Tài nguyên đất đai bị tổn thương sau những cơn sốt đất

Dũng Trần

Buổi tọa đàm trực tuyến Hạ nhiệt cơn sốt đất, giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai diễn ra tại trụ sở Kinh tế Sài Gòn (quận 1, TPHCM).

Những cơn sốt đất ảo thường chóng vánh và luôn vận hành trên một công thức chỉ khác là tốc độ tạo sóng giá ngày một nhanh hơn. Nhìn lại những kịch bản na ná nhau xuyên qua các đợt sốt đất ảo thì câu hỏi về pháp lý, tính bền vững của thị trường trong bức tranh sáng - tối của quy hoạch lại được đặt ra. Sau khi cơn sốt đất đi qua, nguồn lực đất đai bị lãng phí, nhà đầu tư bị tổn thương và thị trường phần nào méo mó.

Đây là những nội dung chính được các chuyên gia, doanh nghiệp đưa ra phân tích tại tọa đàm trực tuyến “Hạ nhiệt cơn sốt đất, giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai” (*) được tổ chức bởi Kinh tế Sài Gòn Online và đầu tháng 7-2021.

Sự biến hóa của các cơn sốt đất sau 10 năm

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, mỗi năm đều xuất hiện vài cơn sốt đất với quy trình và hệ lụy đều giống nhau.

Thế nhưng, sốt “ảo” tồn tại, có nghĩa là sau những cơn sốt “ảo” có hàng loạt người sập bẫy, cũng có nhiều cá nhân thu lợi và rút đi. Vòng lặp này lại tiếp tục và chỉ một thời gian ngắn, những cơn sốt ảo khác lại tới và cứ mỗi chu kỳ như vậy thì trạng thái thị trường lại biến hóa khác nhau.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group và cũng là Chủ nhiệm Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times (thuộc Saigon Times Club) nhận định rằng: nếu xem xét chu kỳ sốt nóng của thị trường bất động sản vào. Cụ thể ở thời điểm nhũng năm 2010 thị trường sốt các sản phẩm thương mại như căn hộ, dự án thành phần…

Tuy nhiên trong khoảng thời gian ba năm chủ yếu là sốt đất nông nghiệp yếu ở các địa phương ven các thành phố lớn. Tác nhân không phải là do doanh nghiệp khởi tạo mà phần lớn liên quan đến đồn thổi từ những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng.

Câu chuyện sốt đất ảo tại các địa phương hiện nay giống như kịch bản đã diễn ra ở nhiều tỉnh thành trước đây. Một số nhà đầu tư cho biết, cơn sốt đất ở nhiều nơi thực chất được tạo bởi một nhóm khách đã mua với giá rẻ trước đó. Sau khi có thông tin dự kiến lập đề án quy hoạch thì những người này bung hàng ra bán, tạo cơn sốt ảo để lôi kéo người mua. Hầu hết các giao dịch thực hiện bằng hình thức sang tay.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam, các cơn sốt đất thường hình thành trước và sau Tết Nguyên đán. Điều này cũng dễ hiểu khi các đầu nậu, cò đất đón đúng điểm thành quả đầu tư hay tích lũy sau một năm của người dân đang cụ thể hóa sang tài sản để đưa ra những thông tin đồn thổi. Điều đáng nói là các cơ sốt đất giai đoạn này thường lan rộng ra nhiều địa phương khi nhưng thông tin quy hoạch chung hàng năm được công bố.

Ở góc nhìn pháp lý, Luật sư Trần Đình Dũng (Đoàn Luật sư TPHCM) cũng nhận định, đất đai ở Việt Nam có những yếu tố pháp lý đặc trưng bởi quyền sử dụng đất mới là tài sản còn đất đai là sở hữu toàn dân. Từ vị trí pháp lý này của bất động sản nhà đất khi lưu thông trên thị trường cũng có nhiều điểm đặc biệt và các cơn sốt đất phần lớn hình thành từ chính sách hay những thông tin trên giấy. Điều này dễ hình thành nên bong bóng bất động sản tùy vào quy mô và mức độ kéo dài của các cơn sốt đất.

