Bước tiến mới

Là một trong những chủ đề được quan tâm thời gian qua, ý tưởng thành lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” được Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan nghiên cứu đề xuất thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.

Hiểu một cách đơn giản, sàn giao dịch quyền sử dụng đất là nơi trao đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân đã được Nhà nước công nhận. Hiện nay, các bất động sản giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, còn quyền sử dụng đất được giao dịch tự do, trong khi đây là loại hình hàng hóa chiếm số lượng lớn và giá trị cao trên thị trường địa ốc.

Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, hàng hóa, vàng, bất động sản và mới nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch này là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường tài chính - bất động sản phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Như đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, góp phần quản lý và giám sát một cách đầy đủ, trọn vẹn hơn thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Ông Đính cho biết, tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm thực hiện giao dịch, tránh tình trạng “mua bán nhà trên giấy”, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán “hai giá", lũng đoạn giá.

Quy định pháp luật hiện hành không bắt buộc hai bên mua bán bất động sản phải thông qua đơn vị trung gian (môi giới, ngân hàng…), mà có thể tự thỏa thuận, ký kết, thanh toán với nhau và tự nộp hồ sơ thủ tục ở các cơ quan có thẩm quyền. Điều này có thể giúp giao dịch được thực hiện nhanh chóng, không tốn kém chi phí…, song cũng dễ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp do đôi bên không nắm rõ quy định, thủ tục thực hiện… Bởi vậy, việc có một đơn vị trung gian tin cậy và có đủ thẩm quyền điều phối, bảo đảm quyền lợi các bên tham gia giao dịch là rất cần thiết, nhất là bảo đảm việc nhận đủ tiền cho người bán và nhận nhà, sang tên cho người mua.

Mặt khác, luật quy định bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của người dân, nhưng mới chỉ dừng ở vai trò chứng nhận hợp đồng mua bán/chuyển nhượng là hợp pháp, trong khi đây là một quá trình bao gồm trước và sau khi công chứng. Thực tế này cho thấy, quy trình mua bán nhà đất hiện còn rời rạc, thiếu sự thống nhất, xuyên suốt. Việc ký hợp đồng mua bán xong chưa đảm bảo rằng sẽ đủ điều kiện sang tên, hoặc công chứng xong nhưng các bên có thể không tiến hành đăng bộ sang tên, hệ thống công chứng không liên thông dữ liệu với hệ thống của cơ quan đăng bộ sang tên…

Ông Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) nhìn nhận, chủ trương lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đúng đắn và phù hợp với thực tế, giúp cho người mua, người bán không bị mua hớ, bán hớ, giao dịch đúng giá, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, chống thất thu thuế cho Nhà nước...

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - chuyên ngành bất động sản - Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, sàn giao dịch quyền sử dụng đất là cầu nối, hỗ trợ bên bán, bên mua thuận lợi, chuyên nghiệp và nhanh chóng. Ngoài ra, sàn giao dịch quyền sử dụng đất còn có một chức năng nữa là cung cấp dữ liệu thông tin thị trường. Từ dữ liệu này, Nhà nước có thể quản trị, điều tiết được thị trường, từ đó có cơ sở để định giá, tính thuế, bồi thường…

“Hiện nay, chúng ta nhắc nhiều tới việc định giá đúng, phải điều chỉnh phương pháp định giá đất, mục tiêu là để định giá tiệm cận với giá thị trường nhưng lại không có dữ liệu đầu vào. Bởi vậy, khi có sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì sẽ cung cấp được dữ liệu về đất đai, thị trường và giá bán trong từng thời điểm”, ông Lượng nói.

Cần nghiên cứu kỹ lưỡng

Một trong những điều gây lấn cấn nhất là cách thức hoạt động của sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ như thế nào, liệu có phát sinh thêm nhiều chi phí cũng như các thủ tục hành chính hay không?

Tìm kiếm sự minh bạch về pháp lý, giá bán cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là mong muốn của cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, nhiều chuyên gia đánh giá cao ý tưởng thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, song để hiện thực hóa ý tưởng này cần nghiên cứu kỹ lưỡng, mà một trong những điều gây lấn cấn nhất là cách thức hoạt động của sàn sẽ như thế nào, liệu có phát sinh thêm nhiều chi phí cũng như các thủ tục hành chính hay không?

Chưa kể, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng, nên việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, khó có thể thể thực hiện trong một sớm, một chiều. Ngoài ra, công tác truyền thông để giúp người dân hiểu và quen thuộc với một hình thức giao dịch mới cũng là điều cần tính đến.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cho biết, nếu như sàn giao dịch bất động sản đã có lịch sử hàng trăm năm phát triển trên thế giới thì sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn là một khái niệm mơ hồ, chưa có tiền lệ, nên việc thành lập và đưa sàn sàn giao dịch này đi vào hoạt động ở Việt Nam sẽ gặp không ít thách thức.

“Việc phân phối sản phẩm đất đai trên sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ khác hoàn toàn với chào bán hàng loạt căn hộ chung cư thuộc một dự án cụ thể trên sàn giao dịch bất động sản, lý do bởi đất đai tại Việt Nam thiếu sự đồng nhất về giá trị. Ngoại trừ các dự án phân lô bán nền, mỗi mảnh đất có một vị trí, kích thước, hướng, giá trị không giống nhau. Hiện nay, người dân đều tự giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên nếu muốn đưa hoạt động này lên sàn sẽ cần nhiều thời gian nghiên cứu, thí điểm triển khai trước khi nhân rộng”, ông Đức phân tích.

Còn luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way đề cập tới vấn đề khi hoạt động của sàn giao dịch quyền sử dụng đất đưa vào thực tế, mục tiêu chống thất thu ngân sách nhà nước đạt được cũng đồng nghĩa với các khoản tiền thuế, tiền sử dụng đất của người dân phải nộp sẽ tăng lên. Việc phát sinh các chi phí khác liên quan đến thẩm định, thẩm tra, chi phí vận hành… sẽ là lực cản lớn để chính sách này đi vào thực tiễn. Do đó, quá trình nghiên cứu, xây dựng cần đảm bảo được sự cân bằng trong thực thi, không nên đặt nặng mục tiêu lợi nhuận đối với các sàn, cần quan tâm hơn đến các mục tiêu chính trị, lợi ích của cộng đồng, xã hội.

Ở một khía cạnh khác, TS. Phạm Anh Khôi đề nghị, Nhà nước cần thúc đẩy tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các bất động sản trước khi tiến tới thành lập sàn giao dịch, bởi đây là yếu tố cốt lõi để các quyền tài sản của người dân, doanh nghiệp được xác lập trước khi đưa quyền sử dụng đất lên sàn giao dịch.

“Điều quan trọng là cơ chế vận hành, kỹ thuật, hành lang pháp lý ra sao để hoạt động của sàn diễn ra thuận lợi, hiệu quả. Các chủ trương, chính sách đưa ra đều muốn tốt cho thị trường, nhưng đôi khi lại tạo ra cơ chế xin cho và nếu việc mua bán quyền sử dụng đất qua sàn diễn ra tình trạng này thì sẽ khó khăn cho các bên tham gia. Vì vậy, Chính phủ một khi đã tổ chức, triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần có cơ chế tốt nhất cho người tham gia, thu hút họ bằng cách khuyến khích chứ không nên bắt buộc, dễ dẫn đến tình trạng giao dịch cho có, không đúng mục tiêu định hướng ban đầu”, ông Khôi nhấn mạnh.