Trong thập kỷ qua, sở hữu một ngôi nhà đồng nghĩa với việc có thể kiếm tiền dễ dàng nhờ giá bất động sản tăng liên tục. Tuy nhiên, hiện tại, nếu sự giàu có của một người bị trói chặt trong gạch và vữa, đã đến lúc họ phải lo lắng.

Mức giảm giá nhà ở Mỹ vẫn còn nhỏ, nhưng ở những thị trường từng tăng mạnh nhất thì đã đi xuống rõ nét. Ở Canada, các chung cư hiện có giá thấp hơn 9% so với hồi tháng 2.

Nếu lạm phát và suy thoái đeo đẳng thế giới, giá có thể giảm hơn nữa. Điều này sẽ không đánh gục các ngân hàng như giai đoạn khủng hoảng 2007-2009, nhưng nó vẫn sẽ làm suy thoái trầm trọng hơn, đẩy nhiều người vào tình trạng suy sụp tài chính và khơi mào một cơn bão chính trị, theo The Economist.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là lãi suất tăng vọt. Ở Mỹ, những người mua nhà đã chứng kiến lãi suất vay thế chấp 30 năm chạm mức 6,92%, cao gấp đôi so với một năm trước và cao nhất kể từ tháng 4/2002.

Thị trường nhà ở Mỹ từng trải qua một đợt bong bóng nhỏ trong đại dịch, được kích thích bởi việc cắt giảm lãi suất, phát tiền mặt của chính phủ và xu hướng săn lùng nhà lớn hơn ở ngoại ô. Nhưng giờ, hầu hết điều đó đang diễn biến ngược lại.

Ví dụ, cách đây một năm, một người mua căn nhà có thể vay 420.000 USD và trả 1.800 USD mỗi tháng trong vòng 30 năm. Ngày nay, với năng lực chi trả hàng tháng như vậy, họ chỉ còn vay được 280.000 USD, tức ít hơn 33%.

Từ Stockholm đến Sydney, sức mua của những người đi vay đang giảm dần. Điều đó khiến họ khó mua nhà hơn và làm giảm nhu cầu bất động sản. Đồng thời, lãi tăng có thể siết chặt tài chính của chủ sở hữu hiện tại. Những người không may mắn có thể bị buộc bán nhà vì mất khả năng trả nợ.

Tuy nhiên, giá nhà lao dốc sẽ không gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng như cách đây 15 năm ở Mỹ. Nguyên nhân là ngày nay nước này có ít khoản vay rủi ro hơn. Các ngân hàng có vốn hóa tốt hơn và cũng không còn nhận ồ ạt các khoản vay dưới chuẩn (tức khoản vay từ người có mức tín nhiệm thấp như người nghèo, công việc không ổn định...).

Dù vậy, nợ hộ gia đình tại một số nơi, như Hàn Quốc và các nước Bắc Âu, đang tăng mạnh, hiện tương đương 100% GDP. Việc này có thể gây bất ổn tại các ngân hàng hoặc công ty tài chính ngầm. Thống đốc Ngân hàng trung ương Thụy Điển ví tình hình này như "ngồi trên đỉnh núi lửa", tức là vấn đề có thể bùng nổ bất kỳ lúc nào.

Khủng hoảng tài chính liên quan đến nhà ở nghiêm trọng nhất sẽ vẫn chỉ giới hạn ở Trung Quốc. Thị trường này hiện gặp vấn đề về đầu cơ và người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng với các dự án chậm tiến độ

Tuy nhiên, ngay cả khi các ngân hàng toàn cầu không gặp trục trặc, sự suy thoái trên thị trường nhà ở cũng sẽ gây sức ép lên nhiều lĩnh vực khác. Thứ nhất, bất động sản trì trệ gây khó cho thị trường lao động.

Khi lãi suất tăng và giá cả dần điều chỉnh, sự không chắc chắn khiến mọi người do dự trong việc chuyển đổi chỗ ở. Doanh số bán nhà hiện hữu ở Mỹ đã giảm 20% trong tháng 8 so với cùng kỳ 2021. Báo cáo của công ty nhà ở Zillow cho thấy số lượng nhà được rao bán ít hơn 13% so với mọi năm. Ở Canada, doanh số bán nhà dự kiến giảm 40% trong năm nay.

