Cần phản biện để làm rõ một số vấn đề

Mới đây, trên thị trường bất động sản đang xôn xao về chính sách “Nhà đổi Nhà – Home for Home”, có thể hiểu là mua nhà mà không cần vốn vừa được chủ đầu tư Masterise Homes tung ra thu hút nhiều sự quan tâm của giới bất động sản.

Theo chính sách của Masterise Homes - chủ đầu tư với định vị thương hiệu nhà phát triển sở hữu nhiều dự án bất động sản hàng hiệu, giải pháp “Nhà đổi Nhà” được thực hiện phối hợp cùng ngân hàng Techcombank. Chủ đầu tư cho rằng, đây chính là giải pháp đầu tiên tại thị trường giúp người Việt “đổi nhà” không cần vốn.

Tuy nhiên, xung quanh chính sách được cho là vô cùng hấp dẫn này cũng nhận được nhiều tranh luận về rủi ro cho người mua nhà. Từ đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đưa ra những lời khuyên hữu ích cho khách hàng trước khi đặt bút ký vào hợp đồng “đổi nhà” để tránh bị “tiền mất, tật mang”.

Trao đổi với PV Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 tái bùng phát nhiều đợt, từ năm 2020 đến nay đã ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản Việt Nam do phải giãn cách, cách ly nên giao dịch bất động sản giảm mạnh về số lượng; đặc biệt đối với phân khúc căn hộ cao cấp.

Nhằm tháo gỡ khó khăn, hiện trên thị trường, rất nhiều chủ đầu tư đã có những ý tưởng mới, giải pháp mới để kích cầu thị trường đầu tư như: nhà đổi nhà, mua nhà 0 đồng… Giải pháp nào cũng có nhiều ưu điểm, nhưng cũng có không ít băn khoăn liên quan đến lợi ích của khách hàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính: Trong chương trình “nhà đổi nhà”, người tham gia phải là người đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp; được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án phát triển bất động sản mới mà không cần có trong tay đồng nào; chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ của mình vào “đánh đổi” để được lấy nhà mới của dự án.

“Nghe thì thấy rất nhân văn, hợp lý cho người mua nhà, nhưng cũng cần phải phản biện để làm rõ một số vấn đề, nhằm bảo vệ lợi ích của khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Từ đó, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần phải làm rõ một số vấn đề cụ thể sau: Thứ nhất, người mua nhà - nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu đồng rồi mới được tư vấn mua nhà; nếu không ưng thuận, liệu có mất tiền đặt cọc không?

Thứ hai, nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Như vậy, giá bán do thỏa thuận hay phải thẩm định. Nếu thẩm định, nhà đầu tư phải mất phí (phí này rất cao vì tính theo % giá trị bất động sản). Tiếp đến, lãi suất ngân hàng có được thỏa thuận không? Thời điểm nào bắt đầu tính lãi suất?

Khi ngân hàng bắt đầu cho vay (30%), người mua nhà, nhà đầu tư phải ký bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng (vì là nhà đổi nhà). Nếu là ký bán thì nhà đầu tư mất nhà, không được nhận tiền và phải chịu lãi suất cho ngân hàng…

Chưa kể, nếu thời gian giao nhà kéo dài nhiều năm thì ngân hàng có tính lãi thời gian quá hạn không? Có siết nhà phát mãi vì vi phạm thời hạn thanh toán?

“Vấn đề cần phải làm sáng rõ tiếp theo là, trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó không thể triển khai dự án đến cùng thì ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư? Có tính lãi nhà đầu tư phải chịu, khoản tiền mà ngân hàng chuyển cho chủ đầu tư?... Chưa kể còn rủi ro vì các khoản chi phí khác mà nhà đầu tư phải chịu”, ông Đính cho hay.

“Có thể cùng lúc mất hai căn nhà”

Cùng trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật Basico đánh giá: Thực chất đây là một bài toán kinh tế rất hay và khẳng định việc làm này pháp luật không cấm, vì đó là các giao dịch kết hợp với nhau. Thay vì phải có tiền đặt cọc thì người mua nhà chỉ phải thế chấp, bảo đảm bằng nhà cũ của mình. Như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi để kích cầu, người mua cũng cảm thấy dễ dàng hơn, đỡ sức ép tài chính hơn.

Theo mô hình này, việc giao dịch mua bán bất động sản, bản chất không có gì thay đổi; chỉ khác là, thay vì phải thế chấp nhà của mình để vay tiền đặt cọc cho bên chủ đầu tư thì người mua nhà phải thế chấp bằng ngôi nhà cũ của mình.

“Chỉ cần người mua nhà có nhà ở sở hữu hợp pháp và phải trả đủ tiền thì đều có thể tham gia chương trình “nhà đổi nhà”; nếu không trả được, chậm trả thì sẽ bị tính lãi. Khi bên phá vỡ hợp đồng là người mua nhà thì sẽ bị thu nhà, trường hợp này đặc biệt ở chỗ, người mua nhà có nguy cơ mất không phải một mà là 2 căn nhà cùng lúc”, Luật sư Trương Thanh Đức cho hay.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Luật sư Đức thì bài toàn cuối cùng là người mua nhà cần tính toán, hết sức cân nhắc là có đảm bảo khả năng thanh toán hay trả nợ để lấy nhà theo tiến độ không, nếu không thì sẽ bị siết nợ. Lúc này, người mua đã thế chấp nhà cũ nên không còn là câu chuyện mất khoản tiền đã ứng ra, tiền chênh lệch nữa mà còn có nguy cơ mất cả nhà cũ. Đây chính là rủi ro lớn nhất mà người mua nhà cần phải cân nhắc.

Để hạn chế thấp nhất rủi ro cho người mua nhà, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng: Có 3 vấn đề lớn cần hết sức quan tâm khi mua nhà, đầu tiên là về mặt pháp lý, đặc biệt đối với tài sản là bất động sản cần đảm bảo đúng, đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Tiếp theo, trong giao dịch về bất động sản có giá trị tài sản lớn, nhất là đối với loại tài sản hình thành trong tương lai thì người mua nhà, chủ đầu tư cần lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực, điều này cũng là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc tránh rủi ro.

Những vấn đề còn lại phải tính toán, cân nhắc về khả năng tài chính, khả năng trả nợ, các yếu tố khác về thị trường, nguy cơ rủi ro hay nói cách khác “cơ hội càng lớn thì rủi ro càng nhiều”

Người mua nhà cần sáng suốt khi đưa ra quyết định

Cùng trao đổi về chương trình “nhà đổi nhà”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết: "Khác với vay thế chấp, “Nhà đổi Nhà - Home for Home” sử dụng hai gói vay trong cùng một sản phẩm. Nếu như trước đây người mua nhà chủ yếu dùng chính tài sản mình mua để vay và phải thanh toán số tiền tương đương 30-50% giá trị sản phẩm, còn lại là ngân hàng hỗ trợ thì nay đối với 30% giá trị ban đầu, người mua sử dụng chính căn hộ của mình để thế chấp và dùng chính căn hộ muốn mua để thế chấp vay 70% giá trị còn lại".

Tuy vậy, nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt lưu ý khi quyết định chọn mua bất động sản, người mua nhà cần chọn dự án, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chọn dự án của chủ đầu tư có năng lực và được ngân hàng cam kết bảo lãnh tiến độ để giảm thiểu rủi ro liên quan pháp lý, chất lượng.