Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) mới đây đã gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý một số nội dung liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”.

Trước đó, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nêu ý kiến còn 20% chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất là không hợp lý.

"Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội, HoREA cũng đưa ra đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất đối với "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý".

Theo đó, HoREA quy định "80% người dân đồng ý" là chưa chặt chẽ, vì có thể 80% người dân đồng ý chỉ chiếm phần nhỏ diện tích dự án bị thu hồi, trong khi đó 20% người dân không đồng ý có thể chiếm tỉ lệ diện tích lớn hơn.

Để giải bài toán các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 80% người dân và 80% diện tích đất dự án trở lên, nhưng không thể thỏa thuận để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng dở dang, HoREA đề nghị xem xét thực hiện một trong 2 giải pháp để xử lý.

Giải pháp thứ nhất là Nhà nước xem xét cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh ranh giới đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tỉ lệ 1/2000 để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Giải pháp thứ hai là trong trường hợp không thực hiện được giải pháp 1 thì đề nghị Nhà nước thực hiện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với "dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn".

Đặc biệt là thực hiện phương thức "góp vốn bằng quyền sử dụng đất" quy định tại Điều 68 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc phương thức người sử dụng đất "góp quyền sử dụng đất" quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong trường hợp này thì tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất cũng phải chấp hành, thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương tự như người sử dụng đất khác trong khu vực dự án. 

Tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đô thị, nhà ở thương mại là quan hệ hành chính thì phải thực hiện quy trình hành chính về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật về hành chính.

Theo HoREA, cách làm này vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, bởi lẽ 100% chênh lệch địa tô sẽ được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được người có đất bị thu hồi dễ đồng thuận vì không còn xảy ra tình trạng phần lớn chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân như cách làm trong những năm trước đây.