Bất động sản là một trong những kênh đầu tư yêu thích của hầu hết người Việt khoảng 10 năm trở lại đây. Tuy nhiên, trong khoảng 2 năm trở lại đây, đặc biệt là từ năm 2020, chứng khoán nổi lên là một kênh đầu tư hấp dẫn không kém – đặc biệt là với giới trẻ.

Minh chứng tiêu biểu nhất là số lượng nhà đầu tư F0 tăng đột biến trong năm 2020 và 2021.

Nếu bạn chỉ có vài chục hoặc vài trăm triệu, đầu tư chứng khoán được xem là lựa chọn đầu tiên; bởi chúng không đủ để mua bất động sản. Nhưng nếu bạn hoặc gia đình có khoảng 1 tỷ đồng, thì nên đầu tư vào đâu? Kênh truyền thống là bất động sản hay kênh chứng khoán?

Bất động sản - nhà phố là kênh đầu tư chắc chắn và dẫu 'ngủ tiền vẫn tăng'

"Việc chọn kênh đầu tư nào sẽ phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn và khả năng chấp nhận rủi ro. Tuy nhiên, nếu bạn đầu tư vào bất động sản – đặc biệt là nhà phố, chắc chắn mỗi năm bạn sẽ có tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 3% và giá bất động sản mà bạn mua cũng sẽ tiếp tục tăng. Còn nếu đầu tư vào chứng khoán, thì chẳng có gì chắc chắn cả", chị Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy phân tích.

Phần mình, theo anh Nguyễn Tấn Tâm - Admin Group Review Bất Động Sản với hơn 138.000 thành viên trong cộng đồng đầu tư môi giới BĐS, thì ngoài kênh đầu tư truyền thống như bất động sản, ngày nay còn các kênh đầu tư mới khá hấp dẫn như chứng khoán, trái phiếu, chứng chỉ quỹ…

Tuy nhiên, trong tất cả các kênh đầu tư hiện hữu trên thị trường, thì bất động sản vẫn ít rủi ro và chúng ta có nhiều hiểu biết nhất. Theo quan sát của anh, các nhà đầu tư thường phân vốn đầu tư của mình như sau: 70% cho bất động sản, 25% cho chứng khoán, 5% cho các loại hình đầu tư rủi ro cao khác như bitcoin – nhằm trải nghiệm thị trường cũng như tránh rủi ro tài chính.

Ở một góc nhìn khác, theo anh Võ Khắc Điệp - Phó Tổng giám đốc Propzy, việc đầu tư vào kênh nào phụ thuộc vào ‘cơ địa’ và khả năng chấp nhận rủi ro, hiểu biết về ngành. Thật ra, chứng khoán và bất động sản là 2 thị trường có liên quan đến nhau, kiểu ‘nước lên thuyền lên’.

"Về kênh đầu tư bất động sản, chắc chắn là luôn tăng giá – đặc biệt là mảng nhà phố, tiền sẽ sinh ra tiền 24/7. Về kênh đầu tư chứng khoán: nếu tìm được công ty tốt và đầu tư dài hạn, tài sản của bạn cũng sẽ tăng trưởng tốt như kênh bất động sản; còn nếu bạn chọn đầu tư lướt sóng, khả năng thua cực cao. Muốn đầu tư chứng khoán ăn chắc, nên tìm đến chứng chỉ quỹ.

Vậy nên, không phải tôi đến từ công ty bất động sản nên khuyên các bạn vào đầu tư vào ngành này, chỉ là tôi thấy nó phù hợp với các nhà đầu tư phổ thông nhất. Hãy đầu tư vào bất động sản và nhà phố, dù chúng ta ngủ nó vẫn tăng giá. Nếu chúng ta có khoảng 1 tỷ, vay mượn thêm 3 đến 5 tỷ có thể sở hữu 1 bất động sản nhà phố ở các quận vùng ven hoặc xa trung tâm", anh Võ Khắc Điệp đề nghị.

Lý do anh Điệp gợi ý nhà phố thay vì chung cư là bởi chung cư chỉ thích hợp để sống chứ không thích hợp cho đầu tư như nhà phố. Mảng chung cư chỉ có giá và sinh lời cho nhà đầu tư trong lúc dự án đang xây dựng và 3 năm đầu tiên; sau đó, phụ thuộc vào công tác bảo trì – bảo dưỡng để giá giữ nguyên, lên hoặc xuống, tuy nhiên biến động giá sẽ không lớn.

Hơn nữa, những khu chung cư xây dựng sau luôn có những tiện nghi khác biệt và tốt hơn trước, khiến căn hộ chung cư cũ sẽ xuống giá.

Khi dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản cần nhìn vào công việc - tài sản của bản thân thay vì 'em muốn và em thích"

Bên cạnh đó, Phó Tổng giám đốc Propzy còn có một lưu quan trọng nữa cho các nhà đầu tư/người mua nếu chọn kênh bất động sản: dùng đòn bẫy tài chính phù hợp với khả năng chi trả của bản thân chứ không phải bởi ‘em muốn hay em thích’.

