Thị trường BĐS 9 tháng đầu năm

Trong 9 tháng đầu năm, mặc dù có nhiều khó khăn do dịch bệnh gây ra nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn cơ bản ổn định. Nhiều cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS đã được ban hành, tháo gỡ khó khăn để tăng nguồn cung cho thị trường BĐS.

Đây là nhận định của ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng tại tọa đàm Thị trường BĐS Hà Nội: Hấp lực mới từ chuỗi đô thị ven sông Hồng.

Ông Hưng chia sẻ thêm, thị trường BĐS, lượng giao dịch, giá giao dịch các loại hình bất động sản có biến động nhưng cơ bản vẫn ổn định, không rơi vào tình trạng “đóng băng” hay “sốt nóng”. Hiện tượng tăng giá cục bộ đất nền tại các địa phương đã kịp thời được kiểm soát. Các hoạt động kinh doanh BĐS, môi giới BĐS thiếu tính pháp lý, gây nhiễu loại thị trường đã được kịp thời chấn chỉnh.

Ông Hưng cho biết, dịch Covid-19 bùng phát trên diện rộng và kế hoạch giãn cách xã hội kéo dài ở nhiều tỉnh thành cả nước tạo tâm lý lo ngại thị trường BĐS sẽ trầm lắng trong quý II/2021. Tuy nhiên, thị trường BĐS tại Việt Nam có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt.

Các doanh nghiệp BĐS rất tích cực bám thị trường, đẩy thanh khoản ngay cả trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội thông qua nhiều hình thức như giới thiệu và bán hàng trực tuyến. Các sàn giao dịch cũng ghi nhận về nhu cầu mua nhà ở của người dân khá tích cực, nhất là tại Tp.HCM, Hà Nội...

“Các nhà đầu tư sẽ phát triển nhiều loại hình BĐS mới nhằm cạnh tranh hơn như: secondhome, farmhome, homestay. Nhờ đó, người mua được tiếp cận các sản phẩm chất lượng cao hơn, phong phú hơn. Vị trí, cơ sở hạ tầng quanh dự án cũng như sự phát triển của thành phố nói chung sẽ được người mua quan tâm nhiều hơn, đặc biệt là tại các dự án ở khu vực ngoại thành, bởi không phải ai cũng có khả năng chi trả cho một căn hộ nội đô chất lượng cao”, ông Hưng chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Hưng cũng cho biết, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên vẫn còn một số quy định chồng chéo gây khó khăn trong thủ tục đầu tư, dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài gây ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường BĐS.

Thứ hai, cơ cấu hàng hóa BĐS tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu so với nhu cầu thực tế.     

Thứ ba, thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch (như thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lý của từng dự án....) là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địa phương.

Thứ tư, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị có xu hướng tăng so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế, nguyên nhân là do giá đất tại một số địa phương được điều chỉnh tăng, giá một số vật liệu xây dựng trong thời gian qua cũng tăng đột biến…).

Tiềm năng tăng giá BĐS phía Đông Hà Nội

Cũng tại tọa đàm, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cao cấp, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã có những chia sẻ về tình hình thị trường BĐS nhà ở phía Đông Hà Nội ở phân khúc biệt thự/nhà liền kề và căn hộ để bán.

Xét về nguồn cung phân khúc biệt thự/nhà liền kề, bà Hằng cho biết, quý II/2021, khu vực phía Đông bao gồm Long Biên, Gia Lâm đang cung cấp khoảng 8.100 căn, chiếm gần 15% tổng nguồn cung nhà ở thấp tầng trong dự án tại Hà Nội. Vị chuyên gia của Savills cũng lưu ý: Nguồn cung sơ cấp về nhà ở thấp tầng trong dự án hiện nay đang rất hạn chế, chỉ khoảng 30 căn đến từ 3 dự án.

Về khía cạnh giá bán, bà Hằng cho biết: Giá bán của các sản phầm nhà ở thấp tầng khu vực phía Đông đang ở mức cạnh tranh so với các khu vực khác ở Hà Nội nhờ sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội bao gồm trung tâm thương mại, bệnh viên cao cấp, công viên, không gian xanh. Xu hướng giá khu vực này có tăng giá, mức tăng trung bình 7%/năm.

Về nguồn cung khu vực phía Đông trong tương lai, bà Hằng cho rằng: Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong tương lai gần là không nhiều, chủ yếu là các khu có quy mô nhỏ. Số lượng các dự án có quy mô lớn thì ít và đang lập quy hoạch. Điểm này có thể tạo ra những thuận lợi cho các dự án đã phát triển, các khu dân cư hiện hữu, các dự án được tiếp tục quy hoạch của khu vực này cũng như các dự án đô thị lớn tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh.

Đáng lưu ý, với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các Quận trung tâm trước năm 2025, bà Hằng nhận định những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý.

Thị trường nhà ở trên khắp thế giới đã có sự phục hồi đáng kể trước những biến động kinh tế do đại dịch gây ra. Trong năm 2020, giá nhà ở tại Auckland tăng 19%, tại Seattle tăng 14% và tại Berlin cũng tăng 11%. Giá nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng không phải ngoại lệ với giá thứ cấp tăng trong năm 2020 cho cả ba loại hình và tiếp tục trong năm 2021 với biệt thự ở mức 15%, 14% đối với nhà liền kề và 13% đối với nhà phố thương mại.

Bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Người dân có xu hướng rời xa các thành phố với mật độ dân cư cao cũng như quen dần với sự thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại. Hà Nội cũng đang mở rộng ra các vùng ven do sự ảnh hưởng của các yếu tố về giá và hạ tầng.

Bà Hằng cho rằng: Quy hoạch nội đô lịch sử với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.0000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. 

Các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử, đặc biệt tại các quận giáp ranh và nổi trội tại khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Một yếu tố nữa ảnh hưởng tới thị trường BĐS phía Đông là một số quy hoạch hạ tầng giao thông trọng điểm đang được quy hoạch và triển khai như Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, vành đai 4.

Về căn hộ để bán phía Đông, nguồn cung sơ cấp tại thời điểm quý II/2021 của Gia Lâm đang lớn thứ hai với 26% thị phần từ khoảng 4 dự án và huyện này cũng đang đứng thứ hai về số lượng căn bán được trong quý này.

Cùng với sự mở rộng đô thị và phát triển không gian của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành và từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 26% nguồn cung. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 23% thị phần.

Thị trường phía Đông mới chỉ nổi lên gần đây. Nguồn cung thứ cấp của Long Biên và Gia Lâm thấp chỉ 5-6%/mỗi quận huyện.

Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn. Xu hướng làm việc tại nhà sau Covid-19 có thể là một yếu tố góp phần, tuy nhiên thực tế là người mua căn hộ ngày càng quan tâm về giá.

Về nguồn cung tương lai của căn hộ thì huyện Gia Lâm cùng với khu vực Từ Liêm và Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu, huyện Gia Lâm cung cấp 14% nguồn cung tương lai, quận Long Biên 8%.

Về giá, giá căn hộ bán tăng mạnh, đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Từ năm 2017, giá bán sơ cấp tại quận Cầu Giấy tăng 14%/năm, quận Long Biên tăn 12%/năm, các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai và Thanh Trì tăng lên đến 11%/năm. Bà Hằng nhận định, sự chênh lệch về giá giữa khu vực đô thị và lân cận đang được thu hẹp.