Trong mùa đại hội cổ đông thường niên giới kinh doanh bất động sản vừa qua, câu chuyện khát dòng tiền và những phương án, dự định để xử lý nợ nửa cuối năm 2023 được đề cập khá nhiều. Thậm chí, một số doanh nghiệp còn cho biết đây là "nhiệm vụ trọng tâm" năm nay.

Khi trả nợ là nhiệm vụ trọng tâm

Trong tài liệu gửi cổ đông trước kỳ đại hội diễn ra cuối tháng 9-2023, lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát cho biết đang gặp khó về dòng tiền.

Theo đó, năm 2023 công ty khó tiếp cận được các nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu và đến hiện tại vẫn còn nợ một số khoản. Trong danh sách vay nối dài của Hải Phát, ngoài trái phiếu, vốn ngân hàng, còn có các khoản vay cá nhân lãi suất 15%.

Để có tiền trả nợ, công ty cho cổ đông biết sẽ tập trung bán buôn các dự án Lào Cai, 4 tòa cao tầng dự án Bắc Giang và dự án khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh...

Trước đó, vào tháng 8 năm nay, HĐQT Hải Phát cũng đã thông qua nghị quyết bán vốn góp tại HP Hospitality Nha Trang, dự án có vị trí đắc địa tại Nha Trang, với giá 76,28 tỉ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản khác - Công ty cổ phần đầu tư LDG vừa thông qua chủ trương hợp tác, chuyển nhượng dự án, cổ phần để thanh toán nợ trái phiếu, nợ ngân hàng...

Hai dự án với quy mô ngàn tỉ đồng được LDG đưa ra, gồm khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà và khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP Dĩ An, Bình Dương.

Tại báo cáo bán niên 2023, đơn vị kiểm toán lưu ý việc LDG phát sinh một số khoản nợ phải trả quá hạn như chậm thanh toán lãi trái phiếu, khoản vay ngân hàng và một số khoản nợ khác đã đến hạn hoặc sắp đáo hạn.

Với áp lực đáo hạn lớn, một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM cũng buộc phải gán một phần nợ trái phiếu bằng bất động sản.

Đơn vị này tiết lộ sẽ tiếp tục thương lượng với các bên cho vay và trái chủ thanh toán gốc lãi bằng tài sản khác. Đồng thời cân nhắc phương án chuyển nhượng một số dự án nhằm cơ cấu lại các khoản nợ.

Muốn bán dự án cũng không dễ

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Phạm Đức Toản, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội, nêu thực tế có đơn vị không có doanh thu hoặc nửa năm mang về được vài trăm triệu đến tỉ đồng.

"Tiền trả lương nhân viên cũng khó, lại gánh bao nhiêu khoản nợ ngân hàng, trái phiếu. Do vậy, việc bán tài sản, bán dự án là cách được tính đến", ông Toản nói.

Tuy nhiên theo ông Toản, việc bán dự án trong bối cảnh hiện nay cũng không dễ. "Nếu pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí không đẹp thì rẻ cũng khó bán. Chưa kể có trường hợp rao bán nhưng giá trên trời", ông Toản nói.

Ngoài ra kinh tế khó khăn, để tìm kiếm được các đối tác có tiềm lực tài chính mua lại dự án là "không đơn giản".

Trước khi xuống tiền, họ phải tính hiệu quả, tiềm năng dự án khi bỏ ra một số tiền lớn. Nhưng hiện nay việc thực hiện dự án gặp khó khăn vì các vấn đề pháp lý, thanh khoản vô cùng ảm đạm.

Lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận số lượng các chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án rất lớn. Thay vì giữ vững "kỳ vọng được giá", các chủ đầu tư dần thể hiện thiện chí thương lượng với mong muốn đàm phán sớm đạt được thành công.

Khi lâm vào bước đường cùng, chủ đầu tư phải chấp nhận bán lỗ nhiều.

Phương thức chuyển nhượng chủ yếu vẫn là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Trong đó, tách doanh nghiệp dự án và mua bán đứt doanh nghiệp là lựa chọn được nhiều bên mua hướng tới.

Một khảo sát được công bố mới đây của hội này cho thấy có hơn 70% doanh nghiệp cho biết các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy, tác động tới doanh nghiệp.

Trong đó, một nhóm doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận nguồn vốn nhưng lại gặp khó vì lãi suất ở ngưỡng cao dù đã được điều chỉnh theo xu hướng giảm thời gian qua.

Một số nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ vì tồn nhiều khoản nợ trước đó.

Lãi suất trái phiếu bất động sản cao kỷ lục: lợi nhuận sẽ tăng hay vay đảo nợ?

Thanh khoản bất động sản vẫn ảm đạm, nhưng lại bắt đầu có doanh nghiệp ngành này nâng lãi huy động trái phiếu. Nhiều chuyên gia cảnh báo rủi ro trước khả năng doanh nghiệp đạt được lợi nhuận cao để trả nợ.