"Nóng" trái phiếu bất động sản

Mặc dù có sự trầm lắng trong quý 4/2020 sau khi Nghị định 81/2020 có hiệu lực, hoạt động phát hành TPDN nhìn chung vẫn diễn ra rất sôi động. Năm 2021 chứng kiến nhiều quy định mới nhất từ trước tới nay liên quan đến thị trường TPDN (Nghị định 153, Thông tư 122 và Nghị định 155).

Theo thống kê của CTCK SSI, 6 tháng đầu năm 2021, tổng lượng TPDN phát hành là 208.900 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ 2020. Quán quân phát hành vẫn là các doanh nghiệp bất động sản (92.300 tỷ đồng) với lãi suất bình quân là 10,36%/năm. Trong đó, 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng - chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành nửa đầu năm.

Các doanh nghiệp phát hành nhiều nhất trong quý vừa qua là Vingroup, Golden Hill, BĐS BIM, Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn, Hưng Thịnh Land, Kinh doanh nhà Sunshine, BĐS Wonderland…

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây do Thời báo Kinh tế Việt Nam (VnEconomy) tổ chức, ông Nguyễn Quang Thuân (Chủ tịch HĐQT Fiin Ratings) thống kê, giá trị trái phiếu đang lưu hành so với dư nợ ngân hàng đạt khoảng 12%. Tính trên phần dư nợ trung và dài hạn thì chiếm khoảng hơn 30%. Điều này có thể hiểu là, qua từng đấy năm nếu kênh này không có thì nhiều doanh nghiệp sẽ khốn đốn, hệ thống ngân hàng gánh nặng, vốn tự có ngân hàng không đáp ứng được…

Tuy nhiên, doanh nghiệp, tổ chức phát hành trái phiếu vẫn còn tình trạng "vàng thau lẫn lộn". Một số doanh nghiệp có tài sản thế chấp nhưng trong phương pháp luận của xếp hạng tín nhiệm thì tài sản thế chấp không có giá trị nhiều lắm, ngoại trừ với ngân hàng phát hành riêng lẻ.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc trái phiếu hiện hành chủ yếu không có tài sản bảo đảm, hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu, thì rủi ro cho nhà đầu tư rất lớn, khi cổ phiếu liên tục biến động theo thị trường. Còn tài sản bảo đảm khác nhà đầu tư cũng không có quyền thu giữ như ngân hàng. Thậm chí, khi doanh nghiệp bị vỡ nợ, tài sản bảo đảm cũng sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên: thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ ngân hàng… gần cuối cùng mới đến người mua trái phiếu.

Hiện người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ đang tiếp cận TPDN vì họ thấy bóng dáng của ngân hàng đứng đằng sau trái phiếu. Tuy nhiên, chỉ số ít trái phiếu được ngân hàng bảo lãnh thanh toán, tức nhà đầu tư mua trái phiếu của nhà phát hành, trong trường hợp rủi ro, nhà phát hành không trả được nợ, thì ngân hàng sẽ trả thay.

Kiểm soát rủi ro và lợi ích

Dù nguồn cung thị trường lớn và nhu cầu của nhà đầu tư trong thời gian tới được dự báo tăng, song theo chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực, vấn đề của Việt Nam hiện nay là phải tìm cách nâng thị trường lên một tầm cao mới. Theo đó, thị trường TPDN cần minh bạch, bền vững hơn với đa dạng loại hình trái phiếu, cũng như ít rủi ro hơn đối với nhà đầu tư ngay cả đối với nhà đầu tư không chuyên.

TS Cấn Văn Lực đề xuất Chính phủ sớm sửa đổi một số Nghị định đã không còn phù hợp cho sự phát triển của thị trường TPDN Việt Nam, như Nghị định 38. Ngoài ra, xem xét thành lập một số định chế tài chính mới, ví dụ như Quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc Quỹ đầu tư tín chấp bất động sản tham gia vào thị trường thông qua việc phát hành trái phiếu tổng hợp để hướng tới nhiều nhà đầu tư hơn.

Ông Lực đánh giá, vai trò của các định chế tài chính và các tổ chức xếp hạng tín nhiệm là vai trò trung gian vô cùng quan trọng, cần được chú ý hơn trong thời gian tới. Đây là mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị của thị trường TPDN.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA) Đỗ Ngọc Quỳnh, để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường trái phiếu nói riêng và thị trường vốn nói chung, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của tất cả các thành phần tham gia vào sự vận hành của thị trường. Dù ở góc độ nào, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư, đều phải đặt ra bài toán cân bằng giữa rủi ro và lợi ích.

"Điều quan trọng là khung pháp lý phải đảm bảo các thông tin trong quá trình vận hành của các bên đều chính xác, minh bạch. Doanh nghiệp nào công bố thông tin sai, thiếu minh bạch, thì hệ thống pháp lý phải có khả năng giám sát, kiểm tra. Đồng thời, thực thi pháp luật một cách chuẩn chỉ, xử lý nghiêm những hành vi vi phạm, những hành vi cố tình bóp méo thông tin trên thị trường để lừa đảo, dẫn dắt các nhà đầu tư đi sai hướng", ông Quỳnh nói.

Việt Linh