Theo HoREA, nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như “đánh đố”, làm cho cán bộ công chức “lúng túng”.

Ví dụ như Khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, về “phương pháp thặng dư” đã quy định “Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê.

Đồng thời, dựa các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá. Hoặc dựa vào khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.

HoREA cho rằng, ngoài ra, các nguyên nhân trực tiếp, như sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp “sổ hồng” cho khách hàng.

Chẳng hạn, trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland; 02 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh.

Thứ hai, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp “sổ hồng” cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp “sổ hồng” cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại.

Lý do vì Sở Tài nguyên Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.

Đối với các hồ sơ (mới) đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở Tài nguyên Môi trường xem xét tính toán tiền sử dụng đất đến nay vẫn chưa có kết quả.

Ví dụ, dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh; dự án khu chung cư Him Lam Phú An, quận 9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn thành phố.

Những điều trên dẫn đến chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và khách hàng mua nhà bị chậm cấp “sổ hồng”.

Thứ ba, mới đây, Sở Tài nguyên Môi trường có Văn bản số 6211/STNMT-QLĐ ngày 23/07/2020 báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh “Về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư”.

Từ quan điểm chủ quan này, nên Sở Tài nguyên Môi trường chưa cấp “sổ hồng” cho nhiều dự án nhà chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp “sổ hồng”.

Đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành, Hiệp hội nhận thấy, đề xuất của Sở Tài nguyên Môi trường tại Văn bản số 6211/STNMT-QLĐ chưa thật chuẩn xác và Hiệp hội đã có Văn bản số 77/2020/CV-HoREA ngày 06/08/2020 kháng nghị lên Ủy ban nhân dân thành phố (đính kèm).

Thứ tư, pháp luật quy định, trường hợp chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình. Nếu tăng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích kinh doanh, thì phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Việc chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung). Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền chậm xác định nghĩa vụ tài chính (bổ sung), dẫn đến chủ đầu tư không hoàn thành được nghĩa vụ tài chính (bổ sung) với Nhà nước.

Do đó, không làm được “sổ hồng” cho khách hàng mua nhà, như dự án khu chung cư thương mại 16 Âu Cơ, quận Tân Phú; dự án khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư số 10 Phổ Quang, quận Tân Bình của Tập đoàn Hưng Thịnh.

Bên cạnh đó, có trường hợp không tăng hệ số sử dụng đất, không tăng diện tích kinh doanh, nhưng Sở Tài nguyên Môi trường vẫn yêu cầu chủ đầu tư liên hệ Sở Tài chính, Cục Thuế, Chi Cục Thuế xác định và nộp giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm (nếu có).

Thậm chí, có trường hợp đã được Ủy ban nhân dân thành phố kết luận không thu thêm tiền sử đất của công trình do không thay đổi hệ số sử dụng đất. Nhưng từ tháng 10/2019 đến nay, vẫn chưa cấp “sổ hồng” cho 56 khách hàng của dự án cao ốc Bình Đông Xanh, quận 8 của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 (Công ty Sài Gòn 5).

Thứ năm, Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn là chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ và 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp “sổ hồng”.

Nguyên nhân bị chậm trễ, là do cơ quan Nhà nước phải kiểm tra để xác định để biết đây chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty CP Phát triển và Kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).

Thứ sáu, nhìn tổng thể, Sở Tài nguyên Môi trường giải quyết rất chậm các hồ sơ cấp “sổ hồng”, kể cả trong trường hợp chủ đầu tư đã nộp đầy đủ thủ tục, thì cũng mất khoảng 1 năm.