Từ hôm nay (1/9), Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực. Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đánh giá các quy định mới đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Hiệp hội có điểm ra các cơ chế, chính sách mới nổi bật.

Một chung cư cũ ở Hà Nội. Ảnh: Như Ý

Thứ nhất, khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị được thực hiện “giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư.

Trên thực tế, tại TP HCM và Hà Nội, nhiều nhà chung cư cũ nhưng đa phần diện tích nhỏ, nhà ở tập thể không thể xây dựng lại để tái định cư tại chỗ cho người dân vì không phù hợp với quy hoạch. Để giải quyết bài toán nan giải này, “giải pháp quy gom” một số nhà chung cư làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị (…) Chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác. Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã. Nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận.

“Giải pháp quy gom” này được thiết kế theo hướng tái định cư chủ yếu trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại, sẽ ít làm xáo trộn cuộc sống của người dân.

Thứ hai, quy định nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với người dân. Nghị định quy định: “Việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (…) Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ (…) Đối với chủ sở hữu tầng 1 (tầng trệt) mà có dành diện tích nhà để kinh doanh (…) và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần sàn diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh (…).

Chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác. Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã. Nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận.

Thứ ba, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hiệp hội nhận thấy, Nghị định 69/2021 quy định: “Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và trên địa bàn”.

Với quy định trên đây, dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi, đảm bảo được tính khả thi của dự án và thu hút được các nhà đầu tư.

Thứ 4, các cơ chế về đất đai của Nghị định 69 vừa đảm bảo Nhà nước không bị thất thu tiền sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tăng tổng mức đầu tư, tăng hệ số sử dụng đất làm gia tăng hiệu quả sử dụng đất thì phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước và người dân được lợi vì có thêm tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Nghị định 69 quy định: “Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này); (…) Trường hợp sau khi được lựa chọn mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định của pháp luật”.

Cơ chế này đảm bảo được sự công bằng và khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có tầm nhìn, có năng lực có thể đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất “tiết kiệm và có hiệu quả” theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Nếu chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng nếu chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất dẫn đến làm tăng thêm diện tích kinh doanh thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

Thứ 5, quy định cơ chế xử lý phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước và phần diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở, khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trước đây, khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì Nhà nước chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước và chưa chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư. Đây là “vướng mắc” trong nhiều năm qua làm cản trở việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nay, Nghị định 69 quy định: “Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k=1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có)”.

Quy định rất cụ thể trên đây đảm bảo không làm thất thoát tài sản nhà nước, không làm thất thu ngân sách nhà nước và tạo được cơ chế để các địa phương thống nhất thực hiện. Đồng thời, với cách tính giá trị tài sản nhà nước như trên đã thể hiện chính sách ưu đãi đối với các chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và không ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ tái định cư.

Thứ 6, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý là phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

Nghị định 69 quy định: “Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý (…).

Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải căn hộ (…) thì lấy tổng số diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất (…) để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết…”.

Nội dung này phù hợp với nguyên tắc của Luật Nhà ở 2014 quy định “mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư (…) được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu” có tính khả thi cao.

Lê Xuân