Tác động lớn đến quyền lợi của người dân

Trong Tờ trình số 350 ngày 27.9 thay thế cho Tờ trình số 307 gửi trước đó 20 ngày, Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà, thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, gửi báo cáo tới Quốc hội (QH) cho biết tờ trình và dự thảo luật Đất đai sửa đổi “đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ QH (UBTVQH) (tại phiên họp ngày 22.9) cũng như ý kiến của Ủy ban Kinh tế (UBKT), Hội đồng Dân tộc và các ủy ban của QH.

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm bộc lộ rõ ảnh hưởng của đấu giá quyền sử dụng đất đối với chính sách và thị trường Ngọc Dương

Đối với vấn đề thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Hà cho hay dự thảo đã quy định rõ nội hàm dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng là “các dự án phát huy nguồn lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân”.

Tuy nhiên, dự thảo tiếp tục quy định nhà nước thu hồi đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại (NƠTM) sử dụng các loại đất không phải đất ở. Riêng với dự án NƠTM, dự thảo quy định thêm: Nhà nước chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Nói thu hồi đất phục vụ phát triển KT-XH thì lý giải kiểu gì cũng để phát triển KT-XH được cả. Rồi ở dưới địa phương cứ mạnh dạn thu hồi, cuối cùng dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.

Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng

Trước đó, quy định nhà nước thu hồi đất cho các dự án khu đô thị và NƠTM trong dự thảo lần đầu trình ra QH (Tờ trình 307 - PV) đã không nhận được sự đồng thuận của cơ quan thẩm tra là UBKT cũng như UBTVQH. Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ, Thường trực UBKT cũng đề nghị xác định rõ các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi, tránh khiếu kiện.

Riêng với quy định nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị, khu NƠTM, Thường trực UBKT đánh giá sẽ tác động rất lớn đến quyền của người dân. Theo đó, các dự án khu đô thị, NƠTM mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển KT-XH nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp là của các chủ đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 khóa XIII về đổi mới chính sách đất đai (NQ18) yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp (DN) trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM”. Vì vậy, Thường trực UBKT cho rằng việc thu hồi đất phục vụ dự án khu đô thị, NƠTM là “không phù hợp”.

Nhiều ý kiến thành viên UBTVQH cũng không đồng tình với quy định này. Thông báo kết luận của UBTVQH về luật Đất đai sửa đổi cũng nêu rõ yêu cầu rà soát các trường hợp nhà nước thu hồi đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuân thủ Hiến pháp, tránh tùy tiện khi áp dụng. Tuy nhiên, những ý kiến, kết luận nói trên đã không được cơ quan soạn thảo tiếp thu một cách đầy đủ.

Khu đất 49.000 m2 ở H.Đông Anh (Hà Nội) được định giá 500 tỉ đồng, nhưng đại gia Nguyễn Thị Loan thông đồng, dìm giá trúng thầu chỉ 300 tỉ đồng Lê Quân

70% khiếu kiện liên quan đến đất đai

Đáng nói, quy định nhà nước thu hồi đất cho dự án khu đô thị, NƠTM là vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau mà trong tờ trình lần đầu, cơ quan chủ trì soạn thảo đã xin ý kiến UBTVQH.

Bộ Tư pháp khi nêu ý kiến thẩm định về dự án luật, cũng đề nghị Bộ TN-MT xác định rõ nội hàm, khái niệm về “phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” để quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc theo quy định của Hiến pháp. Bộ Tư pháp cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát kỹ các trường hợp thu hồi đất như dự án khu đô thị, khu NƠTM, khu dân cư nông thôn; dự án chỉnh trang khu đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn (làm rõ khái niệm chỉnh trang)… để cụ thể hóa các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp thu hồi; tránh tình trạng vướng mắc khi áp dụng hay lạm dụng các trường hợp phát triển để thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất.

Báo cáo đánh giá tác động do Bộ TN-MT soạn thảo gửi trong hồ sơ dự án luật, sau khi đánh giá đủ các khía cạnh thiệt hơn, đã cho rằng nhà nước không thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, NƠTM. Theo quan điểm này, nên cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; hạn chế thực hiện việc nhà nước thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai.

Vì vậy, rất khó hiểu vì sao cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ TN-MT lại kiên trì với đề xuất nhà nước thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, NƠTM.

Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành luật Đất đai 2013 đánh giá khá lạc quan về việc thu hồi đất cho mục đích phát triển KT-XH khi cho biết việc thu hồi đất đã đảm bảo lợi ích của các bên liên quan trong chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được hài hòa hơn; đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi được bảo đảm tốt hơn. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, NƠTM, kể cả là thu hồi rồi đấu giá hay đấu thầu dự án có sử dụng đất, chính là nguồn cơn của khiếu kiện đất đai thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy xấu. Các báo cáo về khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm qua đều cho thấy 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là việc nhà nước thu hồi đất với giá rẻ sau đó giao cho DN “phân lô, bán nền” với giá cao hơn gấp nhiều lần dẫn tới bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Kiên trì thực hiện cơ chế thỏa thuận

Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng tại hội nghị quán triệt NQ18 về đổi mới chính sách đất đai cũng cho rằng nhiều vấn đề trong thu hồi đất chưa được tường minh dẫn đến thẩm quyền của cơ quan thu hồi đất rất lớn. “Nói thu hồi đất phục vụ phát triển KT-XH thì lý giải kiểu gì cũng để phát triển KT-XH được cả. Rồi ở dưới địa phương cứ mạnh dạn thu hồi, cuối cùng dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại”, ông nói.

Theo Thường trực Ban Bí thư, thay vì thu hồi, NQ18 yêu cầu kiên trì thực hiện cơ chế thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân với DN để xây dựng khu đô thị và NƠTM. Báo cáo tổng kết thi hành luật Đất đai của Bộ TN-MT đánh giá việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn vướng mắc. Song, con số của chính Bộ TN-MT cho thấy có tới gần 92% trong số 3.691 dự án với diện tích là 105.860 ha đã thỏa thuận thành công. Số dự án chưa thỏa thuận được hết diện tích đất chỉ 296 dự án tại 25 tỉnh, thành, chiếm tỷ lệ 8,12%.

TS Nguyễn Quang Đồng, chuyên gia chính sách công, cho rằng đối với các dự án khu đô thị, NƠTM, thậm chí cả dự án khu công nghiệp có thể để DN và người sở hữu đất tự thỏa thuận. Khi áp dụng cơ chế tự thỏa thuận thì nhà nước không cần xác định giá đất bồi thường trong trường hợp này - điều vốn là nguồn cơn của khiếu kiện cũng như sai phạm. Nhà nước chỉ cần quản lý bằng các công cụ thuế. “Tại dự thảo lần đầu trình QH, Chính phủ đề xuất nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng khi có 80% người có đất đồng ý. Tuy nhiên, sau phiên họp UBTVQH cho ý kiến lần đầu thì đề xuất này bị rút khỏi dự thảo mà không có lý do.