Chật vật vì vốn đọng

Sau cơn sốt nóng của thị trường địa ốc vào đầu năm 2022, dấu hiệu trầm lắng đã bắt đầu xuất hiện và lan rộng khi một số khu vực ghi nhận tình trạng "đóng băng". Tâm trạng sốt ruột, lo lắng dần xuất hiện.

Anh Thành (một nhà đầu tư đến từ Nam Từ Liêm, Hà Nội) mới có kinh nghiệm trên thị trường 3 năm đang rơi vào tình cảnh chôn vốn tại thị trường Móng Cái, Quảng Ninh. Anh Thành cho biết, dù đã mua được giá lô đất rẻ hơn so với thị trường ở thời điểm 6 tháng trước nhưng đến hiện tại, thị trường khu vực này gần như không có người hỏi thăm. Đây là lý do là mọi dự tính của anh trong việc thoát hàng đều không thành công.

(Ảnh minh hoạ)

Tại Quảng Ninh, anh Thành có 2 lô đất, trung bình mỗi lô diện tích 70m2, với giá 2 tỷ đồng/lô. Anh Thành vay ngân hàng tổng 2 tỷ đồng và vay người thân, bạn bè 500 triệu đồng để đầu tư 2 lô đất này.

Trung bình mỗi tháng, anh đang phải trả gốc và lãi là hơn 20 triệu đồng. Mức lãi gốc này sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi thông tin từ phía nhân viên tín dụng ngân hàng thông báo: "Lãi suất chuẩn bị tăng". Dự kiến nếu tăng lãi suất từ 1-1,5%, mức tiền gốc, lãi mà anh Thành phải trả có thể phải lên tới gần 30 triệu đồng mỗi tháng.

"Đó là mức khá cao, quá sức so với thu nhập hiện tại đang không ổn định của tôi", anh Thành nói. Nhà đầu tư này đang tính toán từ giờ đến cuối năm, nếu không kham nổi sẽ cắt lỗ 1 lô đất để đẩy hàng đi.

Rơi vào tình cảnh tương tự như anh Thành, anh Nhuận (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang như ngồi trên đống lửa vì tình trạng ngân hàng vừa đóng room tín dụng vừa đang có lộ trình tăng lãi suất.

Hiện tại, anh Nhuận đang đầu tư vào Thanh Hoá, Hòa Bình và Hưng Yên. Một số lô đất được anh vay vào năm 2021. Thời điểm đó, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng dễ, lãi suất rẻ nên anh Nhuận mạnh tay mua đất. Nhưng đến năm 2022, tình hình thị trường trở nên khó khăn. Nhà đầu tư này than thở: "Đây là giai đoạn mua thì dễ, bán thì khó". Bởi 4 tháng nay, anh đẩy hàng qua môi giới nhưng chưa tìm được người chốt.

"Tôi đang bán thu hồi vốn về nhưng khó tìm được người mua. Với mức lãi suất ưu đãi đã hết, lại có khả năng tăng trong thời gian tới, chắc tôi sẽ phải bán cắt lỗ 1 ít để chi trả nợ".

Sẽ xuất hiện tình trạng cắt lỗ

Lãi suất ngân hàng gia tăng, sự trầm lắng của thị trường sẽ là yếu tố tác động khiến tâm lý nhà đầu tư dao động. Kịch bản dễ xảy ra đó là áp lực trả nợ lãi quá sức khiến họ buộc phải đẩy hàng đi. Nhà đầu tư hiện đã "cầm cự" 3-4 tháng quá, và trong thời gian tới, dự là cuối năm, làn sóng cắt lỗ có thể xuất hiện. Đó là nhận định của ông M. (lãnh đạo công ty địa ốc tại Hà Nội).

Theo ông M., tình trạng cắt lỗ sẽ chủ yếu xuất hiện nhóm nhà đầu tư không sử dụng "tiền thịt" mà vay vốn ngân hàng. Thông thường các nhà đầu tư này có thu nhập chính từ việc buôn bán đất.

Nếu như thị trường trầm lắng, việc buôn bán đất tất yếu bị ảnh hưởng. Thu nhập giảm. Trong khi lãi suất ngân hàng tăng, áp lực trả nợ lớn. Đây là lý do khiến họ buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn về.

Ông M. nhắc lại, kịch bản này vốn dĩ lặp lại vào thời điểm năm 2010-2011. Việc cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp. Lãi suất tăng cao khiến cho nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Ở thời điểm trước, lãi suất ngân hàng có lúc lên tới 18%/năm khiến cho nhà đầu tư "trở tay không kịp", lao đao và không thể không thoát hàng. Nhiều đại gia đất rơi vào tình trạng phá sản vì đất.

Đánh giá về thị trường địa ốc, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế này xác nhận, thị trường nhà đất thứ cấp vài tháng nay đã có hiện tượng giao dịch trầm lắng, xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua.

Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Theo vị chuyên gia này, động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Chính những đầu tư kẹt vốn đã giảm niềm tin vào việc giá bất động sản tiếp tục tăng.

Và giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém. Trong khi đó, những nhà đầu tư muốn ôm hàng lại tin rằng giá có thể giảm thêm. Đó là lý do họ chờ đợi chưa sẵn sàng nhập cuộc mua hàng.

Ông Hiển còn cho biết thêm, một số thị trường từng sốt ảo đã xảy ra hiện tượng mất thanh khoản hoàn toàn. Dù chưa rầm rộ giảm giá nhưng động thái âm thầm xả hàng với mức giảm thương lượng trên thị trường thứ cấp khoảng 10%. Trong khi đó, một số chuyên gia còn dự báo giá bất động sản có thể giảm tới 30% trong thời gian tới.

Hà Nam