảm nghiêm trọng.

Trong tháng 5 vừa qua, anh Khánh Hiệp, một môi giới tại TPHCM, đứng ra rao sang nhượng quyền kinh doanh cùng lúc hơn 20 nhà trọ cho khách hàng. Các tòa nhà làm căn hộ dịch vụ, phòng trọ cho thuê này có quy mô từ 6 đến 30 phòng, nằm rải rác ở quận 1, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình, quận 10...

Theo môi giới này, đây không phải là tình trạng mới diễn ra. Trên thực tế, rất nhiều người kinh doanh phòng trọ, căn hộ dịch vụ đã có nhu cầu sang nhượng mô hình kinh doanh của mình từ tháng 3 và tháng 4 trước đó.
Theo khảo sát, hiện nay giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của phân khúc nhà trọ cho thuê tại TPHCM đã giảm rất nhiều so với thời điểm trước dịch. Các chủ nhà trọ đã phải thiết lập những mức giá thuê thấp hơn 10-30% để có thể giữ chân khách thuê.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn đã đẩy thị trường nhà cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới. Dịch bùng phát khiến nhiều trường đại học chuyển sang hình thức học online, các nhà hàng, cơ sở dịch vụ đóng cửa, người lao động tự do mất việc... Điều này khiến người thuê chọn giải pháp trả phòng để trở về quê tiết kiệm chi phí...

Nếu chủ nhà giảm 20-30% giá thuê thì phân khúc dưới 5 triệu đồng/tháng vẫn duy trì được khách thuê nhưng phân khúc từ 8-10 triệu lại chịu thiệt hại nặng nề. Đây là phân khúc có 2 phương án cho thuê là ngắn ngày và dài ngày. Với loại hình ngắn ngày, người kinh doanh đã không có khách du lịch gần hai năm nay. Nhóm cho thuê dài ngày thì khách hàng là người nước ngoài hoặc Việt kiều rất hạn chế, một số lượng rất ít người Việt có điều kiện thuê ở tạm vài tháng cũng sụt giảm.

Tỷ suất lợi nhuận teo tóp

Mức giá cho thuê căn hộ giảm khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TPHCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn về tỷ suất sinh lời từ cho thuê nhà trên các sàn online tại TPHCM cho biết, hiệu suất của thị trường bất động sản cho thuê đang giảm dần đều và xuống thấp kể từ năm 2019 do tác động liên hoàn của các đợt dịch Covid-19. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê được tính bằng giá thuê nhà 12 tháng chia cho giá bán.

Tỷ suất lợi nhuận của nhà cho thuê giảm sâu trong nửa đầu năm 2021. Ảnh minh họa: TTXVN

Biến động tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà chung cư hàng năm tại thị trường TPHCM hiện chỉ đạt 4%, lần lượt thấp hơn mức 4,5% hồi năm 2020 và kém hơn mức 5,2% hồi năm 2019. Căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng hiệu suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%, thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư.

Trong khi đó, dữ liệu trực tuyến thị trường nhà liền thổ cho thuê tại TPHCM cũng ảm đạm. Dù có giá bán nhà phố gấp 2-3 lần căn hộ, song tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê thậm chí đã hạ xuống dưới 2%. Nhà phố tại thành phố Thủ Đức (quận 2 cũ) có tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ đạt 1,9%, dù đây là khu nhà giàu mới nổi tại TPHCM. Nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 lần lượt ghi nhận tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%.

Không chỉ căn hộ và nhà phố đang có tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm, các loại bất động sản cho thuê khác cũng bước vào chu kỳ đóng băng. Cuối tháng 6, giá thuê nhà phố mặt tiền, giá thuê phòng trọ đều giảm bình quân 20-30% so với quí đầu năm, có nhiều nơi thậm chí còn giảm đến 50% để hỗ trợ khách thuê mùa dịch. Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng diễn ra mạnh mẽ khiến nhiều hộ kinh doanh mô hình nhà cho thuê sụt giảm tỷ suất lợi nhuận từ thị trường này.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, có 2 nguyên nhân chính gây tác động đến lợi nhuận cho thuê. Trong đó gồm giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.

Nếu quí 1, giá chung cư TPHCM tăng thêm 2-3% thì mức tăng này vẫn được duy trì trong quí 2 dù giai đoạn này dịch Covid-19 bùng phát mạnh. Đặc biệt, một số khu vực như thành phố Thủ Đức, Bình Thạnh còn ghi nhận giá bán căn hộ tăng 4-6%. Do đó, số tiền bỏ ra để mua một căn hộ tại TPHCM ngày tăng, trong khi giá cho thuê lại giảm tới 30-50% tại thời điểm năm 2020 khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư.

Ngoài ra, sự lệch pha cung – cầu ở thị trường căn hộ khiến phân khúc bình dân đang biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang đang lấn lướt. Việc đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho thuê không còn phù hợp trong thời điểm cắt giảm chi phí vì dịch bệnh.

“Giá bán một căn hộ tầm trung hiện nay đang rơi vào khoảng tầm 2-3 tỉ đồng/căn. Nếu muốn có lời chủ nhà phải chào thuê giá thấp nhất vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động đi thuê”, ông Tuấn phân tích.

Về triển vọng thị trường căn hộ cho thuê, các đơn vị tư vấn đều cho rằng thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức. Bởi Việt Nam hiện đang đóng cửa biên giới, các chuyến bay bị gián đoạn và hạn chế nhập cảnh. TPHCM sẽ phải chờ việc tiêm chủng đạt hiệu quả tốt để thị trường thuận lợi, tái khởi động việc kinh doanh và làm việc bình thường.

Nhiêu chuyên gia dự báo, đà giảm giá thuê nhà diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường đang khiến thị trường bất động sản cho thuê chịu khủng hoảng kép. Do đó, suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài.