Anh Đại (TP HCM) tự nhận "ăn may nhờ sốt đất" khi làm cò (môi giới) giai đoạn 2016 thị trường bất động sản TP HCM nóng sốt, gom được 4 tỷ đồng. Thừa thắng xông lên, cuối năm 2017 đầu 2018, anh "chơi lớn" vay tổng cộng 16 tỷ đồng, dồn thành 20 tỷ gom nhà đất đầu tư mua đi bán lại.

Anh đã vội mua lô đất tại quận Gò Vấp vì ham rẻ, có mộ chắn ngay mặt tiền. Khi mua anh được chủ đất và phường báo sẽ sớm di dời mộ phần đi nơi khác nhưng chờ mãi mộ vẫn nằm yên nên phải gồng trả lãi vay. Giá đất cũng không tăng do có mộ án ngữ trước mặt tiền. Còn căn nhà tại quận Thủ Đức cũ, nay thuộc TP Thủ Đức lúc anh mua mùa khô, đến khi mùa mưa nhà ngập nước lênh láng, rao bán không được giá. Còn vài lô đất ở vùng xa, mua xong phải đợi nhiều năm sau mới đến chu kỳ bán chốt lời, anh Đại cũng chấp nhận trả lãi vay chờ thời.

Năm 2019, thị trường nhà đất bắt đầu cạn sóng, bán chậm, đến năm 2020-2021 dịch bệnh bất ngờ ập đến khiến giao dịch trầm lắng. Gánh lãi và nợ gốc lên đến hàng trăm triệu mỗi tháng kéo dài mấy năm, anh Đại đuối dòng tiền, buộc phải bán sớm đất để cất gánh nặng nợ ngân hàng. Mua vội vàng, bán thật nhanh để chạy nợ, nhà đầu tư này phải chấp nhận bán không được giá.

"Hiện còn nợ 10 tỷ đồng, tôi chờ bán nốt căn nhà đang ở để trả sạch. Vì mua đất rẻ không thẩm định kỹ, lại vay quá đà nên tôi trót tạo ra quả bom nợ lớn, có lỗi với gia đình", anh Đại chia sẻ và cho hay hiện đã bỏ nghề buôn đất vì đứt hết vốn liếng.

Dùng đòn bẩy tài chính quá đà để đầu tư bất động sản như anh Đại không phải là trường hợp cá biệt. Ông Tân, ngụ huyện Nhà Bè, nhiều lần lách qua khe cửa hẹp buôn nhà đất theo công thức vốn một đồng vay 5-7 đồng để lướt sóng, chờ tăng giá. Nhờ dùng đòn bẩy tài chính khi thị trường sốt đất 2016-2018, ông từng thắng lớn, có trong tay cả triệu USD. Thế nhưng, nhà đầu tư này thừa nhận không phải lúc nào cũng gặp may.

Khi đại dịch Covid ập đến, suốt hai năm 2020-2021 bán buôn lay lắt, đình trệ, sang năm 2022 thị trường tiếp tục trầm lắng do siết tín dụng, lãi suất trên đà tăng. Do không chốt lời được từ bán đất, trong khi không thể dừng trả lãi vay, ông Tân đã phải tiêu dần quỹ dự phòng để gánh tổng các khoản nợ gốc và lãi vay tại một số ngân hàng lên đến 250 triệu đồng mỗi tháng.

"Giữa năm nay gồng trả lãi không ổn nên tôi đã xả hàng một lô đất thuộc huyện ven khu Nam TP HCM với mức giá giảm 12% so với kỳ vọng để giảm nợ gốc. Nếu siết tín dụng kéo dài và lãi suất tiếp tục tăng, tôi có thể kiệt quệ dòng tiền", ông Tân thừa nhận.

Chị Viên, là chuyên viên thương mại điện tử, tích lũy được 400 triệu đồng, nghe môi giới bất động sản tư vấn về cơ hội đầu tư đất vùng ven có thể lãi gấp đôi sau vài năm và lãi trung bình 15% một năm, đã vay 1,6 tỷ đồng mua nền đất giá 2 tỷ tại Long An quý IV/2021. Chị Viên kể, thu nhập và trợ cấp tối đa khoảng 23 triệu đồng một tháng, mùa thấp điểm dao động 20 triệu đồng. Để làm hồ sơ vay 1,6 tỷ, chị phải nhờ đến bố mẹ làm thủ tục cho tặng căn nhà có sổ hồng ở quê để làm tài sản thế chấp.

Nhẩm tính, lãi suất cho vay đến quý IV/2022 giữ mức 11% một năm, mỗi tháng trả nợ gốc và lãi chiếm 65% thu nhập, nhà đầu tư này tin vẫn dè xẻn, liệu cơm gắp mắm được. Song sang năm 2023 không còn được hưởng lãi suất ưu đãi nữa mà chuyển sang lãi suất thả nổi, nếu chị không bán được đất, nợ gốc và lãi có thể ăn mòn thu nhập.

