Theo cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, trong thời gian qua, theo phản ánh của cơ quan truyền thông cũng như người tiêu dùng, tranh chấp về phí quản lý vận hành nhà chung cư đang là một trong những vấn đề nổi cộm. Để hạn chế tranh chấp đáng tiếc như vậy, cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo người tiêu dùng cần lưu ý một số nội dung dưới đây.
Giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư
Vấn đề phí quản lý vận hành nhà chung cư cần được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện.
Trong đó, cần chú ý thông tin cụ thể về giá dịch vụ (đơn giá/mức phí) quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, thì trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Cũng theo quy định tại Điều 30, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
Do vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư cần quy định rõ trong hợp đồng mức phí quản lý vận hành nhà chung cư phù hợp với quy định trên để các bên cùng thực hiện trong thời gian kể từ thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng đến khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Đối với quy định về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành, cần lưu ý một số điểm như sau:
Theo quy định tại Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng không có hiệu lực trong trường hợp điều khoản đó cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ. Do đó, điều khoản về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải có quy định về việc thoả thuận trước với người tiêu dùng trước khi áp dụng mức phí mới.
Theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Do vậy, việc thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành phải đảm bảo phù hợp với quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở. Căn cứ vào thực tế, đặc điểm riêng của từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định về mức trần đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì mức giá mới không được vượt quá mức giá trần theo quy định.
Ngoài ra, cần chú ý danh mục công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 10 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Cụ thể, Khoản 1 Điều 10 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định: “Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.
- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
- Các công việc khác có liên quan.
Doanh nghiệp thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở.
Trong thời gian chưa thành lập Ban Quản trị, Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý, vận hành nhà chung cư.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD), khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.
Giai đoạn kể từ khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu
Kể từ khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì việc quản lý vận hành nhà chung cư cần lưu ý các điểm dưới đây.
Thứ nhất, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD).
Theo đó, trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.
Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD), thì trong trường hợp này chủ đầu tư có thể giới thiệu đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở để hội nghị nhà chung cư tham khảo, lựa chọn tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.
Thứ hai, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Liên quan đến nội dung giải quyết tranh chấp chung cư khi phát sinh mâu thuẫn, ngày 7/4, TTXVN đăng tải, theo một số luật sư, sở dĩ các vụ tranh chấp chung cư diễn ra dai dẳng, khó giải quyết triệt để do đây là các vụ tranh chấp dân sự, thoả thuận giữa các bên, thậm chí mặc dù được quy định trong các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các mức xử phạt hành chính.
Trên thực tế, có rất ít các vụ kiện dân sự giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc với ban quản trị mà thông qua con đường đàm phán, thương thảo, thoả thuận nên thời gian xử lý vụ việc kéo dài, ngoại trừ trường hợp chiếm dụng tiền, lừa đảo khách hàng sẽ bị xử lý hình sự.
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng có đầy đủ cơ chế bảo vệ quyền lợi cư dân gồm cơ quan quản lý Nhà nước, thể chế pháp luật, các chủ đầu tư chính trực, ban quản trị nhà chung cư, các hiệp hội và thậm chí là cơ quan truyền thông báo chí.
Tuy nhiên, cư dân trong các chung cư cũng phải hiểu quyền của mình để tự bảo vệ mình; trong đó, có việc tham gia đầy đủ các hội nghị nhà chung cư, không cử người đại diện tham gia, khi đó ban quản trị chung cư sẽ không dám tự tiện chủ trương những vấn đề bất lợi đến quyền lợi cư dân.
Ngoài ra, cần có đào tạo cho thành viên ban quản trị, cư dân chung cư cần bầu người có năng lực tham gia ban quản trị và phải có cơ chế giám sát để tránh hoạt động sai trái của ban quản trị, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.
Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, ban quản trị phải công khai tài chính theo quy định, nếu không thực hiện sẽ có chế tài xử lý.
Tuy nhiên, hiện nay có những hội nghị nhà chung cư tổ chức chưa rõ ràng, ảnh hưởng đến việc bầu ban Quản trị. Trong quá trình sử dụng nhà chung cư phát sinh tranh chấp, sở Xây dựng thành phố kiến nghị các đơn vị liên quan xây dựng bộ văn hóa sử dụng nhà chung cư để người dân tham khảo, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh.
Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị Ủy ban Nhân dân thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại tòa án trong một vụ án dân sự. Đồng thời, ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích sở hữu chung, riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.
Trong thẩm quyền và chức năng, Sở Xây dựng thành phố sẽ tăng cường kiểm tra, giải quyết dứt điểm các khiếu nại về việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, xác định cụ thể diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nghiệm thu, đánh giá chất lượng công trình.
Kim Thành (t/h)