Thị trường M&A ngày càng nóng

Tập đoàn bất động sản Gamuda vừa thông báo việc công ty con là Gamuda Land đạt được thỏa thuận mua lại toàn bộ cổ phần của 3 cá nhân trong Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá trị hơn 7.200 tỷ đồng, đồng thời trực tiếp sở hữu dự án hỗn hợp nhà cao tầng tại TP.HCM là Khu nhà ở Tâm Lực. Dự án đã được phê duyệt xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, bao gồm 2 khối công trình cao tối đa 39 tầng, với tổng vốn đầu tư gần 4.000 tỷ đồng.

Được biết, đơn vị sở hữu dự án trên có toàn quyền khai thác 3,6 ha đất, gồm đất ở lâu dài và phần đất thuê 50 năm cho mục đích thương mại với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Sau khi về tay Gamuda Land, Dự án được thiết kế với 1.968 căn hộ riêng biệt, 12 căn hộ áp mái, 51 cửa hàng khối đế và 21 căn nhà phố thương mại.

Tập đoàn Gamuda cũng chia sẻ, thương vụ trên là một phần trong chiến lược “Dự án quay vòng nhanh” của Gamuda Land với việc tập trung vào tạo ra một hệ thống tài sản có tỷ lệ hoàn vốn cao, có thời gian đầu tư tối đa 5 năm. Việc mua lại Tâm Lực là cơ hội hiếm hoi giúp Gamuda Land gia tăng quỹ đất tại địa điểm đắc địa này và bổ sung nguồn căn hộ chất lượng cao với rủi ro về phê duyệt quy hoạch và pháp lý được giảm thiểu đáng kể.

Trên thực tế, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “dòng tiền khó”, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn, khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác ngoại. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Cùng với Gamuda Land, Keppel gần đây cũng gia tăng hoạt động M&A dự án. Thương vụ M&A được dư luận quan tâm gần đây nhất là việc Keppel cùng Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần từ Công ty Khang Điền tại 2 dự án khu dân cư liền kề ở TP. Thủ Đức. Giá trị thương vụ chuyển nhượng này giúp Khang Điền thu về 3.180 tỷ đồng (khoảng 187,1 triệu USD).

Hồi đầu tháng 3/2023, Tập đoàn CapitaLand Group (Singapore) cũng đàm phán mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Công ty cổ phần Vinhomes để sở hữu một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc Hải Phòng. Đây được đánh giá là một trong những thương vụ bất động sản lớn nhất ở Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Ngoài những doanh nghiệp nói trên, thời gian qua, thị trường bất động sản cũng chứng kiến việc nhà đầu tư ngoại mua lượng lớn cổ phần từ các doanh nghiệp bất động sản trong nước, như Novaland, Hưng Thịnh Land. Đây cũng là một cánh cửa để nhà đầu tư ngoại tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản trong nước thời gian tới.

Gần đây, Tập đoàn Hưng Thịnh và Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam. Dự án khởi đầu tọa lạc tại trung tâm hành chính mới của TP. Thủ Đức (TP.HCM), có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng.

Không dễ tìm được dự án tiềm năng

Chúng tôi ghi nhận nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đám phán và khá tích cực. Vấn đề nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt và tương xứng với giá trị thực của nó, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

- Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Việc vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm giá rẻ. Song, việc tái cơ cấu dòng tiền là điều hết sức quan trọng giúp họ vượt qua khủng hoảng. Việc hợp tác cùng các đối tác hay mua bán, đầu tư dự án đều là phương án tái cơ cấu doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần tư duy để tồn tại rồi mới phát triển.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, nhiều doanh nghiệp khác trong ngành “như đi vào ngõ cụt” bởi vướng mắc tại các dự án không biết đến khi nào mới được tháo gỡ xong, trong khi hàng bán không được, dịch vụ khai thác không hiệu quả. Đó là lý do doanh nghiệp tính bán bớt dự án để trả nợ nếu không muốn các khoản nợ cũ được đảm bảo bằng các dự án bất động sản có giá trị chuyển sang nhóm nợ xấu và bị ngân hàng thanh lý bắt buộc.

Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II/2023 sẽ chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III/2023. Rất có thể, thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ M&A thành công đầu tiên trong quý IV/2023. “Số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV/2023, thậm chí kéo dài sang quý II/2024”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho nay.

Tương tự, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, mặc dù quan tâm rất lớn đến dự án bất động sản tại Việt Nam, nhưng nhà đầu tư nước ngoài đang đối mặt với nhiều khó khăn để có thể sở hữu được một tài sản tại thị trường này.

Bà Trang Bùi cho rằng, thị trường vẫn còn mang tính địa phương, nên nhiều nhà đầu tư quốc tế muốn tham gia bằng cách thành lập liên doanh với các đối tác địa phương. Hầu hết nhà đầu tư muốn tham gia liên doanh, liên kết và M&A hơn là giao dịch bất động sản thuần túy. Vì vậy, dòng vốn đầu tư vào bất động sản luôn sẵn sàng chảy vào thị trường, nhưng cơ hội tìm được một dự án tiềm năng lại đầy thách thức.

Dù vậy, bà Trang vẫn rất lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tất cả các loại tài sản, vì các yếu tố cơ bản của Việt Nam rất thú vị và tất cả đều hướng đến sự tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản.