Quy hoạch tạo động lực cho đô thị thông minh, đô thị biển

Phát biểu tại diễn đàn, ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết trong 6 tháng đầu năm 2022, tốc độ tăng trưởng GRDP của tỉnh Khánh Hòa đạt khá (tăng 12,58% so với cùng kỳ năm trước). Toàn tỉnh thu hút được 7 dự án đầu tư ngoài ngân sách, với tổng vốn đăng ký đầu tư là 478,9 tỷ đồng…

Tỉnh Khánh Hòa có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội, không những ở tầm địa phương, trong nước mà còn với ý nghĩa là tọa độ phát triển của quốc gia, trong mối so sánh khu vực và quốc tế.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian vừa qua, tỉnh cũng gặp một số về vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai trong quá trình thu hút đầu tư. Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khiến cho sự phát triển chưa tương xứng với tiềm năng và lợi thế.

Để sớm vượt qua những thách thức này, đồng thời xác định rõ tầm nhìn dài hạn và hệ giải pháp tổng thể, trong thời gian tới tỉnh sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện đối với công tác lập quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; điều chỉnh quy hoạch chung Tp.Nha Trang đến năm 2040; điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050; quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm; quy hoạch phân khu thuộc đô thị mới Cam Lâm.

Theo ông Hoàng, việc hoàn thiện các quy hoạch chung để làm cơ sở triển khai lập các quy hoạch phân khu, hướng tới phủ kín quy hoạch phân khu tại các địa phương. Việc này sẽ giúp đảm bảo đồng bộ, thống nhất giữa các cấp độ quy hoạch, tạo công cụ quản lý quy hoạch và kêu gọi đầu tư hiệu quả, phát huy tối đa các tiềm năng, thế mạnh của các địa phương. Từ đó, góp phần thúc đẩy tỉnh Khánh Hòa sớm trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và thực hiện thành các nghị quyết.

Các đô thị sẽ được điều chỉnh hợp lý, gắn với phát huy hiệu quả tiềm năng, thế mạnh của từng vùng miền, địa phương. Trong đó, Tp.Nha Trang là đô thị hạt nhân; Tp.Cam Ranh là đô thị du lịch – logistic; huyện Cam Lâm trở thành đô thị sân bay; huyện Vạn Ninh trở thành đô thị du lịch biển cao cấp; thị xã Ninh Hòa là đô thị công nghiệp; huyện Diên Khánh là đô thị sinh thái, văn hóa truyền thống. Còn 2 huyện Khánh Sơn và Khánh Vĩnh là các tiểu đô thị sinh thái núi rừng; huyện Trường Sa là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội trên biển của cả nước.

Khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản

Trao đổi với PV Người Đưa Tin, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế của Thủ tướng, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết sau khoảng 2 năm tăng trưởng tích cực, thậm chí có phần hơi nóng trong thời gian vừa qua, thì thị trường bất động sản (BĐS) nói chung đã và đang điều chỉnh theo hướng trở về giá trị thực tế nhiều hơn, phát triển lành mạnh trong thời gian tới.

Riêng ở Nam Trung Bộ, tiềm năng phát triển vẫn còn nhiều dữ liệu, nhất là BĐS khu công nghiệp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, BĐS nhà ở. Đây là những phân khúc còn nhiều triển vọng phát triển trong thời gian tới. Tuy thời gian qua có nhiều vướng mắc về pháp lý, tài chính, vốn… nhưng hy vọng những vướng mắc này sẽ sớm được tháo gỡ.

Chia sẻ về tình hình chung thị trường bất động sản tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết kể từ năm 2019 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.00 sản phẩm mới từ các dự án bất động sản đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn một nửa (khoảng hơn 100.000 sản phẩm).

Trong 2 năm 2020 – 2021, đại dịch Covid-19 đã khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Còn trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đính, có 2 vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm, đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Ông Đính cũng cho rằng vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đến giai đoạn hiện nay nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room tín dụng khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, nhà tiêu dùng muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Theo khảo sát, giá BĐS hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%. Tuy nhiên, thực trạng nói chung số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng. Tỉ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó, các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang cao.

