Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý II/2021 của Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) thực hiện và vừa công bố cho thấy nguồn cung mới nhà phố, biệt thự ghi nhận mức tăng đột biến, khoảng 78% so với quý trước nhưng chỉ tập trung trong giai đoạn đầu quý II và chủ yếu ở các tỉnh lân cận chứ không phải ở TP HCM.

Trong khi tại TP HCM, trong quý II/2021, thị trường có 9 dự án mở bán; trong đó có 2 dự án mới và 7 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó với khoảng 3.072 căn hộ, tăng 21% so với quý I/2021 và tăng 27% so với cùng kỳ năm 2020.

Phân khúc căn hộ cao cấp, trung cấp vẫn chiếm chủ yếu trong khi tiếp tục thiếu vắng căn hộ bình dân, vừa túi tiền. Theo đó, tỉ lệ hấp thụ đạt khoảng 79% trên nguồn cung mới, tăng 24% so với quý I/2021. Giá sơ cấp các chủ đầu tư đưa ra tăng phổ biến từ 3%- 5% so với đợt mở bán ở quý I/2021, chủ yếu ở những dự án chuẩn bị bàn giao, hình thành khu đô thị hiện hữu với hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.

Báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam quý II/2021 cũng cho thấy 6 tháng đầu năm, TP HCM có 3.844 căn hộ chung cư được chào bán. Giao dịch đạt 853 căn hộ, tương ứng tỉ lệ hấp thụ trung bình 23,9%. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ bằng 55% và giao dịch chỉ 66,1%. Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 72,7% và căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, chỉ đạt 10%.

Đặc biệt, giá bán căn hộ tại TP HCM biến động rất mạnh, khoảng giãn cách lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở giá bình dân cũng đã mất hẳn trên thị trường thành phố. Trong đó, giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực TP Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m², hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m² và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m².

Giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý II/2021 là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TP HCM và cả Việt Nam (khoảng 228 triệu đồng/m²). Điển hình là 1.095 căn hộ tại dự án Grand Maria Sài Gòn, quận 1 có giá từ 366 - 500 triệu đồng/m²; dự án Dragon Sky View TP Thủ Đức có giá 450 triệu đồng/m²; Thủ Thiêm Zeit River có giá 160 triệu đồng /m²…

Theo Công ty Tư vấn BĐS Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), TP HCM đang gặp vấn đề nan giải về nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân. Trong khi căn hộ hạng A (trên 40 triệu đồng/m2) chiếm gần 60% thị trường, với 7.040 căn; phân khúc trung cấp (hạng B) giá từ 20 - 40 triệu đồng/m2 chiếm hơn 41%, với 4.908 căn, còn căn hộ hạng C gần như biến mất từ đầu năm đến nay.

Một chuyên gia BĐS thừa nhận câu chuyện thiếu nhà giá thấp ở TP HCM đã được nói đến rất nhiều, mà nguyên nhân chính là doanh nghiệp không có quỹ đất triển khai các dự án nhà giá thấp. Nhiều dự án đang triển khai bị ách tắc kéo dài, đội chi phí lên cao.

Là một doanh nghiệp đã và đang triển khai nhiều dự án BĐS nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình đến cao, đại diện Công ty Him Lam thừa nhận rất khó để triển khai nhà giá thấp, dưới 30 triệu đồng/m2. Chỉ những đơn vị nào đã có sẵn quỹ đất ở khu vực ven TP mới có thể triển khai được. Còn lại thì sẽ khó vì các quỹ đất gần trung tâm đa phần đang bị vướng thủ tục, nếu hoàn thiện pháp lý thì chi phí cũng tương đương nhà ở thương mại.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng để có nhà giá thấp phải có quyết tâm và sự hỗ trợ từ nhà nước. Nếu không, doanh nghiệp sẽ không làm vì lợi nhuận không cao mà thủ tục triển khai lại rất vất vả.

Theo ông Quang, nếu muốn có nhà giá thấp, TP phải dùng tiền từ các quỹ đầu tư phát triển, chỉ đạo các công ty nhà nước triển khai và kiểm soát lợi nhuận chỉ từ 10%-15% thì sẽ có một quỹ khá lớn về nhà giá dưới 30 triệu đồng. Còn nếu để doanh nghiệp triển khai thì phải tạo cơ chế ưu đãi riêng như tiền sử dụng đất, hỗ trợ quy hoạch dân số, đặc biệt phải tạo điều kiện triển khai nhanh để giảm chi phí, quay vòng vốn nhanh nếu không doanh nghiệp tư nhân sẽ không mặn mà.

"Hiện tại quỹ đất thuộc các quận, huyện vùng ven của TP có bán kính trong vòng 15 km, giao thông thuận tiện còn khá nhiều. Nếu TP cho triển khai thì sẽ bán rất tốt với giá chỉ 25-27 triệu đồng/m2. Khi đó, nhiều người có thu nhập trung bình sẽ có cơ hội sở hữu nhà" - ông Quang khẳng định.