Ghi nhận của VnExpress cho thấy nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thay đổi chiến lược từ tấn công (mua nhanh) hồi đầu năm sang phòng thủ (hoãn mua và chờ đợi) cuối năm. Nguyên nhân là họ lo ngại giá tài sản đi xuống, khi nhiều biến số của thị trường địa ốc có dấu hiệu xấu đi kể từ tháng 4 đến đầu tháng 8.

Ông Nhiên có 15 năm đầu tư tại thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận, cho biết đã chi 23 tỷ đồng thực hiện nhiều giao dịch đất nền, nhà phố hẻm, đặt cọc căn hộ và nhiều lần chốt lời thành công. Thế nhưng từ đầu năm đến nay, ông đã xả bớt hàng để cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Chiến lược của ông Nhiên là chấp nhận lãi ít trong giai đoạn này, dòng tiền thu hồi về sẽ dùng để chờ bắt đáy do ông lo ngại thị trường trở nên khó khăn trước tác động khó lường của việc kiểm soát tín dụng.

Ông cho rằng khi thanh khoản suy yếu, ai cũng cần tiền mặt để giải quyết các khó khăn tài chính là lúc giá tài sản có thể điều chỉnh mạnh. "Hiện tôi đã thu hồi được 35% dòng vốn, tuy thấp hơn mức kỳ vọng là 50%, nhưng có tiền mặt để phòng thủ lúc này vẫn yên tâm hơn là chôn hết trong tài sản", ông Nhiên chia sẻ.

Tương tự, ông Minh, nhà đầu tư bất động sản chuyên khu Đông và Tây TP HCM, cho hay hiện nay không có thông tin tích cực hỗ trợ thị trường. Từ việc ngân hàng kiểm soát tín dụng hoặc hết room cho vay đến thanh khoản trên đà giảm đều gây bất lợi cho thị trường địa ốc. Nhiều nhà đầu tư tranh thủ xả hàng nhưng không đạt kỳ vọng do thanh khoản khá yếu.

"Hiện khá nhiều người có chung tâm lý lo lắng và không còn chắc chắn về viễn cảnh tăng giá tài sản như đã từng lạc quan trong giai đoạn đại dịch bùng phát. Thậm chí tôi còn lo làn sóng giảm giá tài sản cuối năm nay", ông Minh nói.

Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield xác nhận thị trường nhà ở TP HCM bị ảnh hưởng bởi động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Đơn vị này cho biết, "siết tín dụng" là từ khóa được nhắc đến nhiều trên thị trường kể từ đầu tháng 4 khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản để hạn chế đầu cơ, thổi giá.

Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước. Đơn vị này cũng dự báo các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư dùng tiền nhàn rỗi (không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính) sẽ ít bị tác động hơn.

Hiện phần lớn chủ đầu tư đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra. Diễn biến này cho thấy không chỉ có nhà đầu tư cá nhân đang tăng tỷ lệ bán các tài sản để phòng thủ mà ngay cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư địa ốc cũng có nhu cầu bán nhanh để thu dòng tiền về.

Trong buổi thảo luận chủ đề về giá bất động sản đang trên đà giảm gần đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng phân tích, hiện Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng bất động sản đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Các nhà đầu tư đang kẹt vốn bắt đầu giảm dần niềm tin vào việc "giá bất động sản tiếp tục tăng". Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà đầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá có thể giảm thêm.

Còn báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng - do trang Batdongsan thực hiện trên 1.000 người tại thị trường Việt Nam - cho thấy các đối tượng tham gia vào thị trường địa ốc đã giảm mức độ lạc quan so với đầu năm.

Báo cáo đề cập các nhóm yếu tố: mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất vay mua nhà, chính sách của Chính phủ và giá bất động sản trong tương lai đang cho kết quả không mấy tích cực. Mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (giảm 22 điểm) và các chính sách hiện tại của Chính phủ (giảm 9 điểm).

Cụ thể, có 14% số người được hỏi đánh giá các chính sách của Chính phủ là tích cực, 19% đánh giá tiêu cực. Trong khi đó, đa phần đáp viên tham gia cuộc khảo sát trên cho rằng vẫn chưa xác định được các chủ trương, chính sách này liệu có tác động tốt đến việc điều tiết giá nhà vì chúng cần thêm thời gian để được thi hành và ảnh hưởng đến thị trường.

Nếu như dữ liệu nửa đầu năm nay cho thấy tiềm năng tăng giá bất động sản trong 1-5 năm tới là một trong những yếu tố được đánh giá cao nhất ở mức 57 điểm, sang nửa cuối năm, yếu tố này giảm còn 35 điểm, tức chỉ 35% đáp viên cho rằng giá bất động sản sẽ tăng mạnh.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan nhận định khi các tài sản nhà đất đã ở nền giá cao sau thời gian liên tục tăng, việc người tiêu dùng dự đoán giá không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng cho biết thêm, vài tháng qua, thanh khoản tài sản trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu đi xuống. Mức giảm giá phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng, sốt ảo đã giảm giá 20%.

Đối với thị trường đã phát triển như TP HCM đang phổ biến hiện tượng bán giá gốc, tức mất đi trung bình 5% chi phí cơ hội (tham chiếu mức lãi suất tiết kiệm). Một số thị trường từng sốt ảo trước đây đến nay đã mất thanh khoản hoàn toàn. Thị trường không rầm rộ giảm giá mà chỉ dừng ở động thái đang âm thầm xả hàng, mức giảm giá đang thương lượng phổ biến trên thị trường thứ cấp khoảng 10%.

"Giá nhà đất năm 2021 cao nhưng hiện nay chốt lời như giá kỳ vọng là rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm nhiều hơn", ông Hiển nói.

Vũ Lê