Theo ông Đính, tuy đang ở trong giai đoạn phát triển nhưng lượng cung yếu, thiếu lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả BĐS nghỉ dưỡng, du lịch cũng rất thiếu, mất cân đối trong thị trường BĐS.

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng BĐS. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư - các nhóm ngành nghề liên quan - khách hàng - ngân hàng - Nhà nước.

Vì vậy, ông Đính kiến nghị trong thời gian ngắn hạn, các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh.

Ngoài ra, cần khơi thông dòng vốn thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án BĐS trọng yếu, phù hợp nhu cầu xã hội, thị trường, người lao động. Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội nên được đẩy mạnh tháo gỡ. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương nên quyết liệt hơn trong công tác phê duyệt dự án.

Trong khi đó TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Về tín dụng BĐS, chúng ta cần khuyến khích nhưng cũng phải kiểm soát. Ở những phân khúc như BĐS khu công nghiệp, nhà ở (nhất là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội) thì cần khuyến khích.

Chúng ta cũng cần có phân nhóm phân khúc BĐS để có cơ chế chính sách phù hợp hơn về cả dòng vốn cũng như quản lý. Từ đó, tránh hiện tượng cào bằng và siết chặt quá đối với các lĩnh vực sẽ tạo ra thiếu nguồn cung, dẫn đến giá BĐS tương đối cao. Như vậy, khả năng tiếp cận của người dân, nhất là người có thu nhập trung bình gặp khó khăn”.

Đi tắt, đón đầu các xu hướng tương lai

Các đại biểu cũng cho rằng để phát triển thị trường bất động sản vùng Nam Trung Bộ trong tương lai, các địa phương cần có chủ trương cụ thể, xem xét phương án đi tắt, đón đầu xu thể để phát huy tiềm năng vốn có.

Không chỉ tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế chính sách tại địa phương; nguồn nhân lực; cơ sở hạ tầng và khoa học công nghệ mà còn cần phải làm phong phú sản phẩm du lịch, phát triển kinh tế đêm; nguồn nhân lực cho du lịch và BĐS cần chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thì miền Trung và Nam Trung Bộ đang là một khu vực trũng thu hút quan tâm của giới đầu tư trên cả nước. Khu vực này thời gian tới vẫn còn rất nhiều dư địa tiềm năng dù có chững lại vì các vấn đề chưa phù hợp, cơ chế, nguồn hàng...

Tỉnh Khánh Hòa có thể đi tắt, đón đầu xu thế để nhà đầu tư đến địa phương tìm kiếm cơ hội đầu tư. Cùng với đó, doanh nghiệp cần tạo ra các sản phẩm có giá trị, hướng đến giá trị cao, tinh hoa chứ không nghỉ đến việc thu hút càng đông về số lượng. Doanh nghiệp cần nghĩ cách thu hút lượng khách hạng sang, chi tiêu nhiều đến với địa phương nhằm mang lại hiệu quả kinh tế.

Trong tương lai, các dự án tại tỉnh Khánh Hòa và Nam Trung Bộ cần được phát triển hiện đại, cao cấp. Cùng với đó, hạ tầng tại các địa phương cũng phải tương xứng tới túi tiền của khách hàng...

Bên cạnh đó, để phục hồi và phát triển thị trường, theo TS. Cấn Văn Lực thì cần có một tổ chức chuyên biệt về phát triển nhà ở. Đơn cử như tiết kiệm nhà ở hay là tổ chức phát triển nhà ở như là Singapore.

Tại diễn đàn, các đại biểu, doanh nghiệp cũng đã thảo luận nhiều vấn đề về dự báo biến động thị trường bất động sản dưới tác động từ chính sách: Kiểm soát tín dụng, siết trái phiếu doanh nghiệp…; diễn biến thị trường 2022 - 2023, triển vọng các phân khúc; giải pháp khơi thông nguồn cung cho thị trường bất động sản; nhu cầu tìm kiếm bất động sản miền Trung; sức hút từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng…

Châu Tường