Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014.

Tại báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng cho biết: Qua 6 năm triển khai thực hiện, Luật đã bảo đảm thông thoáng về môi trường đầu tư, kinh doanh cho doanh nghiệp trong và ngoài nước; không làm phát sinh thủ tục hành chính, giấy tờ… và tạo điều kiện để thị trường BĐS hoạt động theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, Luật đã phát sinh một số vướng mắc, tồn tại hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn; về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; về kinh doanh quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng dự án BĐS đến dịch vụ môi giới, sàn giao dịch BĐS……

Tình trạng “ôm” hàng, “thổi giá” ăn chênh lệch

Về kinh doanh sàn giao dịch BĐS, Bộ đánh giá, đến nay, trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập và đa phần các sàn giao dịch BĐS có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, năng lực tài chính thấp, điều kiện về cơ sở vật chất, năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân sự còn yếu, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, quy trình quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. 

Hầu hết các sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch…. 

Bên cạnh đó, Bộ nhận định, tình trạng “ôm” hàng, “thổi giá” ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường còn diễn ra rất phổ biến. 

Mặt khác, trong thời gian vừa qua, cùng với sự phát triển mạnh của thị trường BĐS, rất nhiều sàn giao dịch đã được thành lập. Vì vậy yếu tố về chất lượng các sàn đã bị bỏ qua, khi thị trường BĐS gặp khó khăn đã tác động trực tiếp vào năng lực hoạt động của các sàn cả về tài chính, quản trị, con người cũng như tiềm lực thực sự của các doanh nghiệp này. 

Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

Thực tế hiện nay, một số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực cả về tài chính và quản lý dẫn đến tình trạng không chống chọi được với những khó khăn của thị trường, do đó đã không thể tiếp tục các hoạt động kinh doanh, không thanh toán được chi phí môi giới… dẫn đến việc nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa. 

Theo Bộ Xây dựng, hiện các sàn kinh doanh BĐS tồn tại các hạn chế như sau:

Một là, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS. 

Tuy nhiên, cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu  tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các Chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật.

Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra; tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước...

Người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư. 

Mặt khác, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì sàn giao dịch bất động sản là một trong 3 đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định này cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường BĐS, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền. 

Hai là, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh. 

Cụ thể, pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ cần có ít nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này…

Mặt khác, hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên; Sàn giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 200, 300 nhân viên; đặc biệt có thể lên tới trên 500 đến 1.000 nhân viên. Trong số đó, chỉ cần có 2 người có CCHN là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại.

Ba là, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS Hà Nội…..

Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản.

Điều kiện để thành lập sàn giao dịch BĐS

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hướng sửa đổi, bổ sung các quy định của Mục 3 Chương IV Kinh doanh dịch vụ BĐS, Điều 69, 71, 72, 73 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cụ thể, sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (quy định cụ thể về năng lực tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự của sàn giao dịch bất động sản…). 

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS theo hướng quy định các loại BĐS phải giao dịch qua sàn; về các mô hình hoạt động của sàn giao dịch BĐS; về quy trình giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; quy định về điều kiện với BĐS giao dịch qua sàn.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS...

Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi, bổ sung các quy định như trên là cần thiết nhằm xử lý những tồn tại, bất cập của các quy định cụ thể của Luật hiện hành, bảo đảm tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thống pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, pháp luật dân sự.

Bên cạnh đó, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động giao dịch BĐS, bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; hạn chế phát sinh điều kiện, thủ tục hành chính trong quản lý giao dịch BĐS, thị trường BĐS; tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý giao dịch BĐS, thị trường BĐS.