Thông tư số 06/2023/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 28/6/2023, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023. 

Tại Thông tư này, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều nội dung quan trọng nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng nhưng vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế. 

Ngay sau khi Thông tư 06 được ban hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ví "Thông 06 như một cú đấm bồi làm cho thị trường địa ốc thêm điêu đứng". Đáng chú ý, theo các doanh nghiệp bất động sản, nhiều câu chữ trong các khoản 8, 9 và 10 của Thông tư 06 còn chung chung, chưa rõ ràng gây khó hiểu. Điều này sẽ dẫn đến việc các doanh nghiệp cũng như tổ chức tín dụng lúng túng trong quá trình thực hiện. 

Không chỉ riêng các doanh nghiệp mà ngay cả các chuyên gia cũng e ngại rằng, những "tác động ngược" từ Thông tư 06 sẽ khiến đợt "ốm" của thị trường bất động sản kéo dài hơn trong thời gian tới.

Do đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tại thời điểm này nên thu hồi lại Thông tư 06/2023/TT-NHNN và nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát đúng theo tinh thần của Nghị quyết số 33/NQ-CP, nhằm khôi phục, phát triển thị trường bất động sản cũng như lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

Thông tư 06 chưa theo đúng tinh thần của Nghị quyết 33

Trong bản kiến nghị, Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, pháp lý và nguồn vốn đang là hai khó khăn chính và cơ hữu của thị trường bất động sản. Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết, nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được “lối thoát” và hướng giải quyết dứt điểm.

Thực tế hiện nay đang có hàng ngàn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát. Cũng có rất nhiều những dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng. Đặc biệt là các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất, đang xây dựng dở dang…

Cùng với đó, việc cả khách hàng và nhà đầu tư gặp khó trong khâu tiếp cận nguồn vốn sẽ khiến cho thanh khoản trên thị trường tiếp tục bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Nghị quyết số 33/NQ-CP đang thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt những mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam. 

“Thông qua việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư thuận lợi trong khâu tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất ưu đãi, nhờ đó, các dự án khả thi, hiệu quả sẽ có cơ hội được thực hiện, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường”, Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam thông tin. 

Tuy nhiên, Thông tư 06 mới đây gần như chưa bám trúng tinh thần của Nghị quyết 33; chưa chỉ rõ các đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng. Trong khi đó, lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng bất động sản một cách “đúng quy định”.

Điều này, vô hình trung sẽ gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, thậm chí của cả hệ thống ngân hàng trong công cuộc đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản.

Thông tư 06 có hiệu lực sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường

Theo VARS, nếu Thông tư 06 được áp dụng sẽ gây ra một số bất cập. Cụ thể: 

Thứ nhất, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Nếu không được cho vay, doanh nghiệp coi như bị “đứng hình”, không có cơ hội xoay chuyển. Điều này chẳng khác nào “thấy chết mà không cứu”.

Thứ hai, hiện nay M&A đang được coi là một kênh góp phần hỗ trợ tích cực, mở ra lối thoát cho doanh nghiệp và cho cả thị trường. Khi các chủ đầu tư gặp khó khăn, đứng trên nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản” có thể bán bớt một phần tài sản để cứu các phần tài sản còn lại. Nhờ đó, các dự án có cơ hội được tái khởi động. Nguồn cung trên thị trường cũng từ đó gia tăng. Thay vì tạo điều kiện, nới nỏng và hỗ trợ cho hoạt động M&A, Thông tư 06 có nguy cơ sẽ khiến hoạt động này trở nên khó khăn hơn.

Thứ ba, các quy định, thủ tục thể hiện trong Thông tư 06 còn nhiều điểm chưa rõ, mơ hồ, rất dễ khiến thị trường thêm rối. Từ đó, kéo dài thời gian chững của thị trường, gây ảnh hưởng đến quá trình “hồi sức” của thị trường.

“Nghị định này nên đi theo hướng: Làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn/ khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng/ nộp tiền sử dụng đất/ mua lại các doanh nghiệp khó; Phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; Cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay; Thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng; Chỉ nên căn cứ những gì pháp luật cấm. Không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh”, VARS kiến nghị.

Cuối cùng, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng đạt được các kết quả cụ thể, rõ rệt thì thái độ của ngân hàng với bất động sản nên quyết liệt, chủ động và linh hoạt hơn.