Gỡ khó cho thị trường bất động sản Trung Quốc

Doanh số bán nhà xây mới của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc trong tháng 7 giảm mạnh nhất 1 năm. Tín dụng vay mua nhà của cá nhân lần đầu giảm theo quý, cho thấy sự suy giảm lòng tin của người dân

Các biện pháp kích thích, hỗ trợ dường như chưa đủ để "hâm nóng" thị trường bất động sản – lĩnh vực vốn chiếm 1/4 GDP Trung Quốc. Dự báo nhiều chính sách mới sẽ được ban hành nhằm khơi thông, nới lỏng "vòng kim cô" cho thị trường này sau 6 năm siết chặt.

Với người mua căn nhà lần đầu, tỷ lệ thanh toán ngay sẽ giảm từ mức trung bình 24% xuống 20%. Lãi suất vay mua nhà cũng giảm còn 3,9%/năm, nới lỏng hạn chế mua nhà đối với những người dân muốn mua căn nhà thứ hai.

Theo đó, lãi suất khi mua nhà thứ 2 giảm từ 5,25% xuống 4,75%/năm. Tỷ lệ thanh toán lần đầu cho căn hộ này giảm từ 80% xuống mức thấp nhất là 35%.

Doanh số bán nhà mới sụt giảm và việc nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước hủy bỏ đợt phát hành cổ phiếu mới hôm 1/8 đã cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc hơn lúc nào hết cần những biện pháp mạnh tay để tháo gỡ khó khăn. Cụ thể những biện pháp được giới đầu tư đang mong chờ là gì?

Phóng viên VTV Money đã kết nối với phóng viên Thái Bình, Thường trú Đài Truyền hình Việt Nam tại Trung Quốc để tìm hiểu về vấn đề này.

PV: Chào anh Thái Bình, báo chí và các chuyên gia đánh giá sao về các đề xuất, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản Trung Quốc?

Phóng viên Thái Bình: Dồn dập các cuộc họp của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia, Ngân hàng Nhân dân - tức Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, đủ cho thấy thị trường bất động sản - vốn chiếm 20-25% tăng trưởng GDP đang cần phải có giải pháp hỗ trợ như thế nào. Trong các lĩnh vực mà Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia ưu tiên kích thích tiêu dùng trong những tháng cuối năm thì bất động sản là 1 trong 3 lĩnh vực được ưu tiên hàng đầu.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc ủng hộ giảm lãi suất và giảm tỷ lệ trả trước cho các khoản vay riêng lẻ bất động sản. Ngân hàng Trung ương cũng nhấn mạnh phải giữ cho tài chính bất động sản ổn định.

Trong cuộc họp hôm đầu tuần của Bộ Chính trị và dạo gần đây báo chí TQ ít nhắc đến cụm từ " Nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ", nhiều chuyên gia kỳ vọng phải chăng đây sẽ là một chủ trương mới hay nới lỏng chính sách đối với bất động sản. Thực hư như thế nào chưa rõ.

Nhưng rất nhiều đề xuất nới lỏng để kích thích tiêu thụ bất động sản, nhất là đề xuất giảm tỷ lệ tiền mặt từ 80% xuống còn 35- 40% tùy theo TP lớn khi mua bất động sản thứ 2.. Số liệu của Beike Research Institute cho thấy, lãi suất vay thế chấp trong tháng 7 cho người mua nhà lần đầu tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc 3,9%/năm, trong khi thành phố cấp 1 lên đến 4,5%. Tỷ lệ thanh toán với người mua nhà lần đầu tại hầu hết các thành phố cấp 1 và cấp 2 không quá 30%. Từ đó đòi hỏi các ngân hàng tăng cho vay hơn nữa. Các chuyên gia kỳ vọng lãi suất vay thế chấp sẽ tiếp tục giảm, nhất là ở các thành phố cấp 1.

Nhà phân tích Dương Chấn Vũ từ China Merchants Securities cho rằng doanh số bán nhà tiếp tục giảm tháng 7 càng đặt ra tính cấp thiết triển khai nhanh các giải pháp thúc đẩy, hỗ trợ từ Chính phủ. Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, tình trạng đầu tư vốn cho bất động sản và mua nhà đều giảm từ 5-8% trong những tháng đầu năm nếu không có giải pháp kịp thời, nhiều công ty dễ vợ nợ.

