Tiếp nối Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) chủ đề “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất”, ngày 18/10, Ban Nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội, Người Đưa Tin phối hợp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất”.

Phát biểu tham luận tại hội thảo, thạc sĩ Phan Văn Lâm, Tạp chí Pháp luật và Phát triển cho biết: “Giá đất là vấn đề quan trọng nhất và nóng bỏng nhất hiện nay trong Luật Đất đai. Bởi giá đất thể hiện tính hợp lý để quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất được đảm bảo, trong đó đảm bảo rõ nhất trong việc giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất”.

Theo ông Lâm, việc xác định giá đất hài hoà rất quan trọng và ý nghĩa vì hiện nay trong các vụ tranh chấp đất thì chủ yếu sẽ gặp nhiều thắc mắc liên quan đến giá đất. Hiện nay giá đất giao dịch trên thị trường lớn hơn nhiều so với giá thẩm định. Và thực tế sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai, giá đất có những nơi được áp dụng khung giá đất, sau khi điều chỉnh lên gấp 15-20 lần vẫn không thể đảm bảo được sự hợp lý. 

ThS. Phan Văn Lâm nêu quan điểm rằng, việc xây dựng giá đất ngoài thỏa mãn công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đối với quyền lợi của người dân được hưởng thì phần  quan trọng còn phải thể hiện được ý chí của nhà nước, để nhà nước giữ vai trò điều tiết phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.

Cần phải nhấn mạnh mục đích của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất và xây dựng giá đất dựa trên cơ sở của thị trường, không mang nặng ý chí của cơ quan quản lý nhà nước. Vì nếu ý chí của nhà nước thể hiện hoàn toàn trong việc xây dựng giá sẽ không đảm bảo tính khách quan của thị trường.

Giải thích lý do, ông Lâm, Nhà nước thể hiện ý chí theo cách nhà nước điều phối, còn thị trường là nhu cầu của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Nếu xây dựng giá đất mà các chủ thể không thực hiện được quyền của mình như ra giá thì quyền của họ sẽ không được đảm bảo. Giá đất sẽ mang nặng tính hành chính và áp đặt gây ra mâu thuẫn, không có tính đồng thuận, kéo dài tiến độ của các dự án.

Trên thực tế, giá đất hiện nay chưa đảm bảo đúng với thực tế trên thị trường, gây nên thất thu rất nhiều cho nhà nước. Vậy nên đảm bảo xây dựng hài hoà để khi các chủ thể thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà nước khi nộp thuế và khi được đền bù có thể đáp ứng được đúng được tinh thần của giá đất, đảm bảo được đúng bản chất của giá, và quyền và nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Đi vào vấn đề cụ thể, ThS Phan Văn Lâm nêu quan điểm rằng phải làm sao để đưa cơ quan tư vấn giá đất vào trong xây dựng giá đất không mang tính hình thức. Bởi ý chí để hiện ở cơ quan tham mưu, cơ quan quản lý nhà nước tại các tỉnh. Hiện nay Sở TN&MT là đơn vị chủ trì, tham mưu cho UBND tỉnh về vấn đề đất đai. Điều này có nghĩa là do Sở TN&MT chủ trì, cơ quan tư vấn giá đất vẫn còn mang tính hình thức. 

Ông Lâm nhấn mạnh: “Cần phải đặt chức năng, nhiệm vụ của tổ chức xây dựng về giá đất cần phải có vai trò quan trọng, cốt lõi. Cần phải quy định rõ, cụ thể vai trò được thể hiện như thế nào, được thể hiện ra sao và về chức năng tính độc lập của tổ chức. Cần làm sao để tổ chức xây dựng giá phải có tính quyết định trong vấn đề khi HĐND tỉnh, cơ quan nhà nước cấp tỉnh đưa ra mức giá phải căn cứ vào giá của cơ quan chuyên môn”.

Đi vào điều luật cụ thể, ông Lâm có ý kiến cho rằng không nên sử dụng công ty tư vấn có vốn sở hữu của nhà nước, bởi như vậy sẽ không đảm bảo tính khách quan. Mà hãy để các công ty có nguồn vốn tư nhân có cơ quan chức năng về thẩm định giá để giới hạn quyền lực của nhà nước trong vấn đề xây dựng giá, đưa các chủ thể khác vào cho đảm bảo tính khách quan. Khi thể hiện đủ, khách quan quyền của các chủ thể sẽ giúp cho công tác thu hồi các dự án liên quan đến giá đất sẽ được diễn ra hài hoà, đảm bảo được quyền và nghĩa vụ các bên.

Bên cạnh đó, ông Lâm đề nghị nên sửa đổi và loại bỏ một số điểm tại Điều 135 và 136 vì sự trùng lặp, trích dẫn từ các bộ luật khác. Luật Đất đai trong tư vấn nên mang những nét riêng, tính đặc thù, không nên để các bộ luật khác chi phối.