Khi mọi người không thể chuyển đổi chỗ ở, thị trường việc làm sẽ mất đi sự năng động. Đây là nỗi lo lớn khi các công ty đang cố gắng thích ứng với tình trạng thiếu công nhân và khủng hoảng năng lượng.

Thứ hai, giá nhà giảm cũng ảnh hưởng đến tăng trưởng. Chúng khiến người tiêu dùng vốn đã khó khăn nay còn chật vật hơn. Tổng giá trị nhà trên thế giới vào khoảng 250.000 tỷ USD, chiếm một nửa tài sản toàn cầu. Trong khi đó, tổng giá trị thị trường chứng khoán toàn cầu chỉ là 90.000 tỷ USD.

Vì vậy, khi nguồn tài sản này mất giá trị, người tiêu dùng có khả năng cắt giảm chi tiêu. Các ngân hàng trung ương đang khiến kinh tế giảm tốc khi nâng lãi. Nhưng viêc niềm tin của người dân đi xuống cũng góp phần vào tình trạng này.

Thứ ba, khó khăn sẽ tập trung vào một nhóm thiểu số người sở hữu nhà. Đến nay, đa số người mua không hưởng lãi suất cố định mà thường là thả nổi. Do vậy, họ phải đối mặt với lãi suất tăng vọt.

Ở Mỹ, người mua nhà đỡ khó khăn hơn vì đa số khoản vay là cố định trong 30 năm. Nhưng ở Thụy Điển, 80% khoản vay chỉ cố định lãi suất trong vòng 2 năm đầu. Ở New Zealand, 50% các khoản vay lãi suất cố định sẽ đến hạn tái cấp vốn trong năm sau.

Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt dần đắt đỏ, ngày càng nhiều hộ gia đình gặp khó khăn về tài chính. Ở Australia, khoảng 20% nợ thế chấp là nợ của các hộ gia đình. Dòng tiền dự phòng của họ sẽ giảm 20% hoặc hơn nếu lãi suất tăng như dự kiến. Ở Anh, 2 triệu hộ gia đình sẽ bị giảm 10% thu nhập vì các khoản vay thế chấp. Những người không có khả năng chi trả có thể phải bán nhà.

Đây là khi rủi ro chính trị xuất hiện, khi tâm lý bất mãn nảy sinh ở mọi nơi. Tại nhiều thành phố lớn, hệ thống quy định khiến việc xây nhà mới trở nên khó khăn, dẫn đến tình trạng thiếu nhà. Điều này khiến người trẻ tại các nước giàu cảm thấy bất công khi không thể sở hữu nhà.

Hiện tại, giá nhà thấp hơn sẽ làm giảm số tiền trả trước để được vay mua nhà. Nhưng những người mua lần đầu đa số phụ thuộc vào đi vay, mà lãi suất hiện rất cao. Một bộ phận người sở hữu nhà khó khăn về tài chính khi trả nợ vì thế sắp gia nhập hàng ngũ những người bất mãn.

Sau khi đã liên tục cứu trợ nền kinh tế trong 15 năm qua, hầu hết chính phủ phương Tây có khả năng sẽ ra tay giải cứu bất động sản một lần nữa. Tại Mỹ, lo ngại về thảm họa nhà ở đã khiến một số người thúc giục Fed giảm tốc độ tăng lãi suất. Tây Ban Nha được cho là đang xem xét việc cứu trợ các khoản thanh toán vay thế chấp. Hungary thì đã làm việc này rồi.

Nhưng mặt trái của việc giải cứu là sẽ khiến nợ công tiếp tục tăng lên và khuyến khích tâm lý việc mua nhà là ván cược được nhà nước bảo đảm. Nó cũng sẽ không giải quyết được những vấn đề cơ bản đang đe dọa thị trường nhà ở các nước giàu. Đó là sự can thiệp quá mức và thiếu hướng dẫn của chính phủ. Vì vậy, khi kỷ nguyên lãi suất thấp kết thúc, cuộc khủng hoảng giá nhà đang đến gần và không có gì đảm bảo cuối cùng thị trường nhà ở sẽ tốt hơn.

Phiên An (theo The Economist)