Lộ diện các thương vụ mới

Nếu như trong năm 2022, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản chính thức công bố tại Việt Nam đạt hơn 1,7 tỷ USD - cao nhất kể từ năm 2018, theo công bố của Cushman & Wakefield, thì trong 7 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị các thương vụ đạt 1,4 tỷ USD và còn hơn 10 thương vụ giá trị lên đến hàng tỷ USD đang trong quá trình đàm phán, theo ghi nhận của Công ty EY Parthenon (thuộc EY Việt Nam).

Một trong những thương vụ đang được chờ đón là CapitaLand Group (trụ sở chính tại Singapore) xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng, giá trị khoảng 1,5 tỷ USD. Mặc dù đến thời điểm hiện tại chưa có bên nào lên tiếng chính thức xác nhận, nhưng một đơn vị thành viên của CapitaLand Group cho biết, sắp tới, tập đoàn này sẽ tập trung vào các dự án có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở và khu đô thị.

“Bên cạnh tăng cường sự hiện diện tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội, chúng tôi sẽ mở rộng hoạt động sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh và Hải Phòng, nơi mà tiềm năng tăng trưởng và phát triển còn rất lớn”, lãnh đạo công ty thành viên CapitaLand Group cho hay.

Như vậy, nếu thỏa thuận trên thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây và nếu có thể hoàn tất trong thời gian từ nay tới cuối năm thì tổng giá trị thương vụ M&A lĩnh vực địa ốc năm 2023 sẽ tăng đột biến.

Sau số liệu công bố của EY Parthenon, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận thêm các thương vụ M&A mới. Chẳng hạn, cuối tuần qua, Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group) phát đi thông báo hoàn tất nhận chuyển nhượng 90% vốn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại và Xuất nhập khẩu Đức Nhi (Công ty Đức Nhi), qua đó chính thức trở thành chủ sở hữu của khu đất diện tích khoảng 7.700 m2 tọa lạc trên mặt tiền đường Lê Sát, quận Tân Phú, TP.HCM.

Không tiết lộ giá trị thương vụ, nhưng theo Saigonres Group, trong giai đoạn hiện tại, khi quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý ngày càng khó khăn, việc sở hữu khu đất vị trí đắc địa, nằm trong một quận nội thành với mật độ dân cư đông đúc là một điều không hề dễ dàng.

Trước đó, vào đầu tháng 9/2023, Công ty cổ phần Địa ốc First Real đã hoàn tất nhận chuyển nhượng gần 10 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng (gọi tắt là Bạch Đằng Complex) với giá trị giao dịch 200 tỷ đồng, qua đó chính thức trở thành cổ đông lớn của Bạch Đằng Complex với tỷ lệ sở hữu 22% vốn.

Bạch Đằng Complex đang phát triển dự án Khu phức hợp Khách sạn Bạch Đằng có vị trí đắc địa tại số 50 Bạch Đằng, phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Khu phức hợp này nằm trên khu đất diện tích hơn 6.879 m2 với 1 tòa khách sạn 29 tầng (Hilton Da Nang) và 1 tòa tháp cao 25 tầng, bao gồm căn hộ thuê văn phòng và khu thương mại.

Đại diện First Real cho biết, việc trở thành cổ đông lớn của Bạch Đằng Complex sẽ giúp Công ty có quyền tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh “dự án triệu đô” Khu phức hợp Khách sạn Bạch Đằng cũng như những dự án khác trong tương lai.

“Khẩu vị” của các nhà phát triển bất động sản nước ngoài là các dự án nhà ở và khu đô thị quy mô lớn. Ảnh: Dũng Minh

Chờ “sóng” M&A tỷ USD

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS), mặc dù thị trường bất động sản vẫn trong xu hướng trầm lắng từ đầu năm 2023, nhưng hoạt động M&A dự án vẫn âm thầm diễn ra và càng về cuối năm, mức độ quan tâm càng tăng dần và các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý được săn lùng gắt gao nhất, bên mua chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Singapore, Malaysia, Thái Lan... Trong đó, các quỹ ngoại hay nhà phát triển bất động sản nước ngoài như Keppel Land, CapitaLand, Frasers, WHA, Central Retail... thường tập trung vào phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở hoặc khu công nghiệp.

Cũng theo VARS, không chỉ những doanh nghiệp trong ngành, nhiều doanh nghiệp lĩnh vực khác cũng đang tìm kiếm cơ hội gia nhập, mở rộng danh mục đầu tư sang bất động sản, các phương thức thực hiện M&A được ưa chuộng hoặc là chuyển nhượng cổ phần, hoặc là chia tách hay “mua đứt, bán đoạn” doanh nghiệp - dự án.

JLL Việt Nam cho biết, trong giai đoạn tăng trưởng cao từ năm 2014 đến năm 2018, hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay chủ đầu tư Việt Nam nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt, điều này đã cản trở sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển vùng đất mới. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại buộc các chủ đầu tư trong nước phải cơ cấu lại sản phẩm và danh mục đầu tư, từ đó có động lực và cởi mở hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

“Thời gian tới có thể xuất hiện nhiều giao dịch M&A dự án thành công được công bố do hạn chế tài chính từ nhiều nhà phát triển bất động sản địa phương vẫn tồn tại. Đặc biệt, với việc sửa đổi một loạt sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… cùng những khó khăn kinh tế trên toàn cầu, khó xảy ra khả năng tình hình tài chính khó khăn của đa số chủ đầu tư sớm giảm bớt. Từ đó, tất yếu có nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư tiềm năng vì nhiều người bán có động lực hơn trên thị trường”, JLL Việt Nam nhìn nhận.

Cụ thể hơn, bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc cấp cao, EY Parthenon cho rằng, các giao dịch M&A bất động sản khu công nghiệp sẽ sôi động hơn từ năm 2024 sau quá trình thương lượng kéo dài, tập trung tại các khu vực thu hút tốt vốn FDI như Bắc Giang, Bắc Ninh Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Bình Dương, Long An... Cùng với đó, sẽ có thêm các doanh nghiệp tư nhân trong nước tiềm lực tài chính tốt mở rộng sang lĩnh vực này.

Với bất động sản dân cư, theo bà Hương, sản phẩm nhà ở phân khúc trung - cao cấp, khu đô thị vệ tinh và các dự án phức hợp sẽ thu hút nhiều sự quan tâm nhất, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội...

“Giá bất động sản tại Việt Nam nhìn chung vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ khác trong khu vực. Giá trị đất đai và giá thuê ổn định tạo cơ hội cho bên mua sở hữu các dự án với giá hấp dẫn. Tính đến thời điểm này, chúng tôi ghi nhận nhiều thương vụ M&A dự án giá trị hàng tỷ USD đang trong quá trình đàm phán”, bà Hương một lần nữa nhấn mạnh và cho biết thêm, bên mua chủ yếu là các quỹ ngoại, các nhà phát triển bất động sản nước ngoài có kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam như Capital Land, Keppel, Warburg Pincus... và có thể có thêm những “tay chơi” mới trong làn sóng dịch chuyển vốn về từ Đông Âu trong bối cảnh xung đột Nga - Ukraine kéo dàin