Giá đất tăng nhanh, không kịp điều chỉnh
Mới đây, UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi bộ Tài chính, bộ Tài nguyên & Môi trường kiến nghị giải quyết một số vướng mắc trong việc xác định, thẩm định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn Thành phố này. Trong đó, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.
Lãnh đạo TP.HCM cho rằng, khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện bảng giá đất nhưng lại đang thấp hơn giá thị trường nên có sự chênh lệch đáng kể, tạo ra không ít bất cập. Cụ thể hơn, quy trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, được các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất.
Các thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, hình thể, pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện.
Ông Hoan nhận định: “Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM (đô thị đặc biệt) đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Trong khi đó, theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành. Khung giá đất tại TP.HCM có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2. Thực tế này dẫn đến có sự chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường”.
Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay, đang bị các bên mua bán thống nhất giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm thuế. Trong khi mặt bằng giá đất tại TP.HCM theo thị trường biến động rất nhanh và rất xa so với các địa phương khác. Mỗi năm, giá nhà, đất tại Thành phố này đều tăng lên nên buộc phải điều chỉnh tăng 5 – 7%/năm.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng, cần có cơ chế mới để quản lý đất đai.
“Nhà nước bỏ số tiền rất lớn ra bồi thường khi thu hồi đất, nhưng nếu giá đất để thu nghĩa vụ tài chính thấp như hiện nay thì nguồn thu ngân sách so với tiền bồi thường là rất ít. Đây là điều bất cập trong công tác quản lý đất đai nên phải đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai”, vị Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh.
Tuy nhiên, công tác thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường cũng đang rất khó khăn. Các giao dịch không buộc phải qua sàn hay công ty môi giới. Việc thanh toán cũng không buộc phải qua sàn. Do đó, giá giao dịch thực hiện chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.
Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ ngành nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.
Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, TP.HCM xin thực hiện thí điểm.