Nhiều sản phẩm BĐS "ngủ đông" sau những cơn sốt đất - Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Tại Huế, tôi đã vào vai cò đất suốt gần một năm trời, trải qua giai đoạn ngành bất động sản (BĐS) cố đô "lên mây", cũng như rơi vào suy thoái.

Gia nhập đội cò đất nền

Ở thời điểm giữa năm 2021, BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế sốt xình xịch, đất đai đồng loạt tăng giá chóng mặt. Người dân đua nhau xuống tiền đầu tư vào đất khiến thị trường nóng lên, từ đó hút một lượng lớn nhà đầu tư và môi giới từ khắp nơi đổ về hành nghề.

"Bán được lô này, anh gửi em một trăm triệu để xăng xe, anh em mình còn làm ăn lâu dài mà". Những lời hứa hẹn, viễn cảnh tốt đẹp về nghề BĐS khiến người mới như tôi thấy choáng và lâng lâng nghĩ đến cách tiếp cận thị trường, về tiền hoa hồng một vụ bằng cả năm "cày cuốc" của mình.

Chiều một ngày đầu hạ tháng 6-2021, thời tiết và thị trường BĐS ở cố đô Huế cùng... nóng như đổ lửa. Biết tôi muốn gia nhập đội cò, một người bạn giới thiệu: "Hôm bữa nghe mày muốn thử làm đất, bên tao giờ có tuyển nhân sự này. Mày thử sức đi, biết đâu được lại giàu lên nhờ bán đất".

Bằng vài câu hỏi qua loa về tuổi tác, bằng cấp, tôi được anh T. (giám đốc công ty BĐS T.) nhận ngay vào công ty.   Khi hỏi về lương, chị M. (trợ lý giám đốc) tiếp lời: "Lương cứng mỗi tháng 4 triệu đồng. Mỗi lô bán được sẽ nhận 1% hoa hồng, người bán được 60% và công ty 40% của 1% đó. Nếu làm tốt thì thu nhập hằng tháng cũng được vài chục triệu đồng đấy".

Chị M. là người chỉ dẫn tôi những bước cơ bản để tiếp cận vào thị trường BĐS. Những tân binh như tôi buộc phải lập một tài khoản mạng xã hội mới chỉ để chuyên bán hàng (những lô đất, dự án BĐS). 

Phân khúc nào cũng vậy, mỗi ngày chúng tôi phải đăng ít nhất 5 đến 10 tin giới thiệu sản phẩm qua các trang bán BĐS nổi tiếng, thời gian còn lại đi tìm hiểu thị trường thực tế.

Để lính mới dễ dàng bắt nhịp, anh T. bày rằng phải ân cần, quan tâm từng cử chỉ, thậm chí phải đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng. "Thiện cảm đầu tiên rất quan trọng, nhà đầu tư có đặt bút ký hay không thường phụ thuộc nhiều vào ấn tượng đầu tiên và thái độ của nhân viên bán hàng", anh T. nói.

Vào nghề, tôi được tiếp xúc nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ, đặc biệt là vô số cò đất như tôi. Chuyện anh công nhân, cô sinh viên, thậm chí có cả công chức nhà nước... bỏ việc, chuyển sang làm cò đất hẳn hoi hoặc ẩn mình dưới danh nghĩa nhà đầu tư, lướt đất kiếm lời đầy rẫy.

Vốn là một hướng dẫn viên du lịch lâu năm, nhưng dịch bệnh đã khiến anh Lê Phước T. (phường Trường An, TP Huế) mất việc. 

Thất nghiệp, việc mỗi sáng của anh T. là tìm đọc diễn biến giá đất trên các trang web BĐS. Sự tăng trưởng về giá của các BĐS, rồi chuyện những người bạn nhờ buôn bán và làm cò đất liên tục đã tậu được xe sang, mua nhà mới... khiến anh T. nhấp nhổm, đứng ngồi không yên.

Vay mượn cùng với tiền tích cóp gần 10 năm trời, anh T. quyết định đi buôn đất với hy vọng kiếm được một BĐS có giá tốt để nếu cần thiết thì để ở, không thì bán lướt kiếm lời. 

Tương tự, thấy bạn bè mình ở tuổi 25 nắm trong tay tiền tỉ nhờ buôn đất, còn mình cày cuốc cả năm không bằng người ta bán lướt một lô đất, anh Lê Nhật Q. (phường Kim Long, TP Huế) càng quyết tâm đến với nghề môi giới BĐS.

Chơi liều bằng việc mượn tiền dành dụm của cha mẹ, tiền tích cóp lâu nay của bản thân cộng thêm vay từ người thân, Q. tập tễnh vào nghề "lướt sóng" BĐS với gần 600 triệu đồng. Ngày anh bắt đầu đầu tư BĐS cũng là thời điểm sốt đất toàn địa bàn Thừa Thiên Huế (giữa năm 2021).

"Lướt" thành công 3 lô, Q. chốt lời được một số tiền. Thành công bước đầu, nhiều người thân trong gia đình Q. cũng tập dồn lực góp vốn cùng nhau xây dựng mộng tưởng đổi đời. 

