Nhiều thủ tục nhưng lợi nhuận thấp

Trao đổi với Người Đưa Tin về xu hướng nhà đầu tư đang chuyển hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nhận định: “Vài năm qua, thị trường bất động sản gần như vắng bóng phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ khi mà phân khúc cao cấp đang chiếm đến 80% thị phần. Không những vậy, giá bất động sản đã cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người Việt”.

Chưa kể, từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016, rất ít doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội vì lợi nhuận quá ít so với làm nhà ở thương mại, trong khi các rào cản, rủi ro lại nhiều hơn.

"Các nguyên nhân này khiến việc sở hữu căn hộ để an cư lập nghiệp, nhất là ở các đô thị lớn như Tp.HCM đối với người nghèo đô thị, người thu nhập thấp, công nhân, công chức viên chức… trở nên xa vời. Nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, chung tay góp sức của các doanh nghiệp thì chưa biết đến bao giờ người dân nghèo mới có cơ hội tạo lập được nhà ở", ông Châu nói.

Trong khi đó, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận xét, các doanh nghiệp đã sẵn sàng dành các quỹ đất sạch, nguồn vốn để xây dựng nhà ở xã hội bán với giá rẻ, thậm chí không vì mục tiêu lợi nhuận. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là các vấn đề pháp lý.

Theo ông Khương, muốn đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội như Chính phủ đề ra thì việc cấp phép, phê duyệt cần phải đạt hiệu quả hơn nữa.

"Các chủ đầu tư giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7 - 10% thì các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Vì vậy, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, mà là vấn đề pháp lý cần giải quyết", ông Khương cho hay.

Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp;…

Ở góc độ khác, thời gian qua đa số các doanh nghiệp có dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội đều hoán đổi bằng nộp tiền mà không xây nhà ở xã hội. Nhưng lại chưa có chính sách sử dụng số tiền này để xây dựng nhà ở xã hội.

Nhu cầu rất lớn về nhà ở

Trả lời Người Đưa Tin bằng văn bản, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, kết quả phát triển nhà ở xã hội mà địa phương đạt được luôn tăng qua các giai đoạn.

Cụ thể, giai đoạn 2006 - 2010, Tp.HCM đã đưa vào sử dụng 2 dự án với quy mô 118 căn hộ. Giai đoạn 2011 - 2015,  đưa vào sử dụng 10 dự án với quy mô 3.768 căn hộ.

Trong giai đoạn 2016 - 2020, Thành phố này đã đưa vào sử dụng 19 dự án, quy mô 14.954 căn hộ. Đây là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh nhất từ trước đến nay.

Hồi tháng 3/2022, Tp.HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án (khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông, phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức) với 260 căn hộ.

Đến nay, Tp.HCM có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 17,54ha, quy mô 6.231 căn hộ. Các dự án nhà ở xã hội trên nằm ở quận 6, quận 7, quận 10, quận Tân Bình, Tp.Thủ Đức và huyện Bình Chánh.

Đối với nhà lưu trú công nhân, hiện Tp.HCM đang triển khai 2 dự án tại Tp.Thủ Đức với diện tích 2,60ha, quy mô 1.400 phòng.

Báo cáo của Sở Xây dựng Tp.HCM chỉ ra, mặc dù kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn sau luôn cao hơn giai đoạn trước, nhưng số lượng căn hộ hoàn thành chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của người thu nhập thấp và cán bộ, công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở.

Bên cạnh đó, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội thời gian còn gặp nhiều khó khăn về thủ tục, bồi thường giải phóng mặt bằng, vốn vay...

Chỉ riêng với thủ tục, ngoài thủ tục chấp nhận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thêm các thủ tục về thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận…

Thành phố này đặt mục tiêu sẽ xây dựng 80.500 căn nhà ở xã hội trong vòng 10 năm tới. Trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố xây 30.500 căn nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân 4.500 phòng (tương đương 18.000 chỗ). 

Giai đoạn 2026 - 2030, sẽ xây 50.000 căn hộ, nhà lưu trú công nhân phát triển 8.000 phòng (tương đương 32.000 chỗ).