Khảo sát của VnExpress cho thấy, kể từ khi Covid-19 bùng phát đợt đầu tiên tại Việt Nam vào cuối quý I/2020 đến đợt dịch lần thứ tư, giá chào bán nhà đất vẫn tăng đều trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu). Ngay cả giai đoạn phong tỏa, giãn cách, mức tăng bình quân của giá chào bán nhà chung cư và bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố, biệt thự) tại TP HCM lần lượt ghi nhận 10-15% theo năm.
Ở thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư mua đi bán lại sản phẩm cho nhau, xu hướng tăng giá rao bán vẫn chiếm ưu thế. Diễn biến tăng giá này đi ngược với mong đợi của nhiều người chờ bắt đáy giá nhà đất giảm do khủng hoảng mùa dịch.
Hiện tượng tăng giá nhà đất bất chấp tác động nặng nề của dịch bệnh được các chuyên gia lý giải là do tác động tâm lý giá chào bán luôn cao để thăm dò phản ứng thị trường.
Trao đổi với VnExpress, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, suốt mùa dịch đầu tiên từ tháng 3/2020 đến nay, trên thị trường bất động sản không xảy ra hiện tượng giá chào bán niêm yết giảm như mong đợi của nhiều người. "Dù trong điều kiện nóng sốt hay khủng hoảng, tâm lý chào bán giá cao để thăm dò phản ứng thị trường đang diễn ra phổ biến", ông Duyệt nói.
Ở thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu, giá bán đợt sau luôn tăng so với đợt trước vì chủ đầu tư tính toán giá bán dựa trên chi phí bỏ vào dự án luôn tăng lên theo thời gian. Khi thị trường khó khăn, thanh khoản kém (ế ẩm), các chủ đầu tư thường dùng hình thức khuyến mãi, ưu đãi cho người mua bằng quà tặng để thay thế cho việc giảm giá. Đây cũng được xem là hình thức giảm giá kỹ thuật khi các gói ưu đãi này đã được cộng vào giá thành.
Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM dọc theo bờ sông Sài Gòn. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Duyệt phân tích, tương tự ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá do họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay, lãi suất) và kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình (không có nhà đầu tư nào kỳ vọng lỗ).
Vì vậy theo ông Duyệt, dù là thị trường thứ cấp luôn có tính linh hoạt cao, giá chào bán vẫn không giảm trên bảng niêm yết tin rao như kỳ vọng của nhóm bắt đáy. Hiện tượng giảm giá chỉ xuất hiện ngầm, bên bán chỉ giảm giá âm thầm trong quá trình thương lượng khi tiếp cận được khách hàng mục tiêu (có đủ tài chính chi trả) và đối tượng mua biết cách giằng co, mặc cả.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, kể từ giai đoạn 2016-2021, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như đợt khủng hoảng thập kỷ trước. Theo ông Quang, giữa mùa dịch giá chào bán nhà đất tại TP HCM vẫn tăng lên do nhiều lý do: nguồn cung khan hiếm vì vướng thủ tục pháp lý kéo dài, quỹ đất hữu hạn, chi phí đầu vào cao, chi phí tài chính phình to, song việc tăng giá một chiều chưa phản ánh toàn diện bức tranh thị trường.
Ông Quang cho hay, trên thực tế, bất động sản có xảy ra giao dịch giảm giá nhưng không được công bố vì quá trình giảm này được các bên thương lượng riêng. Có thể hình dung thị trường như sân khấu, trên sàn diễn, giá chào bán vẫn tăng do tâm lý đẩy - thổi giá và giữ giá kỳ vọng nhưng ở hậu trường là quá trình thương lượng, giá mua vào có nhiều tình huống điều chỉnh xuống trong mùa dịch.
CEO Việt An Hòa xác nhận, trong đợt dịch lần thứ tư, nhóm bất động sản chết ngộp (bên bán đứt gãy dòng tiền, mất khả năng thanh toán) trên thị trường thứ cấp có xảy ra tình trạng giảm giá trong biên độ hẹp 3-7%, cá biệt có trường hợp giảm giá 10% nhưng rơi vào nhóm tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, ngay cả nhóm tài sản này khi chào bán vẫn không giảm giá ngay từ đầu.
"Điều này có nghĩa là ngồi chờ bắt đáy sẽ vô vọng, cuộc chơi chỉ dành cho bên chủ động đi săn, người mua phải chủ động mặc cả để tiếp cận được giá mềm hơn khung niêm yết", ông Quang nhận định.
Suốt 4 đợt dịch Covid-19, các khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường đều tập trung báo cáo diễn biến giá chào bán nhà đất tăng dựa trên giá niêm yết của sản phẩm mới bung hàng. Tuy nhiên diễn biến giảm giá trên thị trường thứ cấp lại ít được công bố do thiếu dữ liệu cập nhật và quá trình thương lượng hầu như không được tiết lộ.
Giữa quý III, Công ty Propzy là đơn vị cá biệt công bố khảo sát thị trường nhà phố thứ cấp mùa dịch có đề cập đến khía cạnh giảm giá trong quá trình thương lượng mua bán tài sản. Đơn vị này cho biết, dù giá chào bán nhà tại TP HCM tăng trên dưới 10% tùy vào vị trí từng quận, huyện, chỉ số mức độ chấp nhận thương lượng (giá giao dịch thực tế thấp hơn giá chào bán) trong quá trình mua bán nhà phố ghi nhận bình quân 4,2%.
Riêng quận 7 và huyện Nhà Bè, thuộc khu Nam Sài Gòn là hai địa bàn có mức chấp nhận thương lượng cao nhất, giá thuận mua vừa bán thấp hơn giá niêm yết lần lượt 7,1-7,2%. Mức độ chấp nhận thương lượng cho thấy giá thuận mua vừa bán bất động sản đã và đang điều chỉnh theo hướng giảm nhiệt so với giá niêm yết do tác động từ việc chủ tài sản bị đứt gãy dòng tiền trong đại dịch.
Ngoài ra, báo cáo thị trường đất nền và nhà phố, biệt thự gần đây của DKRA Việt Nam cũng bắt đầu đề cập đến tình trạng giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư bị áp lực tài chính phải xả hàng.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, các hiện tượng giảm giá diễn ra cục bộ, chưa đầy đủ dữ liệu về mức độ giảm giá nên chưa đại diện cho toàn thị trường. Điều này cũng cho thấy giới đầu tư nhà đất tuy đã bị phân hóa, sàng lọc trong đợt dịch vừa qua nhưng vẫn còn nhiều người cầm cự được nên không giảm giá chào bán và có xu hướng ôm hàng chờ đợi cơ hội thị trường hồi phục khi đại dịch được kiểm soát.
Trung Tín