Giá tăng suốt 2 năm qua

Nhiều báo cáo phân tích thị trường ghi nhận giá chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đều tiếp tục tăng trong thời gian qua, bất chấp những ảnh hưởng thiếu tích cực từ đại dịch.

Theo CBRE, trong quý II, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội ở mức 1.472 USD/m2, tăng 7% cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, nằm tại vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất một năm. Một số dự án ghi nhận mức tăng 8 - 9%/năm. Mức tăng giá mặc dù cao hơn so với các năm trước nhưng vẫn thấp hơn so với ngưỡng tăng của thị trường TP HCM, nơi có những dự án ghi nhận sự tăng giá lên tới 10 - 15%/năm.

Ghi nhận tại TP HCM, giá bán trung bình đạt mức 2.260 USD/m2 (không bao gồm thuế GTGT), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước.

CBRE lý giải ở TP HCM, giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp; phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Còn Hà Nội, sản phẩm trung cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm 79% nguồn cung mở bán mới.

Từ dữ liệu của CBRE, tính toán cho thấy, trong 2 năm qua (quý II/2019 – quý II/2021), giá chung cư tại Hà Nội tăng 10% còn TP HCM tăng 17%.

Nguồn số liệu: CBRE Việt Nam. Đơn vị: USD/m2

Báo cáo của Bộ Xây dựng quý II cũng ghi nhận giá giao dịch căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM vẫn tăng khoảng 5 - 7% so với quý trước. Cùng với đó, lượng giao dịch tăng khoảng 5% cùng kỳ năm trước.

Còn theo số liệu mới nhất trong tháng 7 của Batdongsan.com.vn, chỉ số giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục xu hướng cùng tăng 2% so với tháng trước. Nếu so với cùng kỳ năm 2020, chung cư Hà Nội và TP HCM tăng lần lượt là 7% và 10%.

Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy, giá trung bình của căn hộ TP HCM đã cao hơn khá nhiều so với Hà Nội. Ở TP HCM, giá rao bán căn hộ trung bình vào khoảng 53 triệu đồng/m2 trong khi Hà Nội là 34 triệu đồng/m2.

Giá sẽ tiếp tục tăng

CBRE dự kiến giá bán sơ cấp tại Hà Nội trong 2 năm tới dự kiến tăng trong khoảng 4 - 6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3% nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19. Tại TP HCM, giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2020 tuy nhiên mức tăng sẽ ổn định hơn để thị trường có thể tiêu thụ hết các sản phẩm còn lại. Giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở các phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng từ 1% đến 4% so với năm trước. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 6% trong năm nay và năm sau nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu tại Quận 1.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nói theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong quý II và 2 tháng gần đây, lượt quan tâm cũng như giá rao bán chung cư vẫn tiếp tục có xu hướng tăng cả ở Hà Nội và TP HCM. Điều này cho thấy dù dịch bệnh phức tạp nhưng nhu cầu nhà ở trong dân vẫn lớn và họ vẫn tiếp tục tìm kiếm, đặt cọc và thực hiện giao dịch sau khi hết giãn cách xã hội.

Giá rao bán chung cư tại Hà Nội (biểu đồ trái) và TP HCM (biểu đồ phải). Nguồn: Batdongsan.com.vn

Do đó, chung cư thời gian tới sẽ tiếp tục khan hiếm các dự án sơ cấp và tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Thị trường thứ cấp sẽ bị ảnh hưởng trong thời gian ngắn khi giá cho thuê bị ảnh hưởng, giao dịch giảm. Dự báo khi dịch được kiểm soát, giá BĐS sẽ tiếp tục xu hướng tăng.

Ông Tuấn chỉ ra 3 nguyên nhân chính để giá chung cư tăng. Thứ nhất, các ông lớn dẫn dắt cuộc chơi về giá. Khi nguồn cung ra ngoài thị trường khan hiếm, các quỹ đất ở vị trí tốt và đắc địa nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn, họ bắt đầu thiết lập các mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá đã xác lập trước đây. Ví dụ ở khu vực trung tâm TP HCM, 2 năm trước, giá căn hộ cao nhất là 200 triệu đồng/m2 thì tới năm nay đã lên tới mức 450 – 500 triệu đồng/m2; khu vực quận 9 cũng thiết lập mức giá mới 55 – 60 triệu đồng/m2 so với mức giá cũ 25 – 30 triệu đồng/m2...

Thứ 2, chi phí tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tăng nhanh hàng năm. Đây là các chi phí chủ chốt làm cho giá chung cư luôn thiết lập mặt bằng giá mới.

Cuối cùng, chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng cho dự án như sắt, thép, xi măng, cát đang leo thang mạnh và dự báo chưa có điểm dừng – góp phần vào việc tăng giá bán, đặc biệt là các dự án có thời gian và tiến độ xây dựng qua 2-3 năm.

Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng bất động sản thường vẫn là kênh an toàn và khi nắm giữ đạt tỷ suất lợi nhuận cao hơn ngân hàng và tăng giá hàng năm. Xét về lịch sử, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều tăng (tạo tâm lý ổn định), vì vậy ở giai đoạn này, nhà đầu tư chỉ nên ưu tiên dòng sản phẩm có tính ổn định, dòng tiền an toàn (chung cư có giá tốt, có phương án thanh toán an toàn, chưa kể % cho vay thấp).

Khổng Chiêm