Trong nhiều tuần, tập đoàn bất động sản lớn số hai của Trung Quốc Evergrand đã gây choáng váng với với núi nợ khổng lồ. Khi cuộc khủng hoảng được phơi bày, các nhà phân tích đang chỉ ra một vấn đề cơ bản sâu xa hơn: thị trường bất động sản Trung Quốc đang giảm nhiệt sau nhiều năm cung vượt cầu.

Những tín hiệu cảnh báo đã nhấp nháy suốt một thời gian. Từ trước sự sụp đổ của Evergrande, hàng chục triệu căn hộ được cho là bỏ không trên khắp Trung Quốc, và trong những năm gần đây, vấn nạn này càng trở nên tệ hơn.

Mark Williams, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Capital Economics, ước tính rằng Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được, có thể là nơi ở của 80 triệu người. Con số này tương đương gần như toàn bộ dân số của Đức.

Cũng theo ước tính của Capital Economics, khoảng 100 triệu bất động sản khác có thể đã được mua nhưng không có người ở, có sức chứa khoảng 260 triệu người. Những dự án như vậy đã gây nhiều chú ý trong những năm qua, thậm chí còn được mệnh danh là những "thị trấn ma" của Trung Quốc.

Dưới đây là phân tích của CNN về các dự án “thị trấn ma” và nguồn gốc của vấn đề.

Công nhân lắp đặt lưới an toàn tại một khu chung cư đang xây dựng ở khu Nam Xuyên, Tây Ninh, tỉnh Thanh Hải, Trung Quốc, vào ngày 28/9.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm tới 30% GDP. Theo chuyên gia Williams, tỷ trọng sản lượng kinh tế liên quan đến xây dựng và các hoạt động lân cận tại Trung Quốc "cao hơn nhiều so với các nền kinh tế lớn khác". Trong nhiều thập kỷ, điều đó đã giúp đất nước duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng.

Nhưng trong nhiều năm qua, các nhà phê bình đã đặt câu hỏi liệu động cơ tăng trưởng đó có đang tạo ra một quả bom hẹn giờ cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới hay không. Băn khoăn đó một phần là vì khoản nợ khổng lồ mà nhiều nhà phát triển bất động sản đã gánh để chi phí cho các dự án.

Là nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất Trung Quốc, Evergrande đã trở thành một điển hình của sự tăng trưởng không bền vững, với khoản nợ trị giá hơn 300 tỷ USD.

Tuy nhiên, "Evergrande không phải là doanh nghiệp duy nhất gặp khó khăn", Christina Zhu, nhà kinh tế học tại Moody's Analytics, lưu ý. Trong vài ngày qua, một loạt các nhà phát triển khác đã tiết lộ các vấn đề về dòng tiền của riêng họ, yêu cầu các chủ nợ gia hạn thêm thời gian trả nợ cho họ hoặc cảnh báo về khả năng vỡ nợ.

Trong một báo cáo gần đây, bà Zhu viết rằng 12 công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ khi thanh toán trái phiếu với tổng trị giá khoảng 19,2 tỷ nhân dân tệ (gần 3 tỷ USD) trong nửa đầu năm 2021.

"Con số này chiếm gần 20% tổng số vụ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp trong sáu tháng đầu năm, cao nhất trong tất cả các lĩnh vực ở Trung Quốc đại lục”, bà Zhu nói thêm.

Các tòa chung cư đang xây dựng tại Thành phố Du lịch Văn hóa Evergrande, một dự án do Evergrande phát triển ở Tô Châu, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc, vào 23/9. Ảnh: CNN

Đại dịch Covid-19 đã khiến hoạt động xây dựng căn hộ tạm thời bị đình trệ. Nhưng khi Trung Quốc mở cửa trở lại, hoạt động xây dựng nối lại và thị trường bất động sản đã có một sự phục hồi ngắn hạn.

Tuy nhiên, kể từ đó, thị trường lại đi xuống và không có dấu hiệu sớm thuyên giảm. Trong tháng 8, doanh số bán bất động sản, tính theo diện tích sàn bán được, đã giảm 18% so với cùng thời điểm năm trước, bà Zhu nói thêm.Cùng tháng đó, giá nhà mới tăng 3,5% "so với một năm trước đó, mức tăng trưởng nhỏ nhất kể từ khi thị trường bất động sản phục hồi sau đợt bùng phát đại dịch vào tháng 6/2020", chuyên gia Zhu viết.

Chuyên gia Mark Williams viết trong một báo cáo nghiên cứu: “Nhu cầu bất động sản nhà ở ở Trung Quốc đang bước vào thời kỳ suy giảm liên tục”. Ông gọi đây là "gốc rễ những rắc rối của Evergrande - và của những nhà phát triển có đòn bẩy tài chính lớn khác”.

Danh sách các căn hộ rao bán được trưng bày tại một văn phòng bất động sản ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào 30/8. Ảnh: CNN

Tiếp đến là vấn đề các dự án dở dang, kể cả khi có nhu cầu. Phần lớn các bất động sản mới ở Trung Quốc - khoảng 90% - được bán trước khi hoàn thành, có nghĩa là bất kỳ trở ngại nào đối với các nhà xây dựng nhà có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua.

Theo phân tích mới đây của Ngân hàng Mỹ (Bank of America), Evergrande đã bán được 200.000 căn nhà chưa bàn giao cho người mua. Điều đó càng làm trầm trọng thêm lo ngại rằng người mua nhà có thể trắng tay với tập đoàn địa ốc lớn thứ hai Trung Quốc.

Trong những tuần gần đây, chính phủ Trung Quốc đã tập trung vào việc hạn chế ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng Evergrande và bảo vệ người dân. Trong một tuyên bố cuối tháng trước không đề cập cụ thể đến Evergrande, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cam kết "duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng nhà ở".

Các tòa tháp văn phòng vào lúc hoàng hôn ở Thiên Tân, Trung Quốc. Ảnh: CNN

Đúng là không phải tất cả các công ty bất động sản đều gặp khó khăn. Theo Julian Evans-Pritchard, một nhà kinh tế cấp cao tại Capital Economics, trong khi một số 'người chơi' rõ ràng đang gặp khó khăn, "hầu hết các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc không có nguy cơ vỡ nợ".

Ông nói: “Ngoài một vài trường hợp ngoại lệ, hầu hết các chủ đầu tư lớn đều có tình hình tài chính mạnh hơn Evergrande và có thể vượt qua mức tăng tạm thời trong chi phí vay của họ trong bối cảnh lo ngại về nguy cơ ảnh hưởng”. Ông Evans-Pritchard nói thêm rằng điều đó sẽ có tác dụng trấn an "trong bối cảnh thị trường đang có những xáo trộn hiện tại", ít nhất là trong ngắn hạn.

Nhưng về lâu dài, thị trường bất động sản Trung Quốc có thể có một chút vấn đề. Chuyên gia Evans-Pritchard viết: “Việc điều hướng thành công sự sụt giảm cơ cấu về nhu cầu nhà ở trong thập kỷ tới sẽ đối mặt nhiều thách thức hơn. Nhưng nhiều khả năng lĩnh vực này sẽ đi đến việc củng cố để phát triển bền vững thay vì một làn sóng thất bại sắp xảy đến của các nhà phát triển”.

Thu Hằng