Những bất cập trong chính sách NOXH

Theo báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận quý III/2022 vừa được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố với chủ đề "Phá băng nhà ở xã hội", đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết nhằm giải tỏa vướng mắc liên quan nhà ở xã hội (NƠXH).

Theo DKRA Group, cơ chế - chính sách phát triển NƠXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NƠXH. 

Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NƠXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao; chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NƠXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,...

Do đó, hầu hết chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí, lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NƠXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NƠXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NƠXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NƠXH.

Chưa kể, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,…

“Phá băng” để phát triển NƠXH 

Nhằm khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NƠXH.

Bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.

Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH độc lập tương tự các nước phát triển.

Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NƠXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cũng đồng quan điểm cho rằng, cần có nhiều giải pháp tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà ở xã hội như: Tăng nguồn cung nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án sử dụng “đất công” (là đất sạch) để phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được hoán đổi nhà ở xã hội tương đương quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn…

Mặt khác, muốn có nhiều nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”, phải tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” của một số quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các cơ chế chính sách mới (hiện nay chưa có) để đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”.