Bản thân Q. và T. trong giới nhà đất vẫn là cò, nhưng ẩn thân trong danh phận một nhà đầu tư. Có khách cần mua đất, họ sẽ tìm và giới thiệu để hưởng tiền hoa hồng. Nhưng nếu săn được "mồi ngon", họ sẵn sàng vay mượn hoặc góp vốn nhiều người để "bắt mồi".

Từ những màn khoe tiền tỉ trên Facebook và rạo rực với sự thành công của nhiều người, lượng môi giới ở Huế tăng đột biến. Thành phần tham gia làm cò đất cũng rất phong phú, hầu như mọi ngõ ngách ở Huế chỉ cần có người hỏi mua đất thì họ sẵn sàng trở thành cò để tìm những lô đất hợp ý nhà đầu tư.

Môi giới vây quanh khi nhà đầu tư đi xem đất - Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Dẫn "cá mập" săn đất nông thôn

Từng có dịp dẫn "cá mập" (nhà đầu tư - PV) về vùng ven TP săn hàng khủng để phân lô, đó là lần đầu tiên tôi được đón tiếp như "ông hoàng, bà chúa" khi có nhiều môi giới địa phương vây quanh với ý muốn "ráp khách". Biết chúng tôi có ý định về tìm hàng, Hoàng V. - một môi giới cộm cán ở H.Phú Lộc - gọi điện hỏi han liên tục, thuyết phục chúng tôi về bằng được.

Theo chân V., xe chúng tôi dừng lại trước một mảnh đất đồng không mông quạnh, không một bóng người, xa khu dân cư. Chỉ tay về phía bìa rừng, nơi có khu đất rộng hơn 8.000m2, mặc dù nó thuộc đất trồng cây lâu năm song V. lại chắc nịch có thể chuyển đổi lên thổ cư trong thời gian tới. "Khi đó sẽ tách được rất nhiều lô nhỏ để bán, nếu có "lót tay"", V. nói.

Chúng tôi được thanh niên này dẫn đến nhiều mảnh khác, chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, đất thuộc các khu quy hoạch "treo", đất không giấy tờ, kể cả đất ruộng... và cho biết đây là "mồi ngon" của giới đầu tư Hà Nội và Đà Nẵng.

"Chỉ cần có lối đi, giá rẻ là có người mua ngay. Những lô đất như thế này giá chỉ dao động vài trăm nghìn đồng/m2, nhưng sau khi hoàn thiện giấy tờ thì mỗi mét đất có thể lên tới ba, bốn triệu đồng", V. cho hay.

Cũng là "gà mờ" trong giới đất đai, song tôi cố thuyết phục khách theo hướng của V. nhưng khách cũng ậm ừ. Vị khách này tỏ ra khá cẩn trọng. Anh kể có người bạn từng nghe lời "môi giới tụi em" vẽ ra bức tranh màu hồng nên xuống tiền đầu tư. Để rồi khi thị trường lao dốc, môi giới biến mất, chỉ còn nhà đầu tư ở lại "bán đổ bán tháo" để cắt lỗ.

Bản thân tôi cũng hiểu một sale bán dự án nếu mang càng nhiều khách lên dự án thì tỉ lệ chốt càng cao. Tuy vậy, mời 10 khách thì sẽ có 3 khách thật sự quan tâm dự án, và trong 3 người này chỉ có 1-2 người chốt. Đó là người đủ tiềm lực, có sự quyết định riêng mà không cần tham khảo bất kỳ ai. Thậm chí có khi chẳng ai mua mà môi giới còn bị chửi.

V. tiếp tục dẫn chúng tôi đến những lô đất nằm sau những rặng tre ngun ngút của ngôi làng nhỏ Thủy Yên (xã Lộc Thủy, H.Phú Lộc, cách TP Huế 55km). Chỉ tay vào lô đất lớn được cắm mốc chia thành nhiều lô nhỏ, V. cho biết những lô này đang được tách sổ. 

"Nếu mua hàng F0 sẽ được giá ưu đãi, mỗi lô có diện tích từ 150m2 đến 180m2, có giá 450 triệu đồng/lô. Hàng này tiền giữ chân 20 triệu, cam kết bồi cọc nếu không ra được sổ. Thời điểm ni không có lô mô giá rẻ hơn đâu", V. quả quyết.

Để chúng tôi tin tưởng, V. đưa đi khảo quanh thị trường, cứ di chuyển tầm 1km lại thấy những khoảng đất trống đang được bồi đất và cắm cọc.

***************

Tôi được may mắn tham gia vào "phi vụ" bán một dãy phân lô F0 của một môi giới BĐS, đồng thời là nhà đầu tư. Bí quyết nào để "chốt kèo"?

>> Kỳ tới: Sau giấc mộng đổi đời

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 5: Những môi giới không nhắm mắt ăn tiền

TTO - Mấy năm thị trường bất động sản (BĐS) nóng sốt, với những môi giới mát tay, một ngày có thể chốt được mấy 'kèo', soạn hợp đồng mỏi tay.