Mất thanh khoản, mất của, mất người

Dù lác đác có thêm một vài dự án mở bán và dòng tiền đầu tư cũng bắt đầu “ngó nghiêng” như trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tổng giám đốc một sàn phân phối bất động sản quy mô lớn có trụ sở chính tại Hà Nội và hơn 10 văn phòng giao dịch ở các thị trường trọng điểm từ Bắc vào Nam cho hay, tình hình của doanh nghiệp này vẫn rất bi đát.

“Thú thực, tôi cũng không biết công ty mình có vượt qua khỏi cơn bĩ cực này hay không. Hiện tại, phần lớn hệ thống phân phối của chúng tôi đã tạm ngừng hoạt động, chỉ còn văn phòng Hà Nội và Bắc Giang để thu hồi công nợ và duy trì các hoạt động thiết yếu”, ông nói và cho biết thêm, vào đầu năm 2022, thời điểm thị trường còn ổn định, công ty đã “ôm hàng” của nhiều chủ đầu tư và đóng trước 10-30% giá trị tùy loại hình sản phẩm để thực hiện việc bán hàng, thậm chí từ giữa năm 2022 vẫn còn nhập hàng vì không tin rằng thị trường sẽ “xấu” đi nhanh chóng như vậy.

“Chúng tôi vay ngân hàng hơn 400 tỷ đồng, giờ đứng trước nguy cơ mất sạch. Lãi suất phải trả ở mức 14%/năm, trong khi bất động sản đã giảm giá thấp hơn lúc mua vào mà vẫn không bán được nên không đủ tiền trả lãi, mỗi năm mất hơn 50 tỷ đồng tiền lãi mà không cách nào dừng lại được”, ông kể và chia sẻ thêm rằng, công ty đã lên kế hoạch “cắt lỗ” bằng cách bán buôn sản phẩm, nếu trước đây nhập hàng 8 tỷ đồng/sản phẩm, giờ muốn bán giá 6 tỷ đồng/sản phẩm cũng không thể được, người mua chỉ trả giá ở mức 4 tỷ đồng/sản phẩm.

Không chỉ “cắt máu” bất thành, theo vị tổng giám đốc trên, thị trường đang trong cảnh “cả làng cùng khó”, nhiều chủ đầu tư còn nợ phí môi giới mà không thể thanh toán khiến đơn vị phân phối không có dòng tiền mới, trong khi vẫn phải chịu lãi ngân hàng và chi phí vận hành bộ máy.

“Nếu thị trường không sớm cải thiện, chưa chắc chúng tôi còn cầm cự nổi trong 6 tháng tới, bởi đến cuối năm nay hoặc đầu năm tới tài sản âm hết. Kết quả tích lũy bao nhiêu năm lần này bị quét sạch”, vị tổng giám đốc này buồn bã nói.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, đại diện một đơn vị phân phối kiêm phát triển dự án đã niêm yết cho hay, lực lượng sale của doanh nghiệp này đã dời đi gần hết do công ty không có việc làm và dòng tiền nuôi quân.

“Khi thị trường gặp khó, không có dự án mới cũng là lúc chúng tôi nhận thấy việc chỉ tập trung ở mảng phân phối dự án là chưa đủ. Không có bảng hàng cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng ‘chảy máu nhân sự’. Do đó, chúng tôi đang chuyển hướng sang các thị trường ngách để bổ sung lại lượng nhân sự hao hụt, qua đó tìm kiếm doanh thu duy trì hoạt động, chờ thị trường phục hồi trở lại”, vị đại diện trên nói.

Còn theo lãnh đạo một đơn vị phân phối kiêm phát triển dự án tầm trung ở TP.HCM, tình trạng chiếm dụng tài sản, nguồn vốn của nhau đang diễn ra phổ biến trên thị trường khi chủ đầu tư nợ ngân hàng, chậm thanh toán cho nhà thầu, đơn vị phân phối, các bên này lại nợ bên cung cấp vật liệu, nợ lương người lao động…, tất cả như vòng luẩn quẩn khiến dòng vốn ngày càng trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận hơn.

