Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đưa ra lấy ý kiến, quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp (tại Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đánh giá quy định trên là chưa phù hợp, do đó Hiệp hội đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường để góp ý về vấn đề này.

Nên kế thừa bảng giá đất 5 năm một lần

Theo HoREA, dự thảo quy định phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất cụ thể, Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là hợp lý. Tuy nhiên, quy định về bảng giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có nhiều điểm bất cập, khó thực hiện.

Nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế và UBND cấp huyện.

Theo HoREA, do hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy nên điểm khó nhất là chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn và dữ liệu chưa được cập nhật theo thời gian thực.

Do đó, HoREA cho rằng không nên phủ định tính hợp lý của quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần” trước đây và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định này cho đến khi đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất.

Tại Việt Nam trong tương lai, khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để thực hiện.

Điều này dễ dàng thúc đẩy việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ được tự động hóa 24/7.

Vì vậy, HoREA kiến nghị giữ nguyên cơ chế “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” sẽ được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước.

Hệ số K đang không thống nhất với bảng giá đất 1-1

Bên cạnh kiến nghị về bảng giá đất, HoREA cũng chỉ ra những bất cập trong quy định về hệ số điều chỉnh biến động giá đất – hệ số K trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã gây khó cho việc ban hành bảng giá đất hàng năm.

Theo Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số K trước khi ban hành”, hiệp hội cho rằng điều này sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động do HĐND cấp tỉnh họp một năm 2 lần mà theo Dự thảo Luật Đất đai lại quy định bảng giá đất ban hành hàng năm.

Hiệp hội nhận thấy cần bỏ quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành vì nội dung này không thống nhất với phần cuối khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp".

Giao thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh nhưng UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất.

HoREA cũng cho rằng nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì quy định hệ số điều chỉnh biến động giá đất phải được HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành là không cần thiết mà nên giao cho UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất.

Do đó, đại diện HoREA đề nghị sửa khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai theo phương án, trường hợp bảng giá đất ban hành 5 năm một lần, căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.

UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ.