Điểm sáng trong phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự và condotel     

Theo tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA quý 3/2022, tại thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý 3/2022 có sự sụt giảm so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt, riêng nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng nhẹ. Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận một số tín hiệu lạc quan ở phân khúc condotel. Mặt bằng giá sơ cấp tăng đáng kể so quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá thứ cấp có sự điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1,057 sản phẩm, giảm 65.6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77.8% so với quý trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ trong Quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4,873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63.8% so với Quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2,531 căn, giảm 77.5% so với quý trước. Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91.2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3,081 căn đến từ 30 dự án, tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1,449 căn.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tăng 5% - 8% so với giai đoạn trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng) do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản,…

Tuy nhiên, song song với việc tăng giá, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua, thuê lại,…

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở phân khúc condotel. Cụ thể nguồn cung mới trong quý khoảng 1,474 căn, tăng 53% so với quý 2/2022 và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay.

Tuy nhiên, nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án ở Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63%, tương đương 928 căn.

Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với quý 2/2022 và cùng kỳ năm 2021. Những dự án được vận hành bởi các thương hiệu Quốc tế 4* - 5* vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng, đa phần các dự án này đạt tỷ lệ bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung toàn của thị trường.

Nguồn cung tăng trong những tháng cuối năm

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1,500 - 2,000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6,000 - 7,000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3,000 - 5,000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2,000 - 3,000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng,… trong những tháng cuối năm 2022. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại thị trường TP.HCM trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sụt giảm so với quý 3/2022, dao động khoảng 2,500 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Bình Dương. Sức mua thị trường duy trì ở mức tương đương quý 3/2022. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ, thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn sẽ khó có những đột biến về thanh khoản.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến giảm so với quý 3/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 800 - 900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong 3 tháng cuối năm duy trì ở mức tương đương quý 3/2022. Sức cầu chung thị trường có thể giảm nhẹ nếu động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Đào Vũ