Mắc kẹt với “đất rẻ”

Chị Trần Thanh Hương, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, đầu năm 2020, chị có chuyến du lịch Đà Lạt cùng hội bạn thân. Thời điểm đi du lịch đúng lúc cơn sốt “phân lô, bán nền” nơi đây lên cao, chị cùng hội bạn được một cò đất mời đầu tư đất nền tại huyện Lâm Hà với hứa hẹn “bỏ 1 lời 3”.

“Cách Đà Lạt khoảng 50 km, một lô đất 300 m2 ở đây được báo giá chỉ 300 triệu đồng (tương đương 1 triệu đồng/m2) nên cả nhóm quyết định đi xem. Nhóm có 6 người, tính ra mỗi người chỉ phải góp 50 triệu đồng, số tiền không quá lớn nên chúng tôi quyết định mua với tâm lý ‘được ăn cả, ngã cũng chẳng sao’. Nhưng sau đó ít lâu, chính người môi giới này chủ động liên hệ để hỏi mua lại lô đất với giá gấp đôi và cả nhóm quyết định bán luôn”, chị Hương kể.

Thấy chỉ trong thời gian ngắn đã dễ dàng bỏ túi 50 triệu đồng, chị Hương quyết định mua một khu đất diện tích lên tới gần 4.000 m2 ở gần đó. Khi vừa mua xong, có người hỏi mua lại với giá chênh 500 triệu đồng nhưng chị từ chối vì cho rằng giá đất sẽ còn tăng tiếp.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2021 - đầu năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng, đặc biệt với giao dịch đất nền. Lúc này, chị tính đầu tư làm homestay để kinh doanh cho thuê, chờ thị trường sôi động trở lại.

“Nghĩ là làm, tôi dốc hết vốn liếng cộng thêm đi vay ngân hàng, người thân đầu tư thêm gần chục tỷ đồng làm một khu homestay với 1 phòng tập thể sức chứa 20-30 người và 5 phòng riêng khép kín. Vào dịp cuối tuần, nếu cho thuê kín, tổng tiền phòng mỗi đêm thu về khoảng 15 triệu đồng, còn ngày thường khoảng 8-10 triệu đồng, tính ra thu nhập hàng tháng khoảng 320 triệu đồng. Tuy nhiên, không phải tháng nào cũng đạt mức doanh thu này, có những tháng chỉ đạt khoảng 100 triệu đồng, trừ chi phí quản lý và vận hành cũng chẳng còn là bao”, chị Hương cho hay.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Ngô Quang Phương (ngụ tại TP. Thủ Đức) chia sẻ, trong giai đoạn 2020-2021, nhờ tận dụng tốt cơ hội giá đất tăng, anh thu về khoản lãi hơn 3 tỷ đồng từ việc đầu tư đất nền nội đô. Càng lãi càng ham, cuối năm 2021, anh quyết định vay thêm hơn 2 tỷ đồng để mở rộng phạm vi đầu tư, hướng tới đất nền tại Đồng Nai. Tuy nhiên, thị trường bất ngờ chững lại khiến anh rơi vào thế khó.

“Hiện nay, tôi đang mắc kẹt một mảnh đất rộng hơn 2.000 m2 ở xã Hiếu Liêm, huyện Vĩnh Cửu. Với mức giá 1,2 triệu đồng/m2, khu đất nằm ngay liền kề hồ thủy điện Trị An, rất phù hợp để khai thác kinh doanh du lịch. Tưởng vớ được món hời, nhưng rao bán với giá 5 tỷ đồng suốt nhiều tháng qua chỉ có người hỏi giá chứ không chốt”, nhà đầu tư này kể.

Đất phải “có thóc để chim ăn”

Trong bối cảnh hiện tại, đầu tư đất nền theo kiểu “đất lành chim đậu” không còn phù hợp, mà phải tìm đến những nơi “đất có thóc để chim ăn”, mà vùng đất “có thóc” phụ thuộc vào yếu tố thương mại - dịch vụ.

