Dịch COVID-19 khiến giao dịch bất động sản (BĐS) “bất động” nên nhiều công ty phải đẩy mạnh bán hàng trực tuyến. Đáng chú ý, có một số công ty quảng cáo bán hàng bằng công nghệ blockchain, trong đó một sản phẩm được chia nhỏ thành hàng ngàn phần bán cho hàng trăm, hàng ngàn người với giá trị chỉ vài triệu đồng/phần.

Thông tin quảng cáo bán bất động sản dạng mua chung với đơn giá 3,2 triệu đồng/đơn vị đầu tư. Ảnh: QUANG HUY

Có vài triệu đồng vẫn đầu tư BĐS được   

Chúng tôi vào website Công ty M đang rao bán BĐS bằng công nghệ blockchain thì thấy chỉ đăng bán một sản phẩm là một căn nhà phố cấp 4, có sổ hồng tại thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ, TP.HCM. Căn nhà này được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần chỉ 3,2 triệu đồng.

Để tham gia mua chung tài sản bằng công nghệ blockchain, các nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp (DN). Sau đó khách hàng nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi thành token của Công ty M để mua BĐS. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ hồng, hình ảnh căn nhà được công ty đăng tải đầy đủ trên website và ứng dụng.

Theo tư vấn của nhân viên công ty, mọi giao dịch được ghi nhận chính xác trên hệ thống theo thời gian thực và được xác thực bằng mã số. Các chứng từ thanh toán, thuế, phí... người mua đều có thể truy cập bằng tài khoản đã được cấp. Nhà đầu tư có thể bán lại tài sản đang có trên sàn giao dịch của công ty. Khi bán BĐS này thì sẽ tiến hành bằng hình thức biểu quyết trực tuyến, số nhà đầu tư chiếm đa số từ 51% trở lên biểu quyết bán thì tài sản sẽ được bán. Lợi nhuận phân bổ theo tỉ lệ suất đầu tư.

Theo khảo sát của chúng tôi, trước đó cũng có khá nhiều công ty, đa phần là môi giới đã rao bán sản phẩm theo dạng chia nhỏ để huy động vốn từ nhà đầu tư. Kiểu bán hàng này phần lớn được thực hiện qua các app (ứng dụng), nhà đầu tư tải app về điện thoại và đăng ký tài khoản là có thể đầu tư chỉ với vài triệu đồng.

Theo mô hình bán hàng mua chung BĐS qua app của Công ty RE, một căn hộ sẽ được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Tùy năng lực tài chính, nhà đầu tư có thể chọn mua từ một hoặc nhiều đơn vị, công ty sẽ ký hợp đồng hợp tác với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận bán lại phần đầu tư của mình cho người khác, công ty sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên.

Sau 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng thì công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu căn hộ được công ty bán thì tiền lời sẽ chia đều theo số đơn vị mỗi nhà đầu tư tham gia.

Rủi ro chực chờ nhà đầu tư

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về kiểu bán nhà, đất theo hình thức chia nhỏ trên, luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết hoạt động mua bán này không theo quy định pháp luật, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro pháp lý.

Người mua bỏ tiền thật mua một phần giá trị căn nhà nhưng tài sản này không thể bán được vì vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của người khác. Thứ hai, người mua cũng không thể biết được những khách hàng mua chung là ai. Quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể nhà đầu tư góp vốn mà chính là chủ DN. Nếu DN phá sản sẽ rất khó truy cứu trách nhiệm.

“Rủi ro hơn là nếu chủ sở hữu tài sản đó bán thì nhà đầu tư cũng không nắm. Chưa kể nhà, đất có sổ nhưng tiềm ẩn nguy cơ thuộc diện giải tỏa hoặc có tranh chấp” - luật sư Hữu nói.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, nhận định đây là hình thức mua bán BĐS lách luật. Bởi theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, luật dân sự thì không có quy định nào về việc chia nhỏ giá trị BĐS thành nhiều phần để bán cho nhiều người.

Khi chuyển nhượng BĐS đã hình thành hay hình thành trong tương lai đều phải thực hiện theo các mẫu hợp đồng đã đăng ký với cơ quan nhà nước. Nếu nhà có sổ thì khi bán người bán cần tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, công chứng, đăng bộ sang tên người mua.

“Đất đai là tài sản đặc biệt, không thể mua bán theo kiểu thương mại hàng hóa. Nếu công ty BĐS muốn bán cổ phần cho nhà đầu tư thì được nhưng biến tài sản BĐS thành cổ phần và bán cho nhiều người thì không được” - luật sư Hậu nói.

Luật sư Hậu cho rằng kiểu bán BĐS blockchain cho nhiều người mua chung là không đúng với quy định pháp luật, người mua đối diện nhiều rủi ro. Các cơ quan quản lý cần giám sát, kiểm tra hoạt động những công ty bán BĐS theo hình thức này.•