Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, thời gian qua trên địa bàn thành phố có rất nhiều dự án mở bán nhưng chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng đã bỏ qua bước thủ tục có sự bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Điều này dẫn đến việc, không ít dự án huy động vốn rồi xây dựng dang dở hoặc chậm bàn giao nhà khiến khách hàng lao đao.

Nhập nhèm câu chuyện chứng thư bảo lãnh

Bức xúc nhất phải nói đến trường hợp những khách hàng mua căn hộ dự án Kingsway Tower (Q.Bình Tân, TPHCM). Điều khó có thể “nuốt trôi” của các khách hàng này đó là dự án được ngân hàng đồng ý chủ trương bảo lãnh cho dự án và Sở Xây dựng TPHCM cũng đã có văn bản thông báo dự án chung cư Kingsway Tower đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, cuối cùng khách hàng cũng sập bẫy huy động vốn mà dự án xây mãi chẳng xong, thậm chí còn đối diện nguy cơ mất trắng. Không chỉ chậm giao nhà, xây dựng sai phép, chủ đầu tư còn đem 1 căn hộ bán cho nhiều người. Chủ đầu tư hiện nay đã “biến mất”. Cơ quan CSĐT Công an TPHCM đã quyết định khởi tố vụ án hình sự “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Cty TNHH Siêu Thành.

Khổ sở đi đòi nhà, ông H.T.H cho rằng, chính việc ABBank - chi nhánh TPHCM đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án chung cư Kingsway Tower (từ chủ trương này, Sở Xây dựng TPHCM mới cấp văn bản cho Công ty Siêu Thành mở bán căn hộ) nên người dân mới tin tưởng vay tiền mua nhà.

Phía ngân hàng ABBANK thừa nhận có gửi cho Công ty TNHH Siêu Thành văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật và ABBANK. Song, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được ABBANK cấp bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa đáp ứng các điều kiện, cũng như không thực hiện được cam kết với ABBANK. Do đó, không đủ cơ sở để ngân hàng phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Tương tự, nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án The Western Capital (116 Lý Chiêu Hoàng, P.10, Q.6) do Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Hoàng Phúc (Công ty Hoàng Phúc) làm chủ đầu tư cũng trong tình cảnh mỏi mòn chờ nhà. Bà T.T.M.Hương cho biết, bà mua căn hộ block B2 dự án The Western Capital vào tháng 9.2019. Thời điểm này theo quy định khi bán dự án phải có ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, bà cho biết khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, một số người được ngân hàng bảo lãnh, một số người lại không được. Khách hàng hỏi thì chủ đầu tư nói đã kết thúc thoả thuận với ngân hàng VPBank, sẽ làm việc với Ngân hàng NCB và trả lời sau cho khách hàng nhưng đến nay vẫn bặt vô âm tín.

Khảo sát thực tế một số dự án đang chào bán hiện nay, khi thắc mắc về “thư bảo lãnh của ngân hàng”, nhân viên môi giới lại gửi các văn bản dạng chung chung như: “Ngân hàng đồng ý chủ trương bảo lãnh cho dự án”, “Ngân hàng tài trợ vốn cho dự án”, “Ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư để phát triển dự án”…

Bất cập ở chỗ có rất ít người dân mua “nhà trên giấy” hiểu rõ được bản chất của “thư bảo lãnh”. Trong khi đó, các giấy tờ chung chung về “ghi nhận hợp tác” mà nhiều doanh nghiệp chuyên sử dụng “lòe” ra cho người dân tin tưởng là không ràng buộc trách nhiệm pháp lý. Đây là lỗ hổng khiến nhiều dự án khi bị “đứng hình”, người dân bỏ tiền mua nhà “ảo” không thể đòi quyền lợi.

Cần siết chặt quản lý và chế tài đủ mạnh

Để có cơ sở dữ liệu quản lý, báo cáo về tình hình bảo lãnh giao dịch nhà ở cũng như hạn chế rủi ro cho người mua nhà, UBND TPHCM cũng đã từng kiến nghị Thống đốc NHNN Việt Nam yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo định kỳ hoặc theo yêu cầu việc bảo lãnh giao dịch nhà ở. Với những ngân hàng thương mại không nghiêm túc thực hiện báo cáo hoặc đủ điều kiện nhưng không bảo lãnh sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật về ngân hàng.

Trong khi chờ sửa đổi quy định, UBND TPHCM kiến nghị NHNN Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại báo cáo việc bảo lãnh giao dịch nhà ở cho NHNN Việt Nam chi nhánh các tỉnh, thành phố để theo dõi. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM cho biết, trên địa bàn vẫn còn tồn tại một số dự án không có bảo lãnh ngân hàng nhưng vẫn bán nhà ở cho khách hàng.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Nhã, văn phòng luật DBS, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi ra đời đã có yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Thế nhưng, hiện nay luật có cũng như không vì chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện, do đó, các chủ đầu tư vẫn thực hiện mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới khi mở bán dự án cũng thực hiện động tác ký kết với ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng, trong khi bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãnh.

Trước tình trạng đó, UBND TPHCM mới đây (trung tuần tháng 7.2021), đã ban hành văn bản số 2306/UBND-ĐT yêu cầu các sở, ngành, UBND TP.Thủ Đức, UBND các quận huyện tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.