Bất động sản thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến là vậy. Ở các thành phố nhỏ hơn, người đang giữ bất động sản theo kiểu đầu cơ cũng sốt ruột vì cứ mỗi năm qua đi nhìn tài sản giảm 10 -15%, người dân chỉ ưu tiên mua những thứ thiết yếu, công ty bất động sản nằm trên khối tài sản tồn kho lớn nhưng cạn nguồn tiền để xoay sở. Theo chuyên gia Raymond Cheng đến từ công ty chứng khoán CGS-CIMB, bất động sản chỉ được cứu khi chính phủ nới lỏng điều kiện mua nhà và niềm tin của người dân tăng lên.

Tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản Trung Quốc

Có thể thấy, thông điệp chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để lĩnh vực bất động sản phát triển ổn định là điều mà Trung Quốc phải thúc đẩy hơn nữa nếu muốn lấy lại niềm tin của thị trường. Việc bỏ cụm từ "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ" đang cho thấy cách tiếp cận mới, điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách bất động sản một cách kịp thời.

Thị trường ngay lập tức đã đón nhận những thông tin này với các phản ứng tích cực. Chỉ số theo dõi bất động sản của sàn chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc) đã tăng khoảng 18% trong vòng 2 tuần qua, trong khi cổ phiếu của một số công ty lớn trong ngành này cũng đạt mức tăng 2 con số.

Từ tháng 6 năm ngoái, Trung Quốc đã phát tín hiệu nới lỏng kiểm soát tín dụng dù không chính thức với các doanh nghiệp bất động sản tùy vào việc đáp ứng tiêu chuẩn chính sách "3 lằn ranh đỏ". Doanh nghiệp có thời gian đến tháng 6/2023 - 1 khoảng đệm đủ lâu để giảm và tái cấu trúc các khoản nợ vay.

Vậy các chuyên gia đang đánh giá ra sao về những nỗ lực tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản Trung Quốc suốt thời gian qua.

Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol, Vương quốc Anh: Thời hạn tái trúc nợ kéo dài đến tận tháng 6 năm nay thì đó là một hỗ trợ khá lớn. Rất nhiều doanh nghiệp tận dụng thời gian đó để họ giảm tài sản và họ cũng giảm nợ, tái cấu trúc nợ, trong đó có một cái biện pháp quan trọng là kéo dài nợ, biến nợ ngắn hạn thành nợ dài hạn; Chuyển đổi từ nợ thành cổ phần. Điều nay đã giúp gỡ bỏ lằn ranh đỏ khó nhất là Tiền mặt phải lớn hơn Nợ ngắn hạn.Còn 2 lằn ranh đỏ còn lại thì không còn nhiều doanh nghiệp vi phạm nữa. Chúng ta thấy cách tiếp cận của Trung Quốc không thay đổi nhưng mà thật ra là họ đã tạo điều kiện cho việc doanh nghiệp thoát khỏi 3 lằn ranh này khá nhiều.

Tuy nhiên tâm lý dè dặt cả bên Cung lẫn bên Cầu thị trường vẫn còn rất lớn. Số liệu mới nhất cho thấy, đầu tư vào tài sản cố định trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 giảm tới gần 8%.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Trung Quốc (CESS): Phần lớn chính sách bất động sản hiện nay là tác động đến bên Cầu, trong khi nút thắt thực tế đến từ bên Cung. Trong 4 nhóm chính sách siết thị trường BDS gồm: Siết Tín dụng, Siết Vay thế chấp, Siết Khoản tiền phải trả trước và Siết nguồn cung đất. Thì đến nay chỉ có 2 nhóm được hỗ trợ mạnh là cho vay thế chấp và khoản tiền trả trước, mặc dù nó cũng chưa đi vào đời sống thực. Bản thân các ngân hàng thương mại còn rất nhiều lo ngại đối với vấn đề nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản. Quan điểm của tôi là các chính sách hỗ trợ hiện nay mang tính trấn an thị trường, nhiều cái mang tính kỹ thuật và không phá bỏ được các ràng buộc của thế chế với lĩnh vực này.

Mặc dù Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc PBOC liên tục giảm lãi suất ngắn và trung hạn cũng như giảm dự trữ bắt buộc nhưng tín dụng mà các ngân hàng thương mại dành cho lĩnh vực bất động sản cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn còn thấp. Theo các chuyên gia, đây đang là điểm nghẽn lớn nhất nếu muốn tháo gỡ thực sự với lĩnh vực này.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!