Luật Nhà ở cũng như Bộ luật Dân sự không có quy định nào bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản về đặt cọc. Việc đặt cọc là một trong những thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo cho thực hiện hợp đồng mà không phải điều kiện bắt buộc.
Tuy nhiên trong thực tế khi đi thuê nhà, vì muốn bảo đảm việc thuê nhà và thực hiện hợp đồng nên các bên thường sẽ đặt cọc.
Theo đó, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự có đề cập đến việc giải quyết tài sản đặt cọc (ở đây là tiền đặt cọc thuê nhà) trong các trường hợp cụ thể như:
- Hợp đồng được thực hiện: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Tiền cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc 02 lần số tiền đặt cọc.
Đáng chú ý, những quy định này có thể không được áp dụng nếu hai bên có thỏa thuận khác.
Có thể thấy, vấn đề phạt cọc chỉ xảy ra với bên thuê nhà và có thể kể đến một số trường hợp bên thuê nhà “phá” hợp đồng nhưng không bị phạt cọc như:
- Hai bên thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng không đặt cọc. Bởi không thực hiện đặt cọc nên khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì không bị phạt cọc.
- Do hai bên có thỏa thuận. Vì nguyên tắc thực hiện hợp đồng là dựa vào sự thỏa thuận của các bên nên khi các bên thỏa thuận về việc không phạt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê sẽ không bị phạt cọc.
- Do bên cho thuê nhà vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được nêu trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật như: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý … (theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở).
Ngoài ra, theo quy định của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, một số trường hợp không bị phạt cọc gồm:
- Đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện có sự vi phạm làm hợp đồng không thực hiện được hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu.
- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan.
Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên, bên thuê nhà có thể “phá” hợp đồng thuê nhà mà không bị phạt cọc.
H.M