Nhìn lại "điểm nóng" MB3241

Sáng 10/10, Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa đã tiến hành khởi công xây dựng nhà phố thương mại khu đô thị trung tâm dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương, Tp.Thanh Hóa (Mặt bằng 3241).

Liên quan tới dự án này, trước đó, ngày 26/9/2019, tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hoá đã diễn ra một cuộc đấu giá "vô tiền khoáng hậu" tại Thanh Hóa để xác định quyền sử dụng đất đợt 1, dự án khu đô thị Đông Hương, Tp.Thanh Hóa (mặt bằng quy hoạch số 3241/QĐ-UBND ngày 7/6/2013 của UBND Tp.Thanh Hóa).

Theo đó, cuộc đấu giá có 13 công ty đủ điều kiện tham gia đấu giá và đóng đủ số tiền 10% đặt trước là 66,6 tỷ đồng.

Sau 30 vòng đấu, liên danh Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa trúng đấu giá với số tiền 1.215.030.000.000 đồng (hơn một nghìn hai trăm mười lăm tỷ đồng) cho 58.000m2 đất, với giá khởi điểm 662,46 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước là 548,61 tỷ đồng.

Chia sẻ với báo chí, ông Hoàng Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa cho biết, ngày 17/5/2021, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng ADI và Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước.

Đáng chú ý, để được kết quả đấu giá có lợi, tăng thu ngân sách Nhà nước tới 548 tỷ đồng ở mặt bằng 3241, cơ quan chức năng trước đó đã hủy đấu giá 2 lần ở mặt bằng này sau khi vào cuộc và xác định các lỗi vi phạm trong đấu giá tài sản và chỉ xác định được nhà đầu tư dự án ở lần tổ chức đấu giá thứ 3. 

Cụ thể, năm 2018, trong lần tổ chức bán đấu giá đầu tiên MB3241 (ngày 22/1/2018) chỉ có 2 đơn vị tham gia đấu giá. Đơn vị trúng đấu giá sau đó được xác định là Công ty Cổ phần Nakama Việt Nam, với số tiền hơn 437 tỷ đồng (chỉ cao hơn giá khởi điểm gần 4 tỷ đồng). Tuy nhiên, sau đó, Sở Tư pháp tỉnh Thanh Hóa đã phát hiện Công ty Bán đấu giá tài sản Năm Châu có nhiều vi phạm trong quá trình tổ chức đấu giá. Vì vậy, ngày 14/3/2018, UBND Tp.Thanh Hóa đã ra quyết định hủy kết quả đấu giá này.

Đến tháng 7/2018, mặt bằng 3241 tiếp tục được tổ chức đấu giá lại, tuy nhiên trong quá trình bán hồ sơ, Công ty Đấu giá Hợp danh Hoàng Nguyên liên tục thay đổi thời gian đấu giá và có 15/18 hồ sơ đấu giá hợp lệ bất ngờ bị loại ngay trước thời điểm đấu giá khoảng vài giờ. Phiên đấu giá ngày 9/10/2018 vì thế cũng không diễn ra như kế hoạch do các cá nhân, tổ chức bị loại phản đối. Sau đó, Sở Tư pháp Thanh Hóa lại vào cuộc và phát hiện đơn vị được giao đấu giá vi phạm Luật Đấu giá tài sản và yêu cầu Chủ tịch UBND Tp.Thanh Hóa hủy hợp đồng dịch vụ đấu giá với Công ty Hoàng Nguyên.

Tới ngày 26/9, cuộc đấu giá lần 3 được tổ chức lại và thu hút tới 13 nhà đầu tư tham gia. Qua 30 vòng trả giá, kết quả ngân sách nhà nước tăng thu tới trên 548 tỷ đồng, gấp 137 lần so với kết quả đấu giá đầu tiên với chỉ trong khoảng thời gian hơn 1 năm.

Nhà đầu tư dự án Bắc cầu Sâng gặp may?

Ngày 9/9, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3047 công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Bắc cầu Sâng, phường Nam Ngạn, thành phố Thanh Hóa. Theo đó, Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Hoàng Gia Group TH (Công ty Hoàng Gia Group TH) đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện dự án khu dân cư Bắc cầu Sâng với mức giá trúng đấu giá trung bình khoảng hơn 17,3 triệu/m2.

Qua tìm hiểu, trong và sau khi đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án trên, Công ty Hoàng Gia Group TH - đơn vị trúng đấu giá đã liên tiếp gặp nhiều thuận lợi.

Cụ thể, đầu tiên có thể kể tới việc các nhà đầu tư khác "ít quan tâm" tới dự án Bắc cầu Sâng, khi chỉ có 2 nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia phiên đấu giá. Mặc dù, dự án trên nằm tại vị trí trung tâm thuận lợi, có suất đầu tư tương đối hợp lý với tổng mức đầu tư khái toán trên 150 tỷ đồng, bao gồm tiền đầu tư xây thô và hoàn thiện mặt các căn mặt ngoài của dự án, và được chia thành 50 lô đất xây dựng nhà ở liền kề với diện tích vừa phải dưới 100m2.

