Đặt câu hỏi tại toạ đàm BĐS "Chung cư mở bán thời dịch có hút khách" do báo Dân Trí tổ chức mới đây: Liệu rằng phân khúc căn hộ có thật sự đang lội ngược dòng thị trường hay chỉ là biện pháp kỹ thuật nhằm tạo sóng của chủ đầu tư. Và tiềm năng của phân khúc này sẽ chuyển biến như thế nào trong những tháng tới?, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Theo số liệu thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2021, Tp.HCM tiêu thụ khoảng 5.600 căn hộ, giảm 9% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội cũng đạt khoảng 8.000 căn.

So với nguồn cung chào bán, số lượng căn hộ bán được khá khả quan. Tỷ lệ hấp thụ tại Tp.HCM gần như đạt 100%. Người mua thậm chí mua luôn những căn hộ đã chào bán trước đó, khiến nguồn cung căn hộ tiêu thụ được tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt 8.000 căn, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, số liệu cũng khá tương tự thị trường Tp.HCM. Số lượng căn hộ bán được cũng tăng trên 12%.

Như vậy, theo bà Dung, trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ chào bán có giảm nhưng mà số lượng căn hộ bán được vẫn tăng so với năm 2020. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng đây là số liệu của 6 tháng đầu năm 2021 và đợt bùng phát Covid-19 lần thứ 4 này diễn ra vào đầu tháng 5. Nếu chúng ta tính quý 3/2021, số liệu chắc chắn sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng. Tp.HCM và Hà Nội bắt đầu thực hiện các quy định giãn cách nghiêm ngặt. Hầu hết các hoạt động tụ tập đông người, mở bán bị trì hoãn. CBRE chưa có số liệu chính xác của toàn bộ 9 tháng đầu năm, nhưng chúng ta có thể thấy rằng hầu như không có hoạt động chào bán diễn ra tại 2 thành phố lớn. Chắc chắn các số liệu về nguồn cung và căn hộ chào bán cũng sẽ sụt giảm vô cùng nghiêm trọng.

"Một điểm chúng tôi cũng muốn chia sẻ là giá bán căn hộ - điểm mà rất nhiều người quan tâm. Dịch Covid-19 khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm lớn, ảnh hưởng đến cả số lượng căn hộ bán được. Nhưng giá bán căn hộ ở Hà Nội và Tp.HCM đều tăng. Đặc biệt ở Tp.HCM, giá bán trung bình căn hộ tại TP trong 6 tháng đầu năm là khoảng 2.260 USD/m2 và tất cả các phân khúc đều có mức tăng giá so với năm trước. Mức tăng giá bình quân tại Tp.HCM là khoảng 15-16%, khá là cao. Tại Hà Nội, mức tăng giá cũng vu vi 3-9%", bà Dung cho hay.

Còn với diễn biến có những dự án căn hộ mở bán thời gian gần đây có tỷ lệ hấp thụ thậm chí lên đến 95 -100%, bà nghĩ sao?, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, nguồn cung sụt giảm và số lượng căn hộ bán thành công chắc chắn cũng sụt giảm theo. Đơn thuần là do nguồn cung hạn chế và người mua không có nhiều sự lựa chọn với các sản phẩm này, nhưng nhu cầu trên thị trường vẫn còn đó.

Nhận thấy, nhu cầu còn nhưng nguồn cung khan hiếm thì chủ đầu tư nào có đủ năng lực để chào bán sản phẩm ở giai đoạn này và sử dụng các kênh bán hàng trực tuyến, thì chắc chắn sản phẩm đó sẽ thu hút rất nhiều sự quan tâm của người mua. Những sản phẩm chất lượng tốt, giá cả phù hợp sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua.

"Chúng tôi thấy có những sản phẩm có mức hấp thụ rất là cao, trung bình trên thị trường trong 6 tháng đầu năm mà chúng tôi ghi nhận ở những sản phẩm chào bán mới là 80%. Có những sản phẩm gần như bán hết trong cùng kỳ. Đây cũng là tín hiệu khá đặc biệt trong giai đoạn này", bà Dung chia sẻ.

Vị Giám đốc này cũng đưa ra 2 kịch bản đối với thị trường BĐS, dự báo kịch bản phụ thuộc rất nhiều vào kịch bản mở cửa của Tp.HCM.

Kịch bản 1: Nếu Tp.HCM mở cửa dần dần vào tháng 9 và bước sang tháng 10 được đi làm lại và các hoạt động được mở trở lại dần dần, thì dự báo tổng số căn hộ được mở bán tại Tp.HCM trong năm 2021 là khoảng 13.000 căn và tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn. Tương ứng với số căn hộ mở bán thì lượng tiêu thụ cũng ở mức khoảng 12.000 căn cho Tp.HCM và 17.000 căn cho Hà Nội. Tất nhiên, những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đây của CBRE và thấp hơn nhiều so với số liệu những năm trước đó, kể cả năm 2020. Thời kỳ cao điểm, có những năm có đến 35.000 căn hộ được chào bán ở mỗi thành phố, hoặc thấp lắm thì 20.000-25.000, chưa bao giờ xuống thấp như thời điểm này.

Kịch bản thứ hai: Chúng ta chưa mở cửa dần dần vào tháng 10 mà phải tận đến cuối năm 2021. Nếu kịch bản này, số căn hộ chào bán tại Tp.HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn và tại Hà Nội là 14.000 căn. Đây là những con số chỉ bằng ¼-1/5 so với những thời điểm cao điểm trước đó.

Theo bà Dung, việc giãn cách cũng như giới nghiêm cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến tổ chức bán hàng. Khách hàng Việt Nam luôn luôn muốn trực tiếp tham dự các sự kiện mở bán, tham quan căn hộ mẫu và nói chuyện với chủ đầu tư liên quan đến bán hàng. Đương nhiên việc kéo dài giãn cách xã hội như giai đoạn hiện nay sẽ khiến cho việc chào bán hàng cũng như mua hàng diễn ra rất là chậm trễ.

Trong 2 kịch bản này, CBRE nghiên về kịch bản thứ 2. Vì nếu được mở cửa dần dần vào tháng 10/2021, thì những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Có thể những sự kiện ngoài trời hoặc được phép tụ tập thì cũng không được quá 30 người. Với mức độ tập trung ít người như vậy, những chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn chào bán thì phải bán theo giai đoạn với số lượng vừa và nhỏ.

Mặc dù CBRE khá lạc quan về nhu cầu của người dân, về tỷ lệ hấp thụ của một số dự án cá biệt nhưng bản thân người mua cũng phải rất thận trọng. Nếu nhìn vào 3 tháng trước đây, chúng ta thấy rằng họ có thể vẫn rất lạc quan và còn nhiều nhu cầu. Nhưng mà 3 tháng vừa rồi, rất nhiều người phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước đó. Họ sẽ phải suy nghĩ rất thận trọng, kể cả là mua để ở hay mua để đầu tư. Bản thân chủ đầu tư khi chào bán cũng phải thận trọng thăm dò nhu cầu trên thị trường và dần dần họ mới dám đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn.

"Với cái nhìn đó, tôi nghiêng về kịch bản thứ 2, thị trường cả Hà Nội và Tp.HCM sẽ có sự sụt giảm rất lớn về số căn hộ chào bán và số căn hộ bán được", bà Dung nhấn mạnh.

Hạ Vy