Trên thực tế, trường hợp mắc kẹt với đất nền vùng ven giá rẻ như 2 nhà đầu tư trên không hiếm gặp. Bởi trước kia, nhà đầu tư thường tìm đến những vùng đất còn khá hoang sơ và có giá “mềm” để mua, rồi chờ tăng giá bán lại hưởng chênh lệch. Thế nhưng, hiện nay, thị trường đang trong tình trạng “mua dễ, bán khó” nên chỉ có yếu tố “đất rẻ” thôi là chưa đủ.

Nói như TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh hiện tại, đầu tư đất nền theo kiểu “đất lành chim đậu” không còn phù hợp, mà phải tìm đến những nơi “đất có thóc để chim ăn”, mà vùng đất “có thóc” phụ thuộc vào yếu tố thương mại - dịch vụ.

Theo đó, ông Hiển cho rằng, TP.HCM và Biên Hòa và một phần nào đó là Vũng Tàu sẽ là “điểm đến” lý tưởng cho dòng tiền đầu tư trong thời gian tới. Ngoài ra, các khu công nghiệp ở những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận lợi và đặc biệt là có cảng biển sẽ là nơi “chim tới ăn”.

“Sắp tới, hạ tầng khu vực phía Nam sẽ có những bước tiến mới sau nhiều năm trì trệ. Theo đó, tới năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành sẽ tạo bước đột phá cho khu vực này. Tôi tin rằng, những chính sách phát triển của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía Nam đã, đang và sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, từ đó tác động tích cực lên thị trường địa ốc”, ông Hiển nhận định.

Thực tế, thời gian gần đây, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực. Chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã tăng trở lại. Điểm đáng chú ý là số lượng tin đăng và tìm kiếm chủ yếu tập trung ở khu vực vùng ven.

Đơn cử, tại Long An, các địa phương Bến Lức, Đức Hòa, Tân Trụ, Cần Giuộc… đều ghi nhận tỷ lệ tin rao bán bất động sản tăng từ 5-9%, riêng TP. Tân An có lượng sản phẩm nhà đất rao bán tăng tới gần 30%. Đây cũng là địa phương ghi nhận mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng mạnh nhất tỉnh với hơn 8% trong tháng 8/2023 và 12% trong tháng trước đó. Các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc và Bến Lức ghi nhận lượt tìm kiếm nhà đất tăng trung bình từ 5-6% trong hai tháng 7 và 8/2023.

Tại huyện Bến Lức, nhu cầu tìm kiếm tập trung vào phân khúc căn hộ. Trong tháng 7 và 8/2023, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tại Long An chỉ tăng mà không giảm. Cụ thể, lượt tìm mua trong tháng 7 tăng 14% và tiếp tục tăng 16% trong tháng 8.

Từ những tín hiệu tích cực trên, nhiều chủ đầu tư đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản tăng cao dịp cuối năm. Chẳng hạn, sau khi mở bán thành công dự án tại quận Bình Tân (TP.HCM), Tập đoàn Nam Long tiếp tục giới thiệu các căn hộ biệt lập Flora thuộc dự án thành phần Khu đô thị Mizuki Park (huyện Bình Chánh) và các phân khu thuộc Khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An).

Tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, đầu tháng 10 này, dự án Picity Park Sky ở sẽ giới thiệu ra thị trường hàng ngàn căn hộ. Cũng tại nơi đây, Phú Đông Group dự kiến từ cuối năm nay sẽ khởi động dự án Phú Đông SkyOne với mức giá từ 1,3-1,5 tỷ đồng/căn. Ngoài ra, một chủ đầu tư khác là Bcons đang chuẩn bị mở bán các giỏ hàng căn hộ mới thuộc Khu đô thị Bcons City, giá chào bán từ 35-38 triệu đồng/m2.

Trước đó, chủ đầu tư C-Holdings cùng đơn vị phân phối Bất động sản Danh Khôi (DKRS) tổ chức thành công lễ mở bán dự án The Maison (TP. Thuận An). Sự kiện này thu hút hàng trăm khách hàng tham dự và ghi nhận 45 căn hộ ký thành công hợp đồng mua bán. Con số này tuy khiêm tốn so với những đợt mở bán trước đó, nhưng là tín hiệu vui không chỉ với dự án này sau thời gian dài gặp khó về thanh khoản, mà còn cho thấy người mua đang dần trở lại với thị trường.