Tiếp đến, đối thủ duy nhất của Công ty Hoàng Gia Group TH là Công ty TNHH Việt Anh chỉ mới được thành lập trước phiên đấu giá hơn 1 tháng. Đồng thời, diễn biến trong phiên đấu giá cũng có chiều hướng thuận lợi cho Công ty Hoàng Gia Group TH khi đối thủ trả giá tương đối "hời hợt". Cụ thể, tại vòng 1, Công ty Việt Anh chỉ trả giá cao hơn 220.000 đồng so với giá khởi điểm 67.175.780.000 đồng. Và sau 3 vòng đấu, Công ty Việt Anh chấp nhận bỏ cuộc khi giá chênh chỉ ở mức cao hơn gần 700 triệu đồng, đạt tỷ lệ rất nhỏ (khoảng 1%) so với giá khởi điểm. 

Trong khi đó, để đủ điều kiện tham gia phiên đấu giá, Công ty Việt Anh đã phải huy động nộp khoản tiền hơn 13 tỷ đồng đặt cọc và thực hiện thương thảo ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty cổ phần Sông Đà 2 về việc thực hiện dự án trong trường hợp "chẳng may" trúng đấu giá. Vì vậy, với việc nhanh chóng bỏ cuộc khiến tham vọng của Công ty Việt Anh trong dự án này được các nhà đầu tư bất động sản đặt nhiều nghi vấn?

Ngoài ra, trùng hợp khi cùng ngày 6/8, cả Công ty Việt Anh và Công ty Hoàng Gia Group TH cùng tổ chức ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty cổ phần Sông Đà 2 và Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 18.5 để đảm bảo điều kiện tham gia đấu giá.

Về diễn biến sau đấu giá, trong khoảng thời gian 1 tháng kể từ khi có văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá dự án Bắc cầu Sâng, theo khảo sát của Người Đưa Tin, giá đất tại khu vực này dường như đã vượt xa giá đất trúng đấu giá trung bình trên 17,3 triệu/m2 của dự án.

Theo một số nhà đầu tư, môi giới cũng như người dân sinh sống xung quanh dự án cho biết, giá đất tại khu vực đang giao động từ khoảng 40 đến 50 triệu mỗi mét vuông đối với mặt ngoài và thấp nhất cũng dao động từ khoảng 26 triệu đồng/m2 đối với mặt phía trong ở các lô đất của dự án và tương đương. Như vậy, trong thời gian ngắn hơn 1 tháng, nhà đầu tư đã có khả năng thu được khoản lợi nhuận lớn nhiều tỷ đồng nếu hiện thực hóa lợi nhuận. 

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Cao Quyền Linh, một nhà đầu tư bất động sản tại Thanh Hóa cho rằng, các nhà đầu tư tham gia dự án lớn như thế này thường sẽ phải tính toán, chuẩn bị rất kỹ lưỡng. Trong đó có việc thu xếp lượng tiền cả trăm tỷ đồng đề thực hiện dự án trong trường hợp trúng đấu giá, cùng các điều kiện khác. Tuy nhiên, việc Công ty Việt Anh bỗng sớm bỏ cuộc khi giá đấu mới chỉ chênh có 1% so với giá khởi điểm là tương đối đáng tiếc và bất ngờ. 

Theo ông Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán nhà nước chuyên ngành V cho biết, tài sản nhà nước là đất đai có giá trị nhiều triệu tỷ đồng, nhưng nhiều nơi quản lý, sử dụng không hiệu quả, lãng phí, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Mỗi phương pháp xác định giá đất đều có những sơ hở hạn chế khác nhau vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định nên khó để xác định chính xác giá đất.

Lấy ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp, ông Lê Huy Trọng cho rằng đây là phương pháp định giá đất thường được sử dụng vì dễ tính toán nhất. Theo đó, phương pháp này dựa vào việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất... để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Võ Thị Tuệ Minh, Giám đốc Công ty luật An Doanh tỉnh Thừa Thiên-Huế cho biết, thực tế ở dự án MB3241, khi tổ chức đấu giá lần 1 có mức chênh thấp và sau đó cơ quan chức năng rà soát mới phát hiện vi phạm, tới lần 2 khi có áp lực từ các nhà đầu tư lại tiếp tục phát hiện vi phạm. Sau tới lần thứ 3 mới đảm bảo các điều kiện và kết quả thu về cho ngân sách Nhà nước là rất lớn.

Khi so sánh với dự án Bắc cầu Sâng, nhà đầu tư trúng đấu giá đã may mắn gặp nhiều thuận lợi khi giá trúng đấu giá có mức chênh thấp so với giá khởi điểm, trong khi đó giá đất tại khu vực này hiện đang ở mức cao hơn nhiều so với giá trúng đấu giá trong thời gian vài tháng thì cũng là việc đáng chú ý. Vị vậy, cơ quan chức năng nên xem xét để tính toán xác định giá khởi điểm hợp lý, từ đó tránh nguy cơ thất thoát cho ngân sách Nhà nước trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng như hài hòa lợi ích của doanh nghiệp.

Việt Phương