Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường xin ý kiến nhân dân. Dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Nội dung này được đánh giá là đột phá, vì Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp.

Hiện nay, khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, định kỳ 5 năm một lần, công bố vào ngày 1/1 năm đầu kỳ. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất phù hợp.

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; thuế sử dụng đất; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất.

Theo các chuyên gia, bỏ khung giá đất có thể thúc đẩy bất động sản minh bạch hơn, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế (không phải là giá ảo) đồng thời quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết thị trường bất động sản có thể bước sang giai đoạn loại bỏ chênh lệch địa tô, hạn chế đầu cơ tràn lan và giảm thiểu các chủ đầu tư "tay không bắt giặc" nếu bỏ khung giá đất.

Ông Nghĩa nhận định, về phía người người dân, bỏ khung giá đất hướng tới kịch bản giúp mọi người được đền bù (thu hồi đất) một cách sòng phẳng theo giá thị trường đồng thời Nhà nước cũng thu thuế được nhiều hơn. Trong giai đoạn đầu bỏ khung giá đất, giá bất động sản có thể đồng loạt tăng cao nhưng đây là giá trị thực tế, không phải giá ảo như các đợt nóng sốt chớp nhoáng.

Theo ông Nghĩa, tác động của việc bỏ khung giá đất đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến cục diện thị trường địa ốc. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, về lý thuyết có thể thúc đẩy tiến độ tạo lập quỹ đất nhanh hơn, nhưng chi phí sẽ đắt đỏ hơn.

Chi phí đầu vào cao, tức các chủ đầu tư phải bỏ ra dòng vốn nhiều hơn so với trước đây mới phát triển được dự án, điều này trực tiếp loại bỏ chủ đầu tư yếu kém ra khỏi thị trường. Chi phí đầu vào cao nên chắc chắn giá thành phẩm cũng cao. Tuy nhiên, giá quá cao sẽ bán ế, vì vậy chủ đầu tư cần phải phân cấp sản phẩm linh hoạt sao cho vừa có lãi, vừa có thanh khoản.

Kịch bản này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải có tiềm lực tài chính vững mạnh mới đủ khả năng thực hiện các bước tạo lập quỹ đất, hoàn tất pháp lý, tiến hành xây dựng và bán sản phẩm ra thị trường. Từ đó, chỉ có doanh nghiệp trường vốn mới kinh doanh bất động sản được, triệt tiêu việc chủ đầu tư theo kiểu vốn ít, vay nhiều để cầm cự, hưởng lợi từ chênh lệch địa tô (bồi thường thấp bán dự án thành phẩm giá cao).

Ông Nghĩa phân tích, ở khía cạnh thị trường vốn dành cho bất động sản cũng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực nếu bỏ khung giá đất vì hướng đi này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thẩm định năng lực các chủ đầu tư phát triển dự án sát với thực tiễn hơn. Từ đó, việc cho vay không bị méo mó vì kỳ vọng vào chênh lệch địa tô. Cơ chế một giá cũng giảm thiểu các tư duy lợi dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư địa ốc, giúp hạn chế được nợ xấu cho hệ thống ngân hàng (hiện nay nợ xấu tại các nhà băng nhiều nhất vẫn là tài sản thế chấp bất động sản).

Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thay đổi tư duy, thay đổi cả cách đầu tư, cách phát triển sản phẩm khi cơ chế bỏ khung giá đất được vận hành. "Các chủ đầu tư sẽ hướng tới giai đoạn cạnh tranh bằng cách tạo ra giá trị tài sản khác biệt, sáng tạo chứ không thể trông chờ vào chênh lệch địa tô và xây dựng các khối bê tông na ná nhau như mấy thập kỷ qua", ông Nghĩa dự báo.

Đồng tình với ông Nghĩa, một chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản TP HCM hơn hai thập niên qua cho biết, điểm tích cực lớn nhất với thị trường khi bỏ khung giá đất chính là bổ sung phương pháp định giá đất cho phù hợp thị trường, tránh các trường hợp ôm đất đầu cơ tràn lan như hiện nay.

Ông dự báo, giá bán bất động sản có thể tăng lên khi bỏ khung giá đất nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt đất. Giá bất động sản tăng khi bỏ khung giá đất giúp đưa tài sản về đúng với giá trị thật, người bán và người mua minh bạch, Nhà nước cũng dễ giám sát thị trường hơn.

Diễn biến này còn khiến quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng trong những thập kỷ qua bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc giảm sút. Trước nay nhiều nhà đầu tư thứ cấp ồ ạt đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. "Nếu giá đã cao ngay từ đầu và là giá bền vững, giới đầu cơ sẽ ngưng xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt được như kỳ vọng", ông nhấn mạnh.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, đánh giá khung giá đất tồn tại cả quãng thời gian 20 năm vừa qua không giúp ích gì cho thị trường. Cách quản lý trước đây là đưa ra khung theo kiểu có giá trần, giá sàn, và bị giới hạn trong mức trần – sàn này. Đến lúc khung thấp quá lại chấp nhận có thể vượt giá trần khoảng 20%, thấp hơn giá sàn 20%. Nhưng khống chế giá trần và giá sàn kiểu này cuối cùng khung giá đất vẫn còn thấp hơn thị trường rất nhiều.

Chính vì vậy, ông Võ cho rằng bỏ khung giá đất là cần thiết. Theo đó, cần hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất, người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, có giám sát. Khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy. Điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng. Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (ghi thấp hơn) để tránh thuế nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi cục diện này.

Ông Võ nhận định, sắp tới đây, bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa. Từ đó loại bỏ dần vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế). Song, ông Võ đề xuất, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.

Vũ Lê - Đức Minh