Bộ Xây dựng vừa ban hành Chỉ thị 02/2021 nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Động thái này được kỳ vọng giải quyết tình trạng tranh chấp, khiếu nại quỹ bảo trì kéo dài thời gian qua.

Tài khoản quỹ bảo trì không được rút

Chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM) được đưa vào sử dụng từ năm 2014. Thế nhưng từ đó đến nay, mỗi khi có hạng mục nào hư hỏng, cần sửa chữa, bảo trì thì cư dân đều phải tự đóng góp tiền để làm.

Nguồn quỹ bảo trì chung cư được sử dụng để bảo trì, sửa chữa các hư hỏng phát sinh trong quá trình vận hành tòa nhà. Ảnh minh họa: CTV

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng Ban quản trị (BQT) chung cư Khang Gia Tân Hương, cho biết từ khi chung cư được bàn giao cho đến nay, kinh phí bảo trì bị chủ đầu tư (CĐT) là Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia chiếm giữ. Suốt thời gian dài, chung cư không có kinh phí để bảo trì các hạng mục bị hư hỏng, xuống cấp. Tổng giám đốc Công ty Khang Gia đã bỏ trốn nên dù có văn bản cưỡng chế CĐT bàn giao quỹ bảo trì nhưng vẫn không thực hiện được.

Việc Bộ Xây dựng đưa ra chỉ thị giải quyết tranh chấp về quỹ bảo trì, theo ông Hùng là rất cần thiết vì hầu như chung cư nào cũng gặp phải. Theo đó, tại mỗi dự án, CĐT phải có trách nhiệm mở tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và CĐT nộp theo quy định.

Sau khi có tài khoản, CĐT phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Khi BQT thành lập, CĐT bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho BQT.

“Theo tôi, ngay khi CĐT mở tài khoản thì rất cần Sở Xây dựng theo dõi, giám sát chặt chẽ. Nếu không, CĐT vẫn có thể nhanh tay ôm quỹ để trục lợi” - ông Hùng nói.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cũng cho rằng trong hợp đồng mua bán có điều khoản về quỹ bảo trì chung cư 2%. Từ đó ngân hàng cần “treo” khoản quỹ này trong ngân hàng, không cho CĐT rút ra. Số quỹ này sẽ mặc nhiên gửi có kỳ hạn tối thiểu là một năm, vì luật đã quy định công trình nhà chung cư sẽ được bảo hành tối thiểu 12 tháng.

Sau khi BQT được chính quyền thừa nhận thì CĐT phải có văn bản gửi đến ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu dòng tiền sang cho BQT quản lý tài sản. BQT muốn chuyển dòng tiền đó qua ngân hàng nào đều phải được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Truy cứu trách nhiệm hình sự

Nhiều ý kiến đồng tình với Chỉ thị 02 của Bộ Xây dựng khi chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp với cơ quan công an trên địa bàn để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; kiên quyết cưỡng chế và xử lý nghiêm CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT.

Bộ Xây dựng cũng giao Thanh tra bộ qua công tác thanh tra tổng hợp các bất cập của chính sách, pháp luật về nhà ở trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì để kiến nghị bộ sửa đổi, bổ sung. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển ngay cho cơ quan điều tra theo quy định.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, Trưởng BQT một tòa nhà khu chung cư tại TP.HCM, những tranh chấp chung cư thời gian qua chủ yếu là do CĐT đã giữ hết số tiền quỹ bảo trì. Hành vi này của CĐT có dấu hiệu phạm tội hình sự (có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, chiếm giữ trái phép tài sản, hoặc sử dụng trái phép tài sản) nên cần cơ quan điều tra vào cuộc.

Đối với BQT, luật sư Nông cho rằng khi sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa hạng mục nào đó thì cần có hai chữ ký của trưởng ban (do cư dân bầu) và phó ban (đại diện CĐT). Tất cả chi phí đều phải có hóa đơn, chứng từ rõ ràng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home, góp ý phải có quy định rõ là mọi giao dịch liên quan đến quỹ bảo trì đều phải thực hiện thông qua hình thức chuyển khoản để tránh tranh chấp về sau. Cư dân hay các BQT nhiệm kỳ sau khi cần kiểm tra, đối chiếu chỉ cần thực hiện sao kê ngân hàng là rõ.

Một lỗ hổng trong quy định chưa được đề cập là trách nhiệm đóng phí bảo trì đối với phần sở hữu của CĐT như bãi giữ xe, sàn thương mại… Ông Thành cho rằng cần quy định CĐT phải đóng vào tài khoản quỹ bảo trì như thời điểm cư dân đóng. Mức đóng căn cứ dựa theo hợp đồng đầu tiên của CĐT. Trường hợp CĐT đóng sau thì mức đóng dựa trên giá trị hợp đồng mới nhất của CĐT thời điểm đó.

“Cơ quan quản lý phải quy định cụ thể hơn đối với CĐT ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ, các giới hạn nào thuộc sở hữu chung và riêng. Đặc biệt, trong đó có khu vực sở hữu riêng của CĐT để tránh nảy sinh tranh chấp sau này” - ông Thành góp ý.•