Khối ngoại chiếm lĩnh về giá trị thương vụ M&A bất động sản

Theo bà Lê Phương Lan, M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây. Trước đây, các nhà phát triển bất động sản trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án; các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về Nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ các nhà phát triển dự án trong nước. Tuy nhiên khi quy mô thị trường lớn hơn, tiềm lực của các doanh nghiệp bất động sản trong nước mạnh hơn, họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy, và quy trình thực hiện, thì M&A là cách nhanh chóng để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh.

Có thể thấy, làn sóng M&A dự án giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước có những diễn biến đáng chú ý trong đại dịch. Những thương vụ M&A đáng chú ý trong Q2.2021 có thể kể đến là việc Công ty Cổ phần và Phát triển Bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty Cổ phần Bất động Sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower, thương vụ Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam, thương vụ hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương.

Theo dữ liệu của Savills Hong Kong, Việt Nam vẫn là địa điểm đầu tư thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,27 tỷ USD. Cụ thể, vốn FDI đăng ký mới của 804 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư đạt 9,55 tỷ USD, vốn điều chỉnh đạt 4,12 tỷ USD và vốn góp, mua cổ phần đạt 1,61 tỷ USD. Trong điều kiện Covid-19 có nhiều diễn biến phức tạp, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới được nâng hạng đánh giá tích cực bởi cả ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế, bao gồm Moody’s, S&P và Fitch. Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, có chiến lược mở rộng và đa dạng hoá kênh đầu tư cũng tìm đến các thị trường mới nổi hoặc những thị trường cận biên (frontier market) như Việt Nam để tìm kiếm lợi nhuận.

Trong thời gian qua, các thương vụ M&A thành công đứng về số lượng là giữa các nhà đầu tư trong nước, tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam. M&A dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài không nhiều như các thương vụ M&A giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước, bởi không dễ để một dự án có thể thoả mãn các yêu cầu của các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, xét về giá trị giao dịch thì các thương vụ M&A có giá trị dẫn đầu lại nằm ở các thương vụ thâu tóm thực hiện bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Nhìn chung, các hoạt động M&A trong hơn một năm vừa qua có xu hướng chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ bên Bán là do nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên Mua không lạc quan như bên Bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này với tâm lý chung là "chờ đợi rồi hành động". Đồng thời vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn so với dự kiến (trong một giao dịch bất động sản, tiến độ pháp lý là điều kiện tiên quyết để thực hiện mua bán).

Một lý do khác là nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án, tuy nhiên lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hoặc hai bên Mua và Bán chưa tìm được tiếng nói chung trong việc thực hiện giao dịch. Vì vậy, rất cần những tổ chức tư vấn M&A chuyên nghiệp, hiểu biết thị trường địa phương, có mạng lưới kết nối với nhà đầu tư toàn cầu, đồng thời có dịch vụ tư vấn trọn gói để hỗ trợ giao dịch thành công với chi phí thấp nhất.

Triển vọng ra sao?

Trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận. Có hai yếu tố chính dẫn dắt nhu cầu hiện nay là: Kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và Sự hiện diện của những nhà phát triển bất động sản dẫn dắt thị trường.

Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu Tư, Savills Hà Nội cho biết, nhà ở đô thị là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây vẫn là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong 1,5 năm trở lại đây. Nhờ việc Việt Nam đã tham gia các Hiệp định Thương mại tự do, nhiều doanh nghiệp khổng lồ trong nhiều lĩnh vực đã chọn Việt Nam là điểm đến.

Thêm vào đó, các loại bất động sản đã vận hành gồm: các tòa văn phòng, căn hộ cho thuê có vị trí đẹp, tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài, luôn là những tài sản đầu tư ưa thích đối với những nhà đầu tư nước ngoài - những người có xu hướng tìm kiếm dòng tiền dài hạn và ổn định. Thị trường này cũng ghi nhận giao dịch của các nhà đầu tư kinh doanh ở lĩnh vực khác muốn mở rộng và đa dạng hóa rủi ro bằng việc đầu tư nắm giữ bắt động sản.

Bà Lan phân tích: "Một điều ngạc nhiên là trong thời gian qua, Savills vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng, dù đây là thị trường đã bị tác động khá lớn do dịch. Savills cũng nhận được nhiều đề nghị tư vấn chuyển nhượng từ bên bán. Có thể nói đây là thời điểm vàng cho hoạt động M&A khách sạn khu nghỉ dưỡng. Đại dịch mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán. Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật lại của thị trường. Đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư các khách sạn, khu nghỉ dưỡng tái cơ cấu lại dòng tiền và tình hình tài chính của mình. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng".

Một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Đại dịch đã làm thay đổi tư duy cũng như thói quen sinh hoạt của người mua bất động sản. Điều này sẽ khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại này tăng lên không những ở những các thành phố biển du lịch mà còn tại các vùng lân cận các thành phố lớn, nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.

Nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản. Vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn trong đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ; khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.

Ngọc Diệp