“Chúng tôi đứng cả hai vai vừa phát triển dự án, vừa phân phối sản phẩm nên hiểu rất rõ khó khăn đang phải đối mặt. Nhiều chủ đầu tư hiện nay nói tiền chục triệu, trăm triệu còn khó chứ đừng nói tiền tỷ. Đối tác suốt ngày giục nợ, nhiều trường hợp còn tìm đến tận trụ sở để đòi mà không được vì không có tiền để trả”, vị lãnh đạo này kể và cho biết thêm: “Chúng tôi cũng bị nhiều bên nợ hoa hồng phân phối nhưng giờ cũng đành chịu, chấp nhận đợi khi thị trường phục hồi, đối tác bán được hàng thì mới có tiền trả nợ, chứ giờ các bên đều khó, có kiện cáo nhau cũng chẳng được gì”.

Giới thiệu căn hộ mẫu với khách hàng. Ảnh: Dũng Minh

Khoảng trống chờ lấp đầy

Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group, trong cấu thành nên giao dịch bất động sản có đơn vị sản xuất (chủ đầu tư), người mua và các đơn vị phân phối và hiện các bên chưa gặp được nhau. Lý do bởi bên mua chưa muốn xuống tiền, chờ giá bán tiếp tục giảm, còn chủ đầu tư không muốn giá giảm sâu hơn và bên phân phối nguồn lực giảm sút. Một vấn đề rất đáng quan ngại hiện nay đó là thị trường vẫn có những sản phẩm tốt nhưng hệ thống phân phối không làm vì phí dịch vụ thấp, nhiều môi giới quen với thị trường tốt, trong khi thị trường hiện tại xấu, hoa hồng không đủ nhiều nên không muốn quay lại nghề.

“Việc nhiều sales bỏ nghề đã làm kênh phân phối bị ảnh hưởng nghiêm trọng, từ đó càng khiến thanh khoản trầm lắng, tác động tiêu cực đến thị trường”, ông Nga phân tích.

Anh Tuấn - một môi giới từng có gần 15 năm “chinh chiến” trên thị trường địa ốc - đã chính thức rời bỏ lĩnh vực từng rất quen thuộc này từ hơn 1 năm trước để chuyển sang… bán cây cảnh. Lý do được anh đưa ra là thị trường rơi quá nhanh, thanh khoản gần như đóng băng, dòng tiền ách tắc, người mua mất niềm tin… khiến hoạt động môi giới “đứng hình” và khi không có giao dịch thì cũng đồng nghĩa với việc không có thu nhập.

“Tôi cũng đã cố trụ được gần 1 năm, nhưng cơm áo không đùa, khi ‘lương khô’ cũng đem ra dùng hết thì buộc phải chuyển nghề. Cũng may, công việc mới mang lại thu nhập khá ổn, đủ để trang trải sinh hoạt hàng ngày”, mối giới này nói và cho biết thêm rằng, hiện anh chưa có kế hoạch quay lại với nghề, nhưng cũng để ngỏ khả năng trở lại “cánh đồng quen thuộc” khi thị trường ấm lên.

Thị trường trầm lắng kéo dài, dòng tiền cạn kiệt… buộc hàng loạt sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa, dừng hoạt động, một bộ phận lớn môi giới “dứt tình” rời đi làm nghề khác và thị trường thiếu đi “những cái gạch nối”, đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc hồi phục chậm.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều sàn môi giới bắt đầu tuyển quân để chuẩn bị cho giai đoạn cao điểm cuối năm, chẳng hạn Công ty Dịch vụ môi giới bất động sản RBS đang tuyển dụng 200 sales, Trường Phát Land tuyển dụng 50 sales, Bất động sản Thiên Khôi hay Bất động sản Tuấn 123 cũng liên tục thông báo tuyển dụng đội ngũ bán hàng…

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng chuẩn bị tung hàng dịp cuối năm 2023, đón đầu “sóng hồi” và theo đó, các đơn vị phân phối “ruột” cũng gấp rút bổ sung nhân sự để chuẩn bị cho giai đoạn mở bán chính thức sau thời gian dài im ắng.