Công ty Propzy vừa công bố báo cáo Bí kiếp thực chiến mua bất động sản trong thời gian diễn ra dịch bệnh và cảnh báo 4 nhóm rủi ro, thách thức thường gặp đối với nhà đầu tư F0 (người mua nhà lần đầu) tại TP HCM.
Rủi ro đầu tiên người mua nhà cần phải tính đến là vướng mắc pháp lý. Dữ liệu từ hệ thống của đơn vị này cho biết, tỷ lệ bất động sản tại mỗi quận, huyện TP HCM vướng pháp lý chiếm khoảng 10%. Nhà đầu tư F0 nên lưu ý những loại giấy tờ cần phải có khi giao dịch bất động sản, các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thường gặp, cách phân biệt sổ hồng thật, giả; hợp đồng và các vấn đề cần lưu ý.
Các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở rất nhiều, có những trường hợp chồng chéo nhau, đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ càng, cập nhật thường xuyên. Nếu tiếp cận tài sản vướng pháp lý, bất động sản có thể bị sụt giảm giá trị hoặc khó tăng giá như kỳ vọng, gây thiệt hại lớn cho bên mua.
Rủi ro thứ hai mà người mua nhà lần đầu phải đối mặt là vướng quy hoạch. Tỷ lệ này chiếm đến 69% theo khảo sát trên hệ thống của Propzy tại TP HCM. Đây là nhóm rủi ro phổ biến có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản, thậm chí gây thiệt hại tiền tỷ.
Thị trường bất động sản khu trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Như Quỳnh
Nhóm rủi ro tài chính cũng là thách thức rất lớn cho nhà đầu tư F0. Tỷ lệ những giao dịch gặp vấn đề tài chính này thông thường chiếm 90%. Đa phần người mua nhà lần đầu không phân biệt được giữa việc lập kế hoạch tài chính với kế hoạch vay vốn khi mua nhà.
Các vấn đề tài chính người mua nhà lần đầu nên cân nhắc gồm: số tiền cần có, công thức chung để tính toán tài chính, thực hư chuyện ngân hàng cho vay 70%, tình huống chọn ngân hàng thực tế, lựa chọn gói vay tài chính, liệt kê các loại phí vay... Nếu cân đối dòng tiền và xác định tỷ trọng đòn bẩy tài chính phù hợp có thể giúp nhà đầu tư F0 quyết định đầu tư an toàn, tránh được áp lực tài chính hay bẫy lãi suất.
Ngoài ra, nhà đầu tư F0 cũng phải đối mặt với ma trận thuế phí khi giao dịch nhà đất. Khách mua nhà lần đầu thường không nắm rõ có bao nhiêu loại thuế phí, ai là người trả các loại thuế phí này hay những trường hợp nào được miễn phí khi giao dịch bất động sản, tỷ lệ này chiếm khoảng 75%. Nếu không có sự thương lượng hoặc được tư vấn về nghĩa vụ thuế phí giữa các bên ngay từ đầu, có thể xảy ra tình huống tranh chấp và bên ít kinh nghiệm hơn chịu thiệt.
Để giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà lần đầu, đơn vị khảo sát này cũng đưa ra quy trình 6 bước giúp giao dịch bất động sản an toàn. Các bước tiến hành theo trình tự sau: đầu tiên xác định nhu cầu, kế đến là ngân sách và tính toán tài chính, xong các bước cơ bản này bắt đầu tìm kiếm bất động sản. Khi nhắm được mục tiêu, cần kiểm tra nhà, kiểm tra thông tin pháp lý và quy hoạch.
Ở giai đoạn tìm hiểu thông tin, người mua nhà lần đầu cần đặc biệt chú trọng thông tin thị trường, xu hướng giá cả tại các khu vực và xác thực thông tin tài sản. Có rất nhiều thông tin về bất động sản cần được xác thực như: hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản...
Các khoản phí phát sinh vì chi phí mua nhà không chỉ bao gồm tiền trả cho chủ nhà mà còn rất nhiều chi phí khác cần phải tính đến như chi phí vay ngân hàng, thuế phí khi chuyển nhượng, nội thất, vận chuyển và cả những chi phí không tên phát sinh thêm... Người mua nhà cần chú ý đến những chi phí này khi lập kế hoạch tài chính.
Khi đã nắm chắc các thông tin tài sản, người mua tiến đến bước so sánh và thương lượng với bên bán. Ở giai đoạn đàm phán này, người mua nhà lần đầu có thể sử dụng các thông tin, dịch vụ trực tuyến và tận dụng lời khuyên từ chuyên gia có uy tín để hiểu rõ hơn về các trường hợp gặp phải khi giao dịch bất động sản.
Nhà đầu tư F0 cũng cần tham khảo giá trị thị trường để tiếp cận đúng với giá trị thực. Trong quá trình định giá, nhà đầu tư F0 nên tìm hiểu thị trường tại khu vực quan tâm, sau đó dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như: hạ tầng, quy hoạch, tiện ích... để có thể thương lượng với bên bán. Khi thương lượng diễn ra thành công cũng là lúc người mua tiến sang bước cuối cùng: chốt giao dịch, hoàn tất hồ sơ và nhận nhà.
Theo Propzy, thời gian trung bình để giao dịch thành công nhà phố hẻm là 56 ngày, trong khi đó, nhà phố mặt tiền ghi nhận bình quân thời gian giao dịch thành công kéo dài trong 61 ngày. Những căn nhà phố có giá trị cao từ 10 tỷ đồng trở lên có thời gian giao dịch thành công kéo dài trong 66-68 ngày.
Dữ liệu khảo sát của đơn vị này cho biết thêm, trong giai đoạn tháng 1/2020 - 6/2021, phân khúc bất động sản có giá 3-5 tỷ được giao dịch nhiều nhất tại các quận, huyện, chiếm 34% tổng số các giao dịch lũy kế. Phân khúc nhà ở 3-5 tỷ đồng một căn phù hợp cho cả mục tiêu để ở lẫn đầu tư lâu dài nên vẫn ghi nhận giao dịch thành công trong giai đoạn thanh khoản toàn thị trường sụt giảm mạnh do bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Trung Tín
Trải nghiệm của bạn khi làm thủ tục hành chính, đặc biệt trong bối cảnh đại dịch gần đây, như thế nào? Vui lòng tham gia khảo sát này để chia sẻ về những trải nghiệm đó, làm cơ sở tham vấn cho Chính phủ đưa ra chỉ đạo phù hợp để cải thiện thủ tục hành chính.
Khảo sát do Ban IV (Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng) phối hợp với Cục Kiểm soát Thủ tục hành chính (Văn phòng Chính phủ), các Hiệp hội thành viên Hội đồng tư vấn cải cách Thủ tục hành chính của Thủ tướng và Báo điện tử VnExpress thực hiện từ ngày 24/9 đến 30/09/2021.