Sức hút ngày càng lớn

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam

Nhìn lại những cơn sốt đất trước đây đều bắt đầu từ một dự thảo, cuộc khảo sát, ý tưởng phát triển dự án tại đại phương. Thông tin được lan truyền khắp mạng xã hội về cơ hội sinh lời trong tương lai. Môi trường thông tin này luôn là điều kiện lý tưởng cho giới đầu cơ hoạt động lôi kéo những nhà đầu tư mới với mong muốn lướt sóng. Đây cũng chính là lý do khiến các cơn sốt “ảo” với quy trình cũ mèm vẫn tồn tại hết năm này qua năm khác. Thậm chí trong bối cảnh hiện nay khi dịch bệnh đang tác động lớn lên bối cảnh xã hội thì tình trạng này vẫn không có dấu hiệu dừng lại.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng cho hay, nếu nhìn nhận khách quan thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và luôn được ưu tiên hàng đầu. Lợi nhuận từ đầu tư đất đai đang mang lại tỷ suất cao nếu nhà đầu tư xác định phương thức đầu tư dài hạn thì có thể đây là kênh đầu tư ổn định. “Thêm vào đó mức thu nhập của người dân đã tăng cao thì họ có nhu cầu về bất động sản. Trong hai năm qua, thị trường chứng khoán đang tăng rất cao và nhiều nhà đầu tư đã kiếm được lợi nhuận đáng kể từ đây và phần lớn trong đó đang muốn chuyển hóa phần lợi nhuận thành tài sản và bất động sản là lựa chọn tối ưu”, ông Hoàng nhận định.

Thị trường bị bóp méo, nguồn lực đất đai bị lãng phí

Qua mỗi cơn sốt đất đều để lại nhưng tổn thương nhất định, điều này không một cơ quan chức năng nào mong muốn xảy ra bởi điều này tạo quá nhiều bất ổn cho xã hội. Trong quá trình hình thành nên các cơn sốt đất, giá đất chịu tác động rất nhiều của giới đầu nậu, “cò” đất, đầu cơ đẩy giá, tạo ra giá ảo, phá hỏng sự phát triển bền vững của nhiều địa phương.

Sốt đất thường được tạo nên bởi thông tin quy hoạch, nếu địa phương công bố chung chung thì giới đầu nậu thường có cơ sở để đồn thổi. Thời gian thực hiện quy hoạch thường vô định, có thể 10 hay 20 năm tới và khó kiểm soát được mức độ suy diễn từ những người tung tin. Những nhà đầu tư cơ hội sẽ lấy đó làm cơ sở để tạo ra một câu chuyện cuốn theo những người ít thông tin hơn.

Thực tế trên đang gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong việc kiểm soát lại thông tin để ổn định xã hội. Trong khi đó người dân sở hữu đất cũng rơi vào trạng thái bất ổn tâm lý khi phải đắn đo trong kế hoạch sử dụng đất trong tương lai.

Theo ông Ngô Quang Phúc, không chỉ gây tổn thương cho các nhà đầu tư mà ngay cả các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng vấp phải khó khăn khi mặt bằng giá đất được đẩy lên quá cao. Nếu chi phí đầu vào của dự án bị đẩy lên cao  thì sẽ cấu thành vào giá sản phẩm và khi đưa ra thị trường giá cao dễ dẫn đến việc thiếu thanh khoản khiến cho chiến dịch kinh doanh thất bại. “Chi phí cơ hội của doanh nghiệp mất đi, đầu tư sai lầm thì dễ dẫn đến phá sản. Thị trường bất động sản trở nên méo mó trong vòng xoáy luẩn quẩn của giá đất, nguồn cung…”, ông Phúc nói.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng cho rằng ngoài việc chuẩn bị quỹ đất cho nhu cầu phát triển trong tương lai thì khó khăn còn do quy trình thủ tục thực hiện dự án kéo dài. Trong thời gian này, doanh nghiệp chưa được giao đất nên chưa thể triển khai dự án, nhưng vẫn nộp tiền thuê đất. Ngoài ra, cũng không loại trừ trường hợp chủ đầu tư thiếu năng lực “cố tình” tạo ra tranh chấp nhằm “câu giờ” thực hiện dự án.

Trong khi đó, luật sư Trần Đình Dũng chia sẻ, lĩnh vực bất động sản đang chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật làm cho các thủ tục đầu tư, chuyển nhượng bất động sản rườm rà và gây khó khăn cho các nhà phát triển. Vì vậy để giải quyết tình trạng này nhà nước cần điều chỉnh luật đầu tư, luật đất đai để có những quy định rõ ràng hơn về thời hạn đầu tư, thu hồi dự án  tránh tình trạng chủ đầu tư ôm đất quá lâu gây nên tình trạng hoang hóa và lãng phí nguồn lực đất đai.

(*) Tọa đàm “Hạ nhiệt cơn sốt đất, giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai” được trực tuyến ngày 2-7-2021 và phát lại trên fanpage của Kinh tế Sài Gòn Online.