Đến khi làm thủ tục vay vốn, ngân hàng nói tôi không thỏa điều kiện để vay. Do không đủ tài chính để mua, tôi đề nghị chủ đầu tư trả lại 50 triệu đồng.
Họ không đồng ý, bảo trong hợp đồng đã nói rõ nếu không ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ sẽ bị mất số tiền nêu trên.
Xin hỏi, chủ đầu tư nói vậy có đúng hay không? Tôi thật sự không đủ tài chính để mua căn hộ này vì ngân hàng không cho vay?
Luật sư tư vấn
Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không có quy định thu tiền trả trước của người mua căn hộ hình thành trong tương lai bằng hình thức thỏa thuận đặt cọc. Việc chủ đầu tư ký kết thỏa thuận đặt cọc và thu tiền của khách hàng như trên là không đúng.
Nếu chủ đầu tư không trả lại số tiền đã đóng tại "thỏa thuận đặt cọc", khách hàng có thể kiện ra tòa án để đòi lại.
Đồng thời, căn cứ điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Chẳng hạn, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản nêu rõ lý do.
Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định nêu trên mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Thông qua đây, tôi mong rằng mọi người trước khi có ý định mua căn hộ không nên tin tuyệt đối vào lời nói, sự hứa hẹn của bên môi giới, nhân viên kinh doanh, chủ đầu tư mà cần kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, cũng như thực tế dự án đó đã xong phần móng hay chưa. Nếu có cam kết dự án được ngân hàng cho khách hàng vay vốn để mua thì cũng cần lập thành văn bản... Như vậy, sẽ giúp người mua căn hộ hình thành trong tương lai tránh gặp phải rủi ro pháp lý.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM
Xem thêm: lmth.0649414-oh-nac-aum-coc-tad-nauht-aoht-neit-ial-yal-coud-oc/ten.sserpxenv