Ghi nhận của VnExpress cho thấy đến đầu tháng 8, thị trường địa ốc TP HCM có biến động trái chiều khi giá chào bán sơ cấp liên tục tăng sau mỗi đợt chủ đầu tư bung hàng. Trong khi đó, giá tài sản mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp đang giảm khá mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Ở phân khúc nhà chung cư, 7 tháng qua giá chủ đầu tư chào bán lần đầu ghi nhận tăng 7-15% so với các đợt mở bán trước. Còn nhóm bất động sản liền thổ, tính đến đầu tháng 8, giá chào bán nhà phố, biệt thự cũng tăng 10-25% so với đầu năm. Đà tăng giá của thị trường nhà ở sơ cấp thậm chí còn được dự báo tiếp tục đội lên trong những tháng cuối năm nay.

Ngược lại, giá tài sản do nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp đang kéo dài mạch giảm. Thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm giá cục bộ từ tháng 4, sau đó có các đợt giảm giá nhiều hơn vào cuối tháng 6 và làn sóng giảm có dấu hiệu mạnh dần khi bước sang đầu tháng 8. Nhà liền thổ có giá trị lớn được giới đầu tư và đầu cơ giảm trên dưới 15% trong khi chung cư rớt giá 6-7% trong quá trình đàm phán trên thị trường thứ cấp.

Giám đốc một sàn bất động sản có trụ sở tại khu Đông TP HCM, cho biết các tài sản ký gửi bán lại tại sàn đã tăng 30% trong quý II. Đến đầu tháng 8, lượng hàng thứ cấp chào bán đã vọt lên 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Rổ hàng chờ bán tăng lên song thanh khoản yếu, giá bán có xu hướng điều chỉnh trong quá trình mặc cả khi hơn một nửa chủ tài sản cần bán gấp, chấp nhận thương lượng đối với khách mua thiện chí.

"Hiện rổ hàng thứ cấp có cả hàng đầu tư và đầu cơ ngộp tài chính, cộng thêm tài sản thanh lý, phát mãi khá lớn. Nếu khách mua sẵn tiền mặt, nắm bắt lợi thế đàm phán, có thể gom được giá mềm hơn so với cuối năm 2021", ông cho hay.

Giá bán bất động sản thị trường sơ cấp tăng, thứ cấp giảm được các chuyên gia nhận định do giới đầu tư, đầu cơ đang chịu sức ép kiểm soát tín dụng, các phản ứng đã chuyển từ tâm lý lo ngại sang hành vi xả hàng, phòng thủ.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường sơ cấp tăng giá do tác động của biến động tỷ giá, lạm phát và lãi suất, cộng thêm chi phí đầu vào liên tục leo thang buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro. Trong khi đó, thị trường thứ cấp giảm do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn rẻ như trước. Giá bán cao cũng làm cho biên lợi nhuận của nhà đầu cơ (ước tính vốn của nhóm này chiếm đến 75% thị trường) không còn hấp dẫn nữa, dẫn đến họ có động thái giảm giá để tái cơ cấu dòng tiền.

Ông Chánh giải thích, thị trường sơ cấp dồi dào hàng hóa sẽ giúp cho thị trường thứ cấp sôi động. Từ đó thị trường thứ cấp giúp thị trường sơ cấp có thêm động lực để phát triển. Trong điều kiện bình thường, hai thị trường này có quan hệ bổ trợ nhau. Tuy nhiên, nghịch lý tăng - giảm giá của hai mảnh ghép thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức.

CEO Phú Vinh Group nhận xét, trong điều kiện bình thường, biên lợi nhuận của một nhà đầu tư thứ cấp được tính bằng công thức: lãi ròng bằng doanh thu trừ chi phí và thuế. Song hiện nay doanh thu khó tăng trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường đang gặp khó khăn, chi phí đầu vào và thuế phí tăng do giá bán từ chủ đầu tư sơ cấp tăng làm cho lãi ròng giảm trong khi yếu tố thanh khoản cũng không chắc chắn khiến nhà đầu tư thứ cấp chùn tay, e dè.

Điều này lý giải vì sao khá nhiều nhà đầu tư bất động sản muốn thoát hàng trên thị trường thứ cấp. Do cạnh tranh để xả hàng và khó khăn tài chính hoặc muốn dịch chuyển dòng vốn, buộc họ phải chấp nhận giảm giá bất động sản, tức biên lợi nhuận thực tế bị hạ xuống đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.

Ông Chánh dự báo, năm 2022 là thời điểm nhà đầu tư cá nhân, giới đầu cơ bất động sát giảm giá để thoát hàng nhưng một vài năm tới, các nhà phát triển dự án cũng gặp không ít khó khăn. Trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản sơ cấp có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên liệu đầu vào tăng từ 7-15% so với cuối năm 2021.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận giá bất động sản sơ cấp vẫn tăng trong khi giá bán thứ cấp giảm thể hiện hai lát cắt đa dạng của thị trường địa ốc. Đối với thị trường sơ cấp, giá bán phụ thuộc vào bài toán kinh doanh của các chủ đầu tư. Còn giá bán thị trường thứ cấp do giới mua đi bán lại quyết định.

Thị trường bất động sản thứ cấp hiện nay bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây. Theo ông kiệt, đây là sự sàng lọc cần thiết giúp thị trường loại bỏ những "tay chơi ăn sổi ngắn hạn".

Ngoài ra, không loại trừ một bộ phận nhà đầu tư giảm giá cắt lời để thoát hàng nhanh. "Động thái giảm giá trên thị trường thứ cấp cho thấy giới đầu tư chịu ảnh hưởng tâm lý khá mạnh bởi việc ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản", ông Kiệt nói.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 7 cho rằng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp tăng hơn nửa năm qua bất chấp đã leo thang suốt mùa Covid (2020-2021) do các nhà phát triển dự án đang tối ưu hóa lợi nhuận bằng chiêu thức chào bán các sản phẩm với mức giá đi trước ít nhất 2-3 năm. Điều này có nghĩa là mức giá bán hiện nay đã tăng trước vài nhịp so với các chu kỳ tăng giá theo tiến độ hoàn thiện sản phẩm.

Ông cho rằng các chi phí đầu vào: giá đất, giá vật tư, giá nhân công, xây dựng, lãi suất, tỷ giá và lạm phát thực tế đều đã được các chủ đầu tư tính toán, dự phóng ngay từ khi khởi động dự án. Thế nhưng thực tế đến khi bán hàng, giá thành sản phẩm phải gánh thêm tham vọng tối ưu hóa lợi nhuận nên tốc độ tăng giá bất động sản diễn ra dồn dập thời gian qua.

Diễn biến giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp sụt giảm vài tháng gần đây phản ánh tâm lý của giới đầu tư và đầu cơ bắt đầu chùn tay hoặc ngột ngạt vì siết tín dụng và bị dội giá (không đạt biên lợi nhuận kỳ vọng với ngưỡng giá quá cao như hiện nay). "Giá bán sơ cấp tăng, thứ cấp giảm cho thấy bản chất bất động sản đang phục vụ giới đầu tư và đầu cơ nhiều hơn nhu cầu ở, sử dụng. Nếu kiểm soát tín dụng kéo dài địa ốc sẽ bộc lộ thêm nhiều điểm yếu", ông nhận định.

Vũ Lê