Tại một talkshow về nhà ở cho công nhân cuối tuần trước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người lao động, đặc biệt với đối tượng công nhân mua, thuê đang rất lớn. Ví dụ trong 280.000 công nhân ở 17 khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn, chỉ 8% được sống trong nhà lưu trú bài bản, còn lại phải thuê bên ngoài, trong đó có trên 60% thuê các nhà trọ, phòng trọ. Hay với Pouyen ở Bình Tân (TP HCM), 80% trong tổng số 80.000-110.000 công nhân của họ phải đi thuê trọ ở Bến Lức, Long An.
Tuy nhiên, ngược với nhu cầu cấp bách của người lao động, và cả xã hội sau Covid-19, phía doanh nghiệp thừa nhận, không nhiều nhà đầu tư mặn mà với phân khúc này.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại xây dựng Lê Thành, một đơn vị có nhiều năm xây dựng nhà ở thu nhập thấp cho biết, trong kinh doanh, điều đầu tiên mong muốn của doanh nghiệp, cổ đông là lợi nhuận. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.
Như vậy, nếu tham gia một dự án nhà ở xã hội, giả sử thời gian thực hiện 5 năm, doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội kinh doanh với các dự án nhà ở thương mại khác có lợi hơn rất nhiều. "Với công ty cổ phần thì gặp áp lực với cổ đông, lợi nhuận như vậy chưa hấp dẫn, đặc biệt doanh nghiệp lớn, hiệu quả không cao nên họ không đầu tư", ông nhấn mạnh.
Tương tự, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC) tại đại hội cổ đông hồi tháng 4 từng chia sẻ, việc công ty được xếp hạng là đơn vị làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam mang lại lợi ích cho xã hội, nhưng không lợi cho cổ đông khi tỷ lệ lợi nhuận, tính hấp dẫn cổ phiếu, biên độ lợi nhuận ngành đều thấp.
"Ví dụ sốt đất, các công ty nhỏ nhưng có thể lời 100%, công ty làm thương mại lời 50% còn làm nhà ở xã hội lời 10%", ông nói. Theo đó, ông cho biết tập đoàn vẫn sẽ làm nhà ở xã hội, mang lại hiệu quả an sinh cho cộng đồng, nhưng riêng HQC chuyển hẳn sang đầu tư sản phẩm bất động sản thương mại bình thường, thậm chí là sản phẩm giá rẻ để đảm bảo biên độ lợi nhuận cho công ty, cho cổ đông.
Ngoài vấn đề lợi nhuận, ông Thành cho biết, một điểm nghẽn rất lớn với các doanh nghiệp thực sự muốn làm nhà xã hội là thủ tục pháp lý rất phức tạp, từ khi bắt đầu đến khi kết thúc.
"Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy xin làm dự án kiểu này lâu và khó hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Có dự án xin 3 năm vẫn chưa xong", ông Thành nói. Nguyên nhân là hiện chưa có khung tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình riêng cho loại hình nhà này. Tất cả vẫn đang "dùng chung" với nhà ở thương mại, dẫn đến thủ tục như nhau.
Chưa kể, khi xây dựng xong, doanh nghiệp cũng bị hậu kiểm rất chặt và kỹ, thậm chí hơn cả nhà ở thương mại. Theo ông, với những đơn vị sử dụng đất công, tài chính công thì bị kiểm toán cũng bình thường. Nhưng với các doanh nghiệp tự bỏ tiền ra để bồi thường đất, đầu tư tiền của làm nhà ở xã nhưng bị kiểm toán làm khó rất nhiều khiến họ trở nên nản lòng.
"Bắt đầu làm đã vướng, làm xong thì nản không muốn thực hiện các dự án kế tiếp nên đấy chính là lý do chúng ta liên tục không đạt chỉ tiêu về nhà ở xã hội", ông Thành kết luận.
Những điểm nghẽn này thực tế đã tồn tại từ lâu và được kiến nghị nhiều lần lên Chính phủ. Đơn cử HoREA đã chỉ rõ 5 điểm điểm nghẽn kìm hãm doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội như ách tắc nguồn vốn do chậm bố trí ngân sách làm vốn mồi; nhà ở xã hội bị áp thuế cao hơn luật định; hạn mức lợi nhuận của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư trong khi doanh nghiệp phải đối diện một loạt chi phí không tên khác; rủi ro pháp lý lớn... Tất cả những điều này khiến doanh nghiệp không muốn tham gia đầu tư vì ngại thiệt thòi.
Nhà ở xã hội là một dòng sản phẩm trong phân khúc nhà giá rẻ (khoảng 25 triệu đồng một m2), ra đời nhằm giải quyết vấn đề an sinh cho người thu nhập trung bình, thấp trong đô thị ví dụ như công nhân. Tuy nhiên, số dự án nhà này vẫn chưa đạt kế hoạch, bởi không nhận được sự quan tâm từ địa phương, doanh nghiệp.
Bộ Xây dựng cũng từng thừa nhận hạn chế về tiếp cận vốn, quỹ đất cũng như các chính sách ưu đãi không đủ hấp dẫn với doanh nghiệp. Lãi suất vay vốn cao, trong khi thời gian thu hồi dài, lợi nhuận thấp.
Hiện tại, cơ quan này đã đề nghị bổ sung gói 30.000 tỷ đồng, là gói tín dụng tái cấp vốn cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, chế xuất. Bộ cũng đang đề xuất Chính phủ có cơ chế ưu đãi khác khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Ví dụ, miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; ưu đãi về vốn vay; cho phép hạch toán chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở công nhân vào chi phí giá thành hạ tầng chung của cả khu công nghiệp.
Đức Minh