Giữa quý III/2022, chị đã gửi sàn môi giới bán lô đất với giá 2,2 tỷ đồng, căn cứ theo kỳ vọng biên lợi nhuận 8 tháng tăng giá 10% (một năm lợi nhuận 15%) như lời chào mời lúc bán dự án. Tuy nhiên, sales cho hay thị trường đang chững lại do tác động của kiểm soát tín dụng. Ngay cả rao bán giá gốc cũng rất ít giao dịch, nên bán giá chênh lệch rất khó ra hàng, phải giữ đất thêm một thời gian.

Khi làm hồ sơ vay 1,6 tỷ đồng mua đất, chị Viên tin tưởng sau này đất tăng giá bán chốt lời sẽ bù đắp được lãi suất. Song siết tín dụng là biến số bất ngờ, lợi nhuận 8 tháng qua vẫn bằng 0% trong khi thanh khoản thị trường yếu khiến chị không còn lạc quan như lúc đầu. "Chưa lời được đồng nào đã tiêu 65% thu nhập hàng tháng, năm 2023, lãi suất tăng lên, nếu thị trường tiếp tục khó khăn, khoản nợ này có thể khiến tôi mất thanh khoản", chị Viên nhìn nhận.

Có nhiều năm tư vấn về quản lý tài chính cho nhà đầu tư cá nhân, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhìn nhận, nhiều nhà đầu tư địa ốc dùng đòn bẩy tài chính quá đà dẫn đến ôm bom nợ, thua lỗ hoặc bán tài sản để trả nợ. Theo ông, đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ tốt khi được sử dụng có kiểm soát chặt chẽ trong điều kiện thị trường diễn biến tốt và ổn định. Thế nhưng đây sẽ là con dao hai lưỡi làm đứt tay nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường đảo chiều.

Ông Chánh phân tích, các thông số tài chính ảnh hưởng đến món vay phải được tính toán thực sự kỹ lưỡng, có thể sử dụng quy tắc "2 lần 50%", có nghĩa là khả năng trả nợ vay không nên vượt quá 50% tổng thu nhập. Cần ít nhất 50% còn lại cho mục đích tiêu dùng và tích luỹ. Nếu không cân bằng cả 3 mục đích đầu tư, tiêu dùng và tích lũy, sẽ rất dễ mất cân đối tài chính.

Ví dụ, một đôi vợ chồng trẻ thu nhập 30 triệu đồng một tháng không nên dành quá 15 triệu đồng một tháng cho việc đi vay đầu tư nhà đất. Số tiền đi vay không nên vượt quá khả năng trả nợ hằng tháng, có tính đến mức lãi suất và đệm rủi ro trung bình trong cả thời gian vay. Và thông thường chỉ nên vay tối đa 50% giá trị bất động sản.

Vay vượt 50% thu nhập vốn đã kém an toàn, nhưng có những nhà đầu tư vay gấp 5-7 lần vốn tự có, không hiếm trường hợp khoản vay gấp hơn chục lần dòng tiền tươi (có sẵn) sẽ khiến nguy cơ bị siết nợ đến gần. "Các trường hợp vay "tất tay" bỏ qua nguyên tắc an toàn, phải chịu đựng một rủi ro rất lớn và rất dễ lâm vào tình trạng "kiệt quệ tài chính" khi thị trường đổi chiều xấu đi", ông Chánh đánh giá.

Ví dụ, với số tiền thu nhập 15 triệu đồng một tháng chỉ có thể vay được tối đa 1,1 tỷ đồng với điều kiện lãi suất đi vay ở mức trung bình là 11% một năm trong thời gian 20 năm. Đáng tiếc nhiều người chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi của năm đầu tiên và tạm quên đi bẫy lãi suất thả nổi 19 năm sắp tới có thể luôn cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Theo ông Chánh, còn phải cân nhắc thêm vùng đệm rủi ro. Khi vay tối đa sẽ mau chóng lâm vào "kiệt quệ tài chính" khi lãi suất tăng lên, lao động trụ cột bị mất việc hoặc thiên tai, dịch bệnh ... hay bất cứ lý do nào ảnh hưởng tới thu nhập. Người có kỷ luật cao trong việc dùng đòn bẩy tài chính chỉ nên vay một khoản ít hơn 50% thu nhập để còn dự phòng rủi ro, khoản dư này được gọi là vùng đệm rủi ro.

Bên cạnh đó, khả năng nắm giữ tài sản cũng là yếu tố quyết định trong chiến thuật dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư thành công sẽ luôn có thêm một quỹ dự phòng dôi ra, đủ để trang trải cho khoản vay trong thời gian có biến động, thông thường nó sẽ ở mức 12-24 tháng tiền gốc và lãi vay. Nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn sẽ tính toán rất kỹ khi dùng đòn bẩy tài chính, không bị hấp dẫn bởi các yếu tố ngắn hạn như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc 1-2 năm đầu...

"Đòn bẩy tài chính chỉ nên là công cụ an toàn giúp đạt mục tiêu khả thi, không nên trở thành gánh nặng nợ nần quá tải. Bởi lẽ, khi thị trường đảo chiều, đây sẽ là quả bom hẹn giờ dẫn đến mất thanh khoản dòng tiền, kiệt quệ và thua lỗ", ông Chánh khuyên.

Vũ Lê