Với các nhà đầu tư phổ thông hoặc người dân thường, hiếm khi chúng ta đủ tiền mặt từ 3 đến 5 tỷ để mua nhà phố, mà chúng ta thường tìm đến các đòn bẫy tài chính bằng cách đi vay thêm người thân – ngân hàng, sau đó lấy tiền thuê nhà phụ trả lãi ngân hàng. Hiện tại, 35% khách hàng của Propzy phải vay thêm tiền để mua nhà. Tuy nhiên, lúc chọn phương án này, chúng ta phải tỉnh táo và tùy từng thời điểm.

Như Báo cáo của Propzy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại TP.HCM trung bình khoảng 3%, trong khi lãi suất ngân hàng trung bình khoảng 5%. Vậy nên, nếu chúng ta chưa có công việc chắc chắn, sau đó đi vay ngân hàng để mua nhà, 6 tháng sau không có dòng tiền để trả nợ.

Khi chọn nhà để mua, chúng ta cần đầu tư theo khả năng chi trả nợ của bản thân. Tốt nhất, khi muốn sử dụng đòn bẫy tài chính để mua nhà, thì cần tìm đến người rành về tài chính để tư vấn, xem với hiện trạng công việc – tài sản của bản thân – gia đình, mình đủ điều kiện vay bao nhiêu nữa? Ví dụ: nếu căn nhà trị giá 3 tỷ, thì ít nhất mình phải có sẵn 1 tỷ.

Ở khía cạnh khác, ngân hàng không định giá bất động sản chính xác như các công ty giám định chuyên nghiệp mà thường họ chỉ định giá thấp xuống khoảng 15% đến 20% so với thị trường, tạo thêm gánh nặng về lãi suất cho người đi mua.

Cụ thể hơn, theo anh Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy, hiện tại căn hộ với mức giá 3 đến 5 tỷ được người dân TP.HCM ưa chuộng hơn cả.

"Lượng khách hàng ở phân khúc giá này tại TP.HCM là rất lớn, bởi nó phù hợp với hầu hết tiềm lực tài chính của các gia đình TP.HCM. Những gia đình có tiền mặt khoảng 1 đến 2 tỷ đồng, tổng thu nhập mỗi tháng khoảng 35 triệu đồng, thì đủ khả năng vay ngân hàng và trả nợ cũng như lãi suất sau đó cho ngôi nhà 3 đến 5 tỷ", anh Lê Hoàng chia sẻ kinh nghiệm.

Với mức giá 3 đến 5 tỷ, chúng ta có thể mua được một căn nhà 50m2 đến 60m2 ở khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm và 60m2 đến 80m2 ở vùng ven. Với diện tích như thế này, nó có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở, tạo cảm giác an toàn do thanh khoản cao, dễ bán lại; hoặc nếu không ở, có thể cho thuê lại với tỷ suất sinh lời ổn định, hỗ trợ cho việc trả góp ngân hàng.

Trong tương lai gần, nhu cầu thuê shophouse hoặc cửa hàng sẽ dịch chuyển từ trung tâm về vùng ven; còn trong tương lai xa, sự giãn dân ra vùng ven cũng sẽ phát triển một cách tự nhiên. Vậy nên, chắc chắn nhu cầu nhà ở sẽ không giảm, nhưng nếu chọn đầu tư nhà phố ở vùng ven, nhà đầu tư cần chú ý một vài việc sau: công năng nhà phố phải kết hợp giữa mục đích ở và làm việc – cho các shop kinh doanh online, chế biến thức ăn hoặc nhà kho để hàng hóa, giao dịch…

Nếu diện tích sử dụng lớn, vị trí tốt và điều kiện lưu thông dễ sẽ cho thuê rất nhanh và tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao.

Tuy nhiên, cả ông Võ Khắc Điệp và ông Nguyễn Tấn Tâm đều đồng ý rằng, bây giờ không phải là thời điểm vàng để đầu tư.

"Khi kinh tế biến động, nó sẽ ảnh hưởng đến tiền tệ, hàng hóa, dịch vụ và việc đi lại. Những khủng hoảng khác trong quá khứ, chỉ ảnh hưởng từ 1 đến 2 yếu tố; song Covid-19, ảnh hưởng đến tất cả. Việc Nhà nước hỗ trợ bất động sản cần cẩn trọng hơn.

Vài năm nay, Nhà nước đã siết chặt thị trường bất động sản, khi cho vay để đầu tư bất động sản từ 10% giờ chỉ còn 5% tổng dư nợ ngân hàng. Hiện ngân hàng cũng đã hết room cho mảng bất động sản và đang riết ráo xử lý nợ xấu – tái cấu trúc nợ.

Vậy nên, việc kích cầu bất động sản cần nhiều thời gian. Trong quá khứ, chỉ khi thị trường chạm đáy hoặc đụng đỉnh, thì mới có gì đó khác biệt xảy ra. Vậy nên, theo dự đoán của tôi, kể cả khi kinh tế hồi phục thì chuyện kích cầu cũng chưa thể xảy ra ngay. Bởi một cơ thể sau hết bệnh, cần nhiều thời gian để hồi sức; các nhà đầu tư cần thời gian để xem xét đầu tư lại", ông Võ Khắc Điệp khẳng định.

Đồng quan điểm, anh Nguyễn Tấn Tâm cũng cho rằng, hiện tại không phải là giai đoạn tốt để đầu tư. Bản thân anh nhận thấy, không nhà đầu tư nào dám đứng ra mua bất động sản bởi tất cả mọi người đều có tâm lý chờ giảm giá tiếp